在美国,法拍屋购买要做好哪些买前准备?

Ella
华人地产网2017年12月20日语言:简体

法拍屋购买时需要做哪些准备?

购买法拍屋时,会面临哪些困扰?

购买法拍屋时,如何确定个人购买方案?

……

本文将为您一一解答 

法拍屋,英文是“foreclosure homes”。法拍屋是由于债务纠纷,债权人取得"执行名义"后,由法院查封债务人的不动产抵押物,进而执行拍卖处分而产生"法拍屋"。 一般房屋成为"法拍屋"的主要原因是该不动产所有权人欠债,从而必须拍卖该不动产来还债。

购买法拍屋,对于购房者来说利弊都有。那么,如果要购买法拍屋,应该提前做什么准备呢?首先应该了解购买法拍屋会有哪些优缺点?权衡利弊后,找到适合自己的方案,然后确认自己是否已经准备好一切购买条件后,再决定购买。本文将详细解答准备购买法拍屋买家的问题。

购买法拍屋,需要提前做哪些准备?

如果你是一个考虑购买法拍屋的买家,首先应确保评估了这种类型交易的优点和缺点。购买法拍屋首先需要三点

  • 是否做好预算准备
  • 是否寻找到了优秀的经纪人
  • 是否做好了心理准备

购买法拍屋有哪些优点?

潜力很大是房主购买法拍屋的主要原因。取消抵押品赎回权的银行通常不愿意持有房产,而且可能愿意以折扣价出售房产,以便于将贷款亏损从账面上收回。

  • 房屋升级

那些愿意冒险的人可以利用法拍屋的地位,购买一个更大的房子或换一个更理想的社区。你会发现法拍屋的价格在每一个区间都有。偶尔,这些房产还会有一个好的条件,你可以把它当成你自己的家。

  • 财务收益

在最好的情况下,购买法拍屋在经济上也是有利的,因为你支付的价格低于市场利率。如果之后房子价值增值并且决定卖出,你的投资回报就会更大。

购买法拍屋有哪些缺点?

购买法拍屋的缺点也有很多,对一些人来说,这种弊端远远大于获得经济利益的机会。潜在的陷阱会根据你想要的房产当前止赎阶段不同而有所不同。

  • 逾期维修房屋

任何止赎阶段的法拍屋都需要进行重大的修复,以使其适合居住。在住房条件方面,提前赎回通常被认为是一个更好的选择,但不要忘记房主是因无法跟上他们每月的按揭还款而选择使房屋成为法拍屋。这可能意味着他们也没有资金来定期维修房屋或维修在他们入住期间出现的严重问题。

那些房产(REO)处于止赎阶段的房屋往往是最糟糕的结构状态。止赎是一个漫长的过程,因此,REO房产可能已经空置数月或几年,几乎没有维护或照顾。

  • 劣质房产条件

不维修的结果是诸如模具堆积、管道破裂、或虫害等问题出现。被驱逐的房主可能出售有价值的家用电器或故意损坏房屋。无人居住的房屋也可能成为小偷和破坏者的猎物。

  • 债务继承的负担

当你在买法拍屋时,你可能会要对任何有关房子的债务负责。你可能会看到大量欠款,包括未缴税款、建筑贷款或房屋净值信用额度。关于你所承担的超出你抵押贷款义务的财务负担,你都需要花点时间去了解。

当前的居民如果拒绝搬走也是一个问题。合法的驱逐需要时间和金钱,而心怀不满的前任主人或房客可以在你的“新房”发泄他们的不满。

  • 漫长的等待时间

购买法拍屋的过程可能是漫长而且令人沮丧的。其中需要等待额外的文书工作和缓慢的响应时间。在REO房产的情况下,主动提出要求回复后的几周内等待答复是很正常的。如果你正在购买一份卖空交易,你将会等待所有与你有利益关系的各方——包括当前的所有者、主要贷款方和所有债权人,来批准你的出价。有时需要几个月的时间才能获得批准。

  • 没有保证

虽然放贷方确实想要出售房产,但许多银行也在试图获得最高的售卖报价。要明白你的合同可能会因很多原因被取消,或者在任何时候关闭。如果有人提出更好的报价,你就有可能失去房子。

  • 传统抵押贷款的并发症

融资购买法拍屋程序会很复杂,可能需要使用非标准贷款产品。一些贷款机构不会为不良资产提供抵押贷款,如果你准备利用抵押贷款购买法拍屋,那就先要识别抵押资产是否有问题开始。 

传统的抵押贷款将受到物业估价的限制,这对于法拍屋来说是一个问题,因为失修状态会导致估值极低。传统的贷款通常也有关于财产状况的要求,如果没有一定的补救措施,可能不会批准你的贷款,这就造成了一种两难的局面,因为此时通常需要按原样购买法拍屋,但是你的资金不到位。

任何报价造成的时间延迟也会影响融资,大多数贷款人对利率的批准有时间限制。如果你的批准过期或利率上升,等待回应时间过长都有可能会导致出现,不是很有利的抵押贷款条款。

  • 陡峭的竞争

法拍屋吸引了许多人的兴趣,因为法拍屋可以提供令人难以置信的投资回报率。除了寻找主要居所的购房者外,你还会与那些直接现金购买的投资者竞争。

法拍屋拍卖阶段的房屋对经验丰富的投资者尤其有吸引力,因为法拍屋通常会提供以大幅折价购买房产的最佳机会。那些不习惯调查法拍屋或不确定当地房产价值的人可能会发现竞争。更糟的是,最后,为一个不受欢迎的房屋支付过高的费用。

我应该购买法拍屋吗?

当你考虑是否准备好购买一处法拍屋时,如果你能对以下每一个问题回答“是的”,购买法拍屋对你来说也许是一个不错的选择。

  • 我的财务状况是否正常?

虽法拍屋售价比较低,但额外的成本也是一个值得关注的点,再购买房屋时不应该忽视。研究法拍屋的前期费用、建造和维修费用,以及任何继承的留置权的费用都会很快地增加。需要确保你在财务上准备好应付那些没有进入抵押贷款的费用,并考虑为遇到的任何意外留下缓冲。

  • 我是否有一个专业的团队来帮助我?

与法拍屋购买专家一起工作将有助于你的房产购买过程顺利进行。需要找一个在法拍屋市场有联系的房地产经纪人来帮助你找到潜在的房产,一个熟悉你所在地区的止赎法律的律师来审查所有的书面文件,以及一个有信誉的总承包商来监督任何必要的房屋维修。

  • 我的采购时间表灵活吗?

购买法拍屋与购买其他房产不一样。中途将会有中断和继续,而且卖家的销售欲望随时会下降,导致交易失败。法拍前期屋的房主可以拿出钱把他们的贷款恢复到良好的状态;贷款人可能会对拍卖的出价感到不满,并完全拥有房屋所有权,可能要等上几个月才能将其作为REO资产出售。 

在考虑法拍屋购买时,购房者应准备迅速采取行动,采购时间表尽可能灵活,但不要急于完成交易。

  • 如果我不能马上搬进去,我还有地方住吗?

根据房产的状况,在你搬进新家之前,可能需要完成大量的工作。即使房子是可以居住的,彻底改造厨房或浴室的过程,也会让你的居住感不良好。提前安排好暂住地点,同时对法拍屋进行必要的维修。

此外,有时会出现一种不良资产,之前的业主或房客拒绝离开房屋。驱逐的法律程序可能是一个漫长的过程。准备在别的地方等着吧。

  • 我做好准备了吗?

在止赎过程的任何阶段购买房屋并不简单。诚实地问自己,你是否已经准备好了时间和精力,来完成购买,并准备好搬入房子。面临可能出现的法律风险,是否已经做好了足够的心理准备,邀请了专业人士来帮助你完成这一过程了吗?

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