在美国,如何利用“1031交换”来延迟税收?

Ella
华人地产网2017年12月18日语言:简体

什么是“1031延税法”?

“1031延税法”有什么好处?

实现“1031延税法”的条件是什么?

什么是“同类财产”?

“1031延税法”对时间有什么限制?

…..下文将做详细介绍

在美国,当州和联邦的税收加在一起时,资本利得税可以高达15%-30%,此时,计划出售投资或商业地产的美国纳税人会选择利用“1031延税法”来避免这一损失。美国税法鼓励投资者进入房地产市场投资,并给予了外国人同等使用“1031延税法”的资格。那么,中国投资者在美国买卖房产时如何利用好“1031延税法”来减少损失呢?具体过程应该如何操作呢?

 “1031延税法”是什么?

“1031延税法”被认为是纳税人可以使用的最强大的财富建设工具。它已经成为无数金融和房地产大师的利器。

 “1031延税法”是根据美国税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名的。该法条规定:“如果交换的财产是用于企业生产性使用或者投资,并且这样的财产是用于交换类似的资产,那么交换过程中的经济利益得失不予承认。” 简言之,纳税人销售财产所得的收入(不管是投资性或商业性的财产),如用于购买相类似的财产,便不必支付交易中的联邦所得税。

我们以房地产举例说明,购房者无需出售一项投资房产的同时支付资本收益税,再用余下的净收益去购买其他房产,而是使用总的销售收入去投资新的房产,当下无需缴纳资本收益税。当然,并不意味着不缴税,只是将资本收益税递延到新房产售出之时。我们可以看出,“1031延税法”能让投资人递延资本收益税的缴纳时间,以此来促进投资组合增长,从而提升整体投资收益。

因此,只要严格遵守国税局的规定,出售这个财产的资本收益就会被推迟。这是一个明智的税收和投资战略,也是一个房地产规划工具。从理论上讲,投资者可以继续推迟投资财产的资本收益,直到死亡,最终可能会完全回避。

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“1031延税法”具体体现的好处是怎么样的?

“1031延税法”的好处有哪些?

为了更直观地看待“1031延税法”的好处,我们将用例子来说明。

林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人(作商业用途),也付清了所有贷款,该公寓现市场价值为50万美元。若林女士于2016年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓,忽略房屋需要进行折旧的情况,此时她有两个选择:

若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售,但不在180天内购入新房产,就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年,纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金,无法立即购买新的房产。

若林女士选择利用1031条款,在45天内确认新房产,并在180天购入,用作投资或商业使用,就可以帮助她延后所需缴纳的税收,顺利购置新房。

那么,我想要进行“1031延税”需要满足什么条件?

“1031交换”的条件是什么?

您出售的放弃财产和您购买的置换财产必须符合特定要求。

  • 这两个物业必须被持有且用于贸易或业务或投资。 

主要用于个人用途的财产,如主要住宅或第二家庭或度假屋,不符合类似的交换处理。

  • 这两个财产的属性必须足够相似,才能符合“同类财产”的要求。 
  • 根据第1031条,不动产和个人财产都可以作为交换财产。 但是,在个人财产交换中,有关同类财产资格的规则比有关不动产的规则更具限制性。 举个例子,汽车和卡车不属于同类财产,尽管它们都是车。

某些类型的财产被明确排除在第1031节的处理之外。 “1031延税法”不适用于以下交换:

库存或交易中的股票

股票,债券或票据

其他证券或债务

合伙权益

信任证书

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上述第二点中提到了“同类财产”,那这个是以什么为依据来划分的呢?

 “同类财产”在定义上如何划分呢?

同类财产是同一性质,性质或阶级的财产。 质量或等级并不重要。大多数房地产将是其他房地产类似。 例如,住宅出租房屋改善的房地产类似于空置土地。 房地产的一个例外是,美国境内的财产不像美国以外的财产。 而且,没有土地的改善也不像土地那样亲切。

除了要求交换的财产为同类财产,我出售原房产和购置新房产之间有时间规定吗?

 “1031延税法”有时间限制吗?

第一个时间限制,即45/180规则。纳税人必须在关闭和转让原物业后的45天内以书面方式关闭和书面确定潜在的重置物业,并且在180天之内完成新买的房地产交易。且时间不可谈判,包括周末和节假日,国税局不会例外。如果你超过了时间限制,你的整个交易所可能被取消资格,税收肯定会跟随。

第二个时间限制, 每年个人交税是在四月十五日之前,如果以个人的名义拥有,就得注意报税的规定,即使在四月十五日之前已确认要新买的房地产,假如四月十五日之前无法交屋完成新买房地产的手续,仍然要向联邦税务局申请六个月的延迟报税,否则无法达到1031延迟交增值税的目的。

并且要注意1031交换的180天规定并不等于六个月,这是延迟报税的六个月和1031交换的180天完成交屋手续的算法是不同的。

第三个时间限制,如果以公司名义拥有房地产,需要用同公司名去买,公司报税在三月十五日,这和个人报税不同,但是和第二点所提的概念是一样的,没办法在三月十五之前完成新的房地产交易,就要申请六个月的公司延迟报税,否则增值税无法避免。

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这种用“1031延税法”来延期交税的方法只能按先卖后买的方式来进行吗?

“1031延税法”类型包括哪些方面呢?

在房地产领域,“1031延税法”类型大致有以下几类:正向交换、逆向交换、改良交换和缓冲式交换。

最为常用的是正向交换。首先,个人出售一个或多个房地产,由中间公司主持其中的进程。然后卖方在45天内确定一个或多个重置(新)房地产。最后,卖方在出售其房产后的180天内购买重置房地产。

当卖方在45天内或180天的时间期限内未能确定或收购重置房地产时,逆向交换是较为常见的交换方式。在这种情况下,该人先购买新的房地产,而后再销售其现有的房地产。

改良交换(或称为建造交换)类似于正向交换,不同之处是交换资金用作于房地产的改良。在这种情况下,中介公司将暂时拥有房产所有权,并负责向第三方承包商付款,直到交换完成。在施工建造完成后,中介公司会把房产所有权转交给投资者。

缓冲式交换是为那些在180天内无法完成的大型商场、零售业和工业开发区而设计的。如果合理利用缓冲交换,可以将180天的期限无限延长。

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