美国房产篇|关于美国地役权你应该知道的事

Ella
华人地产网2019年1月2日语言:简体

在美国买房,人们往往对地役权及其相关法律问题缺乏清晰的认知。那究竟什么是地役权?地役权的作用和注意事项有哪些?本文将会就“地役权”这一权利展开相关讨论,包括地役权的含义和特点,以及地役权的使用和终止过程中涉及的相关法律问题。

什么是地役权

在美国,地役权是一种赋予其所有者对其他人拥有的土地权益的财产权利,也可以理解为一人或数人为一特定目的在不影响土地所有人的一般财产权利的前提下,使用该土地的财产权。

地役权是一种“非占有性”财产权益,允许地役权的持有人使用他没有拥有或已经拥有的财产。地役权持有人不得占有土地,在他人不干扰地役权使用的情况下不能将他人排除在土地之外。相比之下,土地所有人不仅可以使用地役权,并且可以将除地役权持有人以外的所有人排除在土地之外。

关于地役权你需要理解的相关概念:

  • 服务性财产:受地役权影响或“负担”的土地。
  • 支配性财产:受地役权影响的土地或人。
  • 毛利:地役权只惠及个人,而不惠及某一块土地的所有者。

注:事实上,大多数地役权都是默认的,这意味着人们可以经过地役权持有人的授权使用土地。而不太常见的是负面地役权,它通常是通过限制邻居的行为,来保护一个人的光线或视野的权利。

地役权是怎样设立的?

在美国,地役权通常是通过契约或其他书面文件(如遗嘱或合同)的转让设立的。地役权需要与土地上其他权益的转让设定相同的手续,这通常需要书面文件、签名和文件的适当交付。在有限的情况下,法院将根据情况黙示地役权的存在。

两种常见的地役权(由黙示产生):

  • 必要地役权:提供进入他人私人财产的通道。
  • 准地役权隐含的地役权:土地所有者为了得到土地另一部分的利益而优先使用部分财产。

在美国地役权的特点有哪些?

地役权持有人的权利

只要他人不会对服务土地造成不合理负担,地役权持有人就有权“为充分享受授予地役权的目的而采取合理或必要的措施”。相反,该土地的所有人可以使用该土地,但不得过度干扰地役权持有人对地役权的使用。构成的不合理负担取决于具体情况。而合理性的概念包括考虑周边地区的变化以及技术发展。

地役权不合理的补救措施:

在美国,如果法院判定地役权因不合理使用而负担过重,则地役权持有人有几种可能的法律补救办法。包括以下几条:

  • 法院限制所有人适当享有地役权
  • 当地役权持有人在超出其权利范围时有损失则给予金钱赔偿;
  • 某些情况下将根据情况消灭地役权。
  • 此外,在美国,干扰地役权是一种侵入行为,如果他人对地役权的干涉导致其主要财产的价值减少,法院也可以要求判给地役权持有人损失赔偿。

地役权的可转移性:

在美国,一般情况下,即使转让文件没有提及,地役权作为优势财产也可以转让。但是,转让优势财产的文件可以明文规定地役权不得随土地流转。

美国几个州已经颁布了促进地役权转让的法规,用于商业用途的地役权转让,如电话、管道、输电线路和铁路等,通常是允许的。

地役权的使用和终止需要注意什么?

地役权的使用

在美国,地役权持有人一旦被设定,除地役权持有人与他人另有约定外,地役权持有人有权利也有义务为既定目的而维持地役权。地役权的持有人可以在不干扰土地所有人权利的情况下对地役权进行改进。

地役权的终止

在美国,地役权在某些情况下可以通过放弃而终止。

但是,地役权人仅仅说明放弃地役权的愿望是不够的,从法律层面来说,地役权持有人一定要在表达放弃意图的同时采取表明该意图的行为,才可以视为放弃并终止地役权。

  • 在美国,法院一般认为地役权是永久存在的,除非在设定地役权的文件中另有说明。尽管如此,法院在授予地役权时应明确规定地役权的永久性,从而避免任何潜在的法律或解释问题。虽然永久地役权是常态,但它们可以通过多种方式终止。

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