6月南加州房市报告|利率下潜、就业率再攀升,或成房价强力助推器

地产君
华人地产网2019年7月14日语言:简体

2018年底以来,美国房市总体趋势呈平稳上升状态,利率的持续走低给房市带来了回暖的机会,2019年5月以来房价开始上升,6月再次传来利好的消息。

全美房市稳中有升

根据 CoreLogic 在6月5日最新发布的美国房产数据显示,在全美范围内,美国房产市场持续上升。导致这一结果的因素主要有两个:利率和就业率。

就6月的情况来看,利率持续降低,就业率提高,可负担房租和买房的人变多,房市整体状态呈稳中有升的趋势。

6月南加州房市报告|利率下潜、就业率再攀升,或成房价强力助推器

①利率持续走低

根据房地美最新的一手房贷市场调查显示,截至7月11日的一周,30年期固定利率抵押贷款的平均利率保持不变,保持在3.75%。

房地美首席经济学家Sam   Khater表示,尽管利率有所放缓,但他们仍处于近三年的低位,这对于希望在开学前购房的买家来说是个好消息。“最近抵押贷款利率的稳定反映了美国经济数据的温和改善以及美联储对贸易紧张局势和全球经济数据疲软带来的经济下行风险应对措施的调整。在住房方面,最新的每周购买申请数据显示购房者需求持续增长,这与过去两个月房地产数据的缓慢改善是一致的。

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一般房市利率走低是政府为了刺激市场回暖,鼓励民众去买房,美国上一次利率走低是在08年金融危机之后,为3%左右,11年开始放缓,房市回缓,利率达到4.799%-5.540%。

2018年7月的30年期固定利率抵押贷款平均为4.53%。截至7月11日的一周,15年期固定利率抵押贷款为3.22%,略微上升0.5%,但同比下降4.02%。 

利率下降,房贷就会相应地减少,下图为利率和房贷月供的关系

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此外,Redfin的一份报告发现,市场上的房屋竞争较少,因为仅有12%的房产在2019年6月面临竞购战,同比下降52%。

根据以往的情况来看,利率低对买房具有一定的有利性,在利率低的时候购入肯定不亏。

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②就业率总体提高

美国劳工统计局 6月份的就业报告显示,美联储将在本月晚些时候大幅降息的前景受到冲击,该报告显示经济增加了224,000个就业岗位,这是1月份以来的最大增幅。 

“5月份就业数据较弱,今天修正得更低,6月份的报告显示出新的重要性,表明5月数据是一个月的短暂波动还是新的弱势趋势的开始,”首席执行官Danielle Hale表示。 

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美国时间周五(7月5日)美国劳工部公布数据显示,过去三个月,平均新增非农就业人数为17.1万,大幅超过市场预期的16万,前值修正为增加7.2万。6月专业商业服务、医疗业、交通部门和仓储业就业人数录得上扬。美国6月非农就业人口增加22.4万,好于预期,但失业率回升至3.7%,预期和前值都是3.6%,但仍接近50年低位;薪资年率持稳在3.1%,预期3.2%,前值3.1%。

数据显示,6月份就业增幅最显著的部门包括专业与商业服务、医疗保健、运输和仓储部门:其中专属企业新增5.1万,健康医疗雇主新增就业3.5万,运输和厂房企业新增2.4万。

更为利好的消息是,建筑业新增2.1万,制造业新增1.7万,远超经济学家预计的该行业增加的3000个就业岗位水平。

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全美包括加州房价持续增长

到目前为止,全国高价住宅的销售在2019年受到了冲击,因为Redfin在5月份报告说,价格超过200万美元的房屋同比下降了16%,这是自2010年以来奢侈品销售额下降幅度最大的一次。

其余95%的房屋价格在第一季度同比上涨2.7%至平均30万美元,连续六年持续增长。

加利福尼亚州旧金山在6月份是最具有竞争力的,代理商提供的报价中有28%面临竞购战。Redfin表示,这比去年同期下降了65%,比2019年5月下降了35%。

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Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示,随着供应减少,低抵押贷款利率吸引更多购房者进场观望,我们可能会看到竞争回升,特别是对于最负担得起的房屋和街区,库存有限且买家对利率最敏感。

根据6月的房市分析来看,全美的房市虽然还没有恢复到黄金繁荣期,但是稳中有升的状态还是比较让人放心的,当然,美国的购房政策总体来说不是很适合炒房,更加适合有自住或子女教育需求的顾客。

来美国买房的顾客,很多都是冲着环境、教育等因素来的,有这些需求的顾客,可以趁这个平稳阶段的机会,入场或考虑购入。毕竟各方面条件都很优秀的房子,在市场上永远都是稀缺的。

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