美国买房流程篇| 美国房屋加建实操攻略

Ella
华人地产网2018年8月19日语言:简体

很多在美国购房的人希望可以在购买的自家土地上加建拥有更大的使用空间。根据2017年1月1日开始实施的SB-1069法案(附属居住屋,简称"ADUs")法案,让拥有独立屋的居民可以合法地在自家土地加建改建最多达到1200平方英尺。这一法案满足了很多人的需求,那么房屋加建都需要了解哪些基本情况呢?又有哪些基本问题呢?本文将带大家一一了解。

什么是美国房屋加建ADU?

ADU是可以在自家土地上,合法增建一个有必要生活设施的第二居住单位,或充分利用既有的空间,改造成一个附属可居住的单位。一般而言具有以下三种形式:

  • 独立式

这种单位独立于主体建筑之外;

  • 附建式

这种单位贴邻建于主体建筑旁边;

  • 改建式

在主体建筑内的空间(例如一个主卧)改建为一个独立居住单位

美国房屋有哪些加建需要了解的基本情况?

  • 一个房屋可以加建几个ADU?

根据最新规定,一个独立屋所在的土地上只允许加建一个ADU。

  • ADU加建的条件?

根据最新规定,原则上只要是独立地权上面的独立房权都有机会进行ADU的建设。但是具体是否可以得到审批,也要看地方政府相关的法律法规条文,要符合容积率、地面覆盖率、退界、控高等多项规定。

  • 需要准备的资料?

ADU的建设与一般房屋的加改扩建流程是一样的,准备的资料也相同。唯一一点是州法有规定:如果场地周边0.5英里范围内有公交站点的话,加建ADU可以不考虑停车位,这将对是否能盖ADU、能够盖多大有决定性的影响。因此在提交报建资料时应明确在总图上显示最近公交车站点到场地的步行距离。

  • 申请扩建的周期?

目前情况,政府申请批文3~6个月,加建建设时间3个月,改建车库1个半月。

  • 加建ADU以后地税要上涨吗?

加建后,新的建筑面积是最后计算在土地总建筑面积内,地产会升值,地税也会提高。

  • 加建的部分质量,保温隔热,水管电线卫生间的质量都可以和原单位相当?

是。但装修风格和档次不同。这是由于ADU毕竟与主屋的功能和用途不同,所以在材料选用和工艺要求方面的侧重点也要不同。

  • 加建对院子的绿化面积有什么要求?

ADU的建设需要满足场地的绿化指标,这个跟普通的加建要求是一样的。如果ADU是通过改建车库来实现的,那就对院子的绿化没有任何影响。

  • 加盖的建筑物离围墙的距离有什么要求?

ADU的建设需要满足场地的退界,这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下居住单位的前退界需要满足20尺以上,后退界一般是15尺以上,而左右退界一般是5尺以上。而附属结构包括车库、设备间等的退界可以从宽。涉及到车库改造的ADU,退界可以维持现状。

  • 加建房屋的高度怎么考虑?

ADU的建设需要满足房屋的控高要求,这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下一般民宅采用木结构不得超过3层,高度一般不得超过45英尺。有些地方的控高是25尺,那就只能是做两层建筑了。ADU的楼层数原则上不得超过2层。可以设在车库的上方,也可以在既有建筑物的2层,但需要有独立的疏散出口。

  • 加建的面积有什么要求?

ADU的建筑面积最小是150平方英尺,最大是1200平方英尺。建设需要满足房屋的控高要求,这个跟普通的加建要求是一样的。常规情况下一般民宅采用木结构不得超过3层,高度一般不得超过45英尺。有些地方的控高是25尺,那就只能是做两层建筑了。ADU的楼层数原则上不得超过2层。

美国房屋加建有哪些常见问题?

  • 加建部分可以用来出租吗?可以全部出租吗?

常规都是要求屋主必须住在其中一套里面,至于说是否长期入住,这个由屋主自定。涉及到贷款时,一般贷款银行也要求屋主必须自住其中一套才会批准发放贷款。所以屋主应该考虑这个具体要求,至少在手续办理期间应保证入住其中,至于事后如何还是应该权衡利弊。至于建成之后是否可以全部出租,由各个当地政府根据本地规范确定。

  • 加建后增加的面积如何向房产部门报备存档?

加建首先经政府审核通过,然后由检查人员按照工程进度逐步验收,当最终验收通过后政府就会颁发入住许可证,这就是ADU加建合法化的最后一步,然后就跟常规的程序一样进行向县政府报备存档。

  • 如果仅是室内(含车库)改造,如增加厨房厕所功能,是否需要向政府申请?

车库的使用功能在建筑法规上是界定为附属构筑物,不能用于居住,也不能被记录为居住面积。如果增加厨房厕所等功能,相当于变更了建筑功能,需要更新为居住面积。因此肯定是需要向政府报备申请的。

  • 加建ADU的费用,如果与另外单独买一栋房子出租相比,有何差别?

这是一个大问题。ADU的重大优势是没有单独买地的费用,相当于零成本拿到了建设用地,仅此一项就可以节约几乎50%以上的成本。同时ADU也不需要申请单独的公共事业配套如水电煤等,这些也极大地节约了施工费用。单独买一栋房子也不容易申请贷款,在财务上的成本是不言而喻的。

美国加州合法加建的级别有哪些?

美国各个州的加建规范不同,这里以加州为例。

  • 级别一 符合州的法律规定
  • 级别二 符合县的法律规定
  • 级别三 符合市的法律规定
  • 级别四 符合社区的法律规定

房屋加建需要在这四个级别上都弄清楚规定才能真正合法化加建。

美国房屋加建的常见错误有哪些?

  • 错误1:无视当地政府建筑要求

在加州进行房屋加建,改建或室内装修都要向房屋所在地的政府建筑部门审批。根据所在地政府要求不同,需要审批的工程的大小也不同。有些只是小的改动可以不需要审批,但是有些政府要求只要对房屋有任何的改动都需要递交申请表格进行审批。不符合要求的工程改造,小则罚款补交申请表,大则改回到原来的房屋状况,不然房子不能再进行买卖。

  • 错误2:合同约定不清楚

加州建筑法规有明文规定,工程项目超过五百美金,连工包料,一定要写合约,而且是屋主看得懂的文字,合约最好是屋主提供,也就是游戏规则由屋主制定,一般情况下,屋主和施工队之间发生争执,就是因为合约上规则不清造成的,目前合约一般都是工程方提供,必然有利条件均向着工程方,将来如果有矛盾,需要由法院仲裁,常常屋主吃亏,原因就是在合约上吃了亏。

  • 错误3:包工不包料,浪费施工时间

有时候建筑方只包工时不包材料,也就是说所有材料由屋主购买,建筑方只出人工,算工时或算天数,看似简单,其实是屋主拿了一张空白支票给施工队来报。除非您是行家,知道所有材料的价钱资讯等, 一般屋主购买材料肯定会有遗漏东西,尤其一些零件之类的,或买的不同规格材料,不停反复的往建材商店跑,施工方因而缺材料零件耽误工期,可耽误的时间可是要付钱的啊。很多屋主没想明白这点,吃亏在这。

  • 错误4:支票抬头名字和签约人名字不符

建议所有屋主多花些心思,在网上查询了解厂商型号、编号等资讯,以及各类建材资讯,做到心里有数。尽量多的了解施工方。工程项目最好连工包料招标,严格规定好工期。如果没有正当的理由延误工期,屋主每天可以按照合约规定扣钱。工程需要付款方式时,千万不能马虎,一般工程付款都是写支票,常常有施工方要求屋主支票抬头写他人名字,这和签约的名字不一样,有时候屋主不留意就忽略过去,这就埋下了日后争执的伏笔,也是法律所不容许的,所有屋主一定要留意。

  • 错误5:不查保险就开工 

为了省钱,一般施工方不为工人买劳工保险,工人们和屋主也不是很在意这方面的事,这种现象在华裔移民中非常普遍。可是,一旦将来发生意外,小则割伤跌倒,大则工人意外死亡,如果施工方没有购买劳工保险,所有的责任全部将由屋主来承担,那时候,就后悔莫及了。这一定要重视起来,没确认保险前,绝对不能开工,别给自己留隐患。

  • 错误6:忽视执照的重要性

除非屋主自己懂,否则,几乎所有的施工项目,都是由施工队去申请许可证,施工项目有申请许可证,他们不敢偷工减料,因为会有人来检验。有时候,屋主会认为没有执照的施工人员,收费会便宜,其实未必。不要贪图这些小便宜,给自己埋下隐患。加州华裔建筑装修人员鱼龙混杂,同时,没有美国主流的建筑装修业的明确分工,一般都是一个人做几项工种,这样的结果,就很不专业,很多施工不符合市政标准,验收不过关、返工等。甚至,有的虽然当时通过了验收,但是,给安全埋下了隐患,等将来出现问题时,费用可就大了。

合法加建房屋的步骤有哪些?

  • Step 1 落实房屋的管辖权

房屋的管辖权不是统一的,比如阿卡迪亚地区归洛杉矶县管理。这点可以到市政府查询,落实自己房屋的管辖权。

  • Step 2 确认需要递交的材料

每个城市的要求不同,有的城市流程简化,可以一次性审批到底;但有的城市会比较复杂。

越发达的城市要求的越细。

  • Step 3 选择自建还是承包商

无论是自建还是承包商总包一定要分阶段请政府验收,直至拿到竣工验收的合格证。否则不符合规定会被要求拆除整改。一定要根据加州建商管理委员会约定的合同文本模式跟承包商签订合同。

  • Step 4 入住许可证

你需要拿到入住许可证才能保证房屋增值。

罗兰岗和尔湾的房屋合法加建是怎样的?

  • 罗兰岗

罗兰岗是洛杉矶直管区域,划分不同区域管辖,即Community District 社区。罗兰岗的加建要到东区办公室办理手续,县直管地审批时间会比较慢。

  • 尔湾

尔湾还是有加建改建的空间,但要按照合法的流程去做。尔湾做加建改建相对复杂,需要符合州、县、市以及社区的规定,但还是可以做到的。

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