美国房东怎么当,出租管理是自主管理还是托管?

Ella
华人地产网2017年11月24日语言:简体

美国房东怎么当?个人房东管理出租房好还是出租房托管方式好?

在美国出租房管理都有哪些模式? 

房东签订租房合同有哪些注意事项?如何驱逐不良租客?

房屋出租维护时需支付哪些费用,以及由谁承担维护?

本文将对上述问题进行集中解答。

在美国,房屋租赁市场一向是投资者青睐的热门区域。庞大的留学生群体、年轻的就职群体、社会低收入人群等共同构建起美国庞大的租房市场,美国房东很热门,可是房东却不好当。

身为美国房东都有哪些出租方式可以选择?哪种出租方式更有利于房东?房东签订合约时应有哪些注意事项?当遇见不良租客时,该如何驱逐以保护自身权益?房屋出租维护时应支付哪些费用?谁来承担维护费用? 

一、美国房东出租房屋时,有哪些租赁管理方式可以选择?

个人出租,即房东管理

简而言之,个人出租就是房东个人管理自己的房屋租赁。作为房东,首先要了解租金的动态行情,自我评估房屋价值后刊登广告寻找租客,房东拥有在租客中筛选优良租客的权利,在双方达成共识后签署出租合同,后续房屋设施等损坏修理需房东一力承担。

优点:

  1. 节约托管费用
  2. 管理房屋时,拥有更大的自主权
  3. 随时可查看房屋设施情况,保障财产安全

缺点:

  1. 房东时间、精力投入多
  2. 房东个人承担房屋保养及设施维修费用(合同签订租客承担除外)
  3. 如遇不良租客,拖欠租金问题需房东个人解决

委托经纪人

委托经纪人可以在前期寻找租客时,大大减少房东的精力和时间。经纪人可以按照房东的要求筛选优质的租客,帮助房东查证租客信用、收入稳定程度以及家庭情况等问题,为房东筛选优质租客并且细化租赁合约内容。委托经纪人的费用大概是全年租金的6%。经纪人只负责帮忙寻找租客,并不涉及房屋管理

优点:

  1. 减少了房东寻找租客的时间和工作量
  2. 降低了出租房屋时,遇见不良租客的几率

缺点:

  1. 增加了房东租房成本
  2. 普遍情况是,经纪人只负责前期房屋出租,后续管理问题将由房东自己解决

委托物业管理公司

对于时间、精力有限,无法长时间看管房屋的房东来讲,找一家可靠合适的物业管理公司就基本可以解决所有相关问题。物业管理公司收取的费用一般为每个月租金的6%~8%左右。

其提供出租房屋加后期管理的综合服务,除了帮助房东收取房租外,还提供日常维护服务,如房客拖欠房租,物业管理公司会帮助房东办理驱逐房客的手续,但维修费用和聘请律师的费用将由房东自主支付,公司只帮助房东执行工作。

优点:

  1. 相对降低前期寻找租客的成本,租客来源广泛
  2. 房东花费时间、精力少
  3. 保障房屋设施损坏及时修复
  4. 减少房东因租客拖欠租金而利益受损的可能性

缺点:

  1. 价格较高,会降低房东的出租房屋收益率
  2. 房屋管理是否妥善很大程度取决于物业管理公司是否负责

二、在美国当房东时,签订租赁合同有哪些注意点?

租约可以是口头的,也可以是书面的,但一年以上的长期租约通常要求是书面的才具有法律效力。

具体合同内容包括:

  1. 物业地址:合同中应详细标明甲方将处于何地的房屋及附属设施在良好的状态下出租给乙方使用
  2. 房屋面积:在出租登记中需要划分清晰,租客可以使用的房屋面积
  3. 租赁期限:与租金挂钩,还会影响房东后续寻找租客的进程安排
  4. 租金:租金金额和支付方式双方可以双方商定,还应规定相应的违约金和法律责任。合同中应当约定相应的保障金,以避免日后出现纠纷。

签订租赁合同时,值得注意的事项

1. 转租条例

合同中应明确,房东是否同意转租,并要求新房客缴纳一定押金。或要求房客自行准备转租合约与新房客完成签署,房东需请专业房屋律师根据当地法律为完成合约进行修改。

2. 宠物携带

房东在允许租客携带宠物的前提下,应在合同中标明是否交纳宠物押金或每月交纳宠物费,一旦房屋被宠物破坏,则从宠物押金中扣钱。如不允许携带宠物,如被发现私带宠物,房东则有权利要求租客搬离。

3. 使用范围

对是否可用于商用做详细的规定,合约中也应规定包括是否可以短期或长期留宿客人及是否可在房屋中开派对。

4. 维修责任范围

合约中应标明房屋需要修缮时的联系人及维修承担责任人,合约中也需标明如逾期未完成维修,租客是否有权利收回房租或提前终止合约。

5. 设施及水电费

合约中应注明,公共区域设施使用费(如停车费、休息室使用、游泳池等)和水电费、垃圾费、网络、天然气等费用交纳者。

6. 免责声明

合约不应出现非法的免责声明,如“由于房屋未进行及时维修而导致房客摔倒、受伤、甚至死亡,房东一概不承担责任”。

7. 提前终止合约

合约中应标明如出现突发情况需搬离应承担什么后果。如,需找到新租客,并承担找到新租客前的房租。

三、美国房东驱逐不良租客时,如何最大程度保障自身权益?

美国几乎所有的州都禁止房东“自己”驱逐房客。当房客起诉房东非法驱逐时,房客除了可以要求房东赔偿在非法驱逐时的损失,如临时租房的费用等,还可以要求房东对自己的非法行为支付惩罚性赔偿。如果房东自行把房客的财物搬出的话,更有可能还有对房客损失的贵重物品负责。所以,房东一定要依靠法院的判决并请执法部门强制驱逐房客。 

  1. 美国房东自主管理时,房东应该先合法终止租约,给违反租约的房客书面通知,如房客未付房租或对已违约的行为进行改正,房东再提出驱逐房客诉讼。
  2. 委托经纪人的租房模式并不提供后期管理,所以在驱逐不良租客方面应房东自行诉讼或交由物业管理公司方处理。
  3. 委托物业管理公司管理的情况下,应该全权交由管理公司处理,房东支付其中聘请律师和提起诉讼的费用。

四、房屋租赁维护相关费用如何界定责任范围?

房屋维护主要是房屋内部保养,如杀白蚁、换屋顶或其他维修费用。

  1. 房东管理下,前期租赁合约中明确标明谁是房屋维护责任人就由谁承担费用,如未标明,则房屋本身和租赁时良好设备维护由房东承担,其余损坏由房客承担。
  2. 由于委托经纪人的租房模式并不提供后期管理,所以后期房屋维护应由房东承担,或交由委托物业管理公司处理。
  3. 委托物业管理公司管理的情况下,应该交由管理公司处理,房东支付维护费用。
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