在美国购买新建房屋时,如何规避后续风险?

Ella
华人地产网2017年12月15日语言:简体

在美国购买新建房屋时,需要了解的规定和法律有什么?

新建房屋购买时,建筑商提供的计划中应该重点注意什么?

新建房屋最终检查收房时,买方应该重点注意哪些内部细节?

……

本文将为您一一解答

美国买房,除购买已经完工的现房和二手房外,还可以选择购买计划建设的房屋,类型主要以康斗为主。新建房屋升值空间较大,可是处理不好,也会带来相应的风险和后续问题。话虽如此,但各位买家不必过于担忧,新建房屋有一整套相关规定和法律,来保护新房买方,买家要做就是摸透规则不吃亏。在购买前,应该注意卖方提供计划中的哪些方面?在房屋完工后,买方应该重点检查哪些内部细节?这些问题将在本文中给各位满意的答复。

新建房屋购买时,有哪些规定和法律可以保护买方?

对于不了解新建房屋的买方,首先需要知道新建房屋的硬性条件设施都有什么?

在购买康斗时,大多数消费者关注的是位置,大小,便利性和价格。与其同样重要的是对硬件设施方面的分析。这包括基础建筑构件的质量和状况,如立面,屋顶,地板,家电,地下条件,电梯,空调和供暖系统,窗户,电线和管道。购买者都应该了解这些问题,以便充分了解他们所购买的产品,并更好地保护自己,免受有关重大投资的实际状况出现不愉快的意外。

1. 关于新房出售的规定

以热门购买地区纽约为例子,纽约州总检察长办公室颁布了关于康斗出售的规定。康斗的销售是根据发行计划的条款和条件进行的。房地产金融局审查提供计划,以确保遵守总检察长的规定,以及纽约商业法(“马丁法”)的第23-A条和其他适用的法律。每个提供计划都包括与所提供的建筑物或建筑物群的物理方面有关的详细信息,不管是新建筑还是正在进行改建的现有建筑物或一组建筑物。 

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其他地区也可参考纽约市的相关条款,自行上网搜索阅读相应地区的法律说明。

针对潜在购买者,地产君强烈建议大家仔细阅读整个发行计划,并在签署购买协议之前咨询律师。潜在的购买者应该考虑购买康斗时,可能会出现的许多重大的法律和财务后果等相关风险。此外,如果保荐人或其代表已经向潜在购买者做出了任何购买协议或提供计划中没有明确规定的重要陈述,那么对于潜在的购买者来说,必须要确保陈述符合法律规范。

2. 房屋商业有限保修法

还是以纽约市为例子,1989年,纽约州通过了一项保护新房买家的法律。它被称为“房屋商业有限保修法”(“商业法”777 - 777b)。简单地说,其中规定,五层或五层以下新建住宅的卖方保证一年时间住宅几乎不出现缺陷,两年内保修家庭机械系统(例如加热或管道系统)的缺陷以及六年内的房屋结构问题。 

法律包含详细的规定,建筑商必须对可能出现的缺陷提供书面通知,对于发行计划中明确规定的条款,必须严格遵守,提供修复。某些正常发生并被认为是保养的项目会明确排除在保修范围之外。一个典型的例子就是由于建筑物的正常沉降而造成少量钉子通过石膏,导致石膏碎裂,建筑商不负责提供修复,新房买家应仔细阅读这些规定。

不同地区法律条款可能有所区别,需要买家因地制宜,仔细核对。

了解清楚相关的法律条款后,大方向上不会出错了。可是不少朋友就会问到,在具体细节上我需要考虑哪些层次呢?

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购买新建房屋时,如何规避后续风险?

买家在一个建筑或一组建筑正在建设中,首先应该明白发行计划的文本规定了发起人对建筑物以及其附属空间(如娱乐设施)的面积大小和建造义务,如停车位、屋顶小屋面积大小等。销售时,销售代理往往对房屋中的附属空间或设施进行浮夸的陈述。因此,买方必须仔细阅读发行计划中“财产”部分的说明,以确定发起人的义务,不应依赖广告手册或销售代理人的口头陈述和建筑师的效果图。

1. 新建房屋购买时,建筑商提供的计划中应该重点注意什么?

卖方承诺内容和实际交付内容之间经常存在误解和差异,因此,在提供的计划中,应详细标明以下方面:

  • 娱乐设施

规定要求详细描述这些设施,提供的计划包括休闲建筑的平面图,要安装设备的描述以及在建造这些设施时使用的尺寸和材料的细节,比如泳池和网球场,不论颜色是白色还是材质是粘土都要交代清楚,还有是否有户外照明等问题都要注意。

  • 园林绿化

法规要求详细描述园林绿化情况,包括植物的数量和类型,灌木的近似数量,草地是草皮还是播种表土,是否会有地下浇水系统等。然而,在大多数的建造发展中,建筑商往往选择安装费用最少但是景观度还可以的方案,当购买者想要升级这个项目时,他们必须自己支付超出费用。

  • 房屋内部的家用电器和设备

规定要求提供计划中包含的要安装的电器品牌名称、类型和型号,这些信息可以使买家了解这些电器的质量,以及家庭将包含什么设备,如壁炉或按摩浴缸。如果该项目没有在提供计划中得到承诺,那么建筑商没有义务提供该项目,除非买家提高这部分的花费,建筑商才会用更好的电器替代计划中的设备。

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  • 外墙

低层住宅可以有各种外墙,包括木材(松木最便宜,雪松最贵。胶合板不如木材)、乙烯树脂(比木头便宜,维护成本低)或砖块。城市中许多较大建筑物的外墙由砖、水泥或外墙外保温系统(“EIFS”)等材料制成。购买者需要咨询建筑师或工程师以了解外墙材料之间的差异,并且购买者还应审查提供的方案,以确定建筑商是否提供了有关外观的任何形式的保证。

  • 框架

大多数低层住宅是木框架,但有些是钢结构混凝土地板,买家应该知道房屋框架是如何建造的。城市中的大型建筑物几乎都是钢结构建筑。

  • 公共区域

针对在房屋周围有地面联排式开发项目的情况,买方应该阅读关于道路的提议计划(每层的厚度应该列出)。有时,计划中列出的内容与提供内容之间存在差异,买方需要知道了解清楚提供计划中的内容。

对于买家来说,最困难的任务也许是对发展建设的质量有一个总体的认识。在没有专业人士阅读提供计划或检查财产的情况下,买方可以简单地做一些常识调查。例如,提供计划将说明要安装的窗口的制造商和型号,可以对加热装置、热水器、空调、厨房、浴室和洗衣房用具进行查询。调查揭示这些项目的平均质量,会不会对家庭日后的使用产生影响。但是首要前提是,买家支付的价格和买家所要求的质量标准相匹配,毕竟一分钱一分货。

2. 买家进行房屋检查时,都应该注意哪些内部细节?

即便没有经过专业技术培训,在房屋交工时,也可以做很多事情来检查房屋质量是否达标:

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  • 测试所有的电器。
  • 测试所有的水管,打开所有水龙头,看水压是否令人满意,排水是否足够快。
  • 测试加热系统,确保恒温器的温度可以高于室外温度,且热量通过管道或散热器可以传送到家中的所有区域,在夏天也可以正常工作。
  • 如果有中央空调,检查它以确保可以正常工作。
  • 带上温度计,测试离热源最远的房间的温度是否暖和。
  • 检查整个房子的天花板和墙壁,看是否有泄露的地方。
  • 检查可能在地下室的地板上出现水浸的地方。
  • 检查没有盖子的松散电线和电气设备,特别是在地下室。
  • 在混凝土基础墙和混凝土地板上寻找裂缝。(但要注意,因为在干燥时混凝土会收缩,所以在混凝土中细的裂缝也是正常的)
  • 确保所有的门和橱柜容易打开和关闭。(建筑物的一些安置是正常的,是预期的,但过度的安置会使门和橱柜难以关闭)
  • 如果有阁楼,检查绝缘材料是否覆盖了所有的地面,并确保屋顶顶部和阁楼两侧的通风口是敞开的,空气必须可以在阁楼内自由流动。
  • 如果有一个壁炉,用一张燃烧的报纸进行测试,以确保它能够正常工作。
  • 阅读提供计划中的财产说明,并确保符合您看到的实际内容。

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