美国房产篇|为什么要以公司名义买房?公司名义买房利弊谈

Ella
华人地产网2019年7月8日语言:简体

在美国购买投资房产的过程中,相信很多人都会有这样一个疑问,到底是应该以个人名义买房还是以公司买房呢?事实上,在实际的操作过程中,以个人名义买房和以公司名义买房还是有很大区别的,本文主要介绍了以公司名义买房的利弊,以便您根据您自身的实际情况选择更好的买房方式。

以个人名义和公司名义买房有什么区别?

在美国,以个人名义和公司名义买房最大的区别是产权的形式和归属问题的不同。个人名义顾名思义是指房屋产权在个人名下。公司名义买房则房屋产权在公司名下。那么以个人名义和公司名义买房各有什么优点呢?

以个人名义买房的优点

  • 在美国,个人买房一般都是用于自住,买房的程序十分简便;
  • 买房过程中产生的手续费用低廉;
  • 年终的报税过程会比较容易;
  • 在美国以个人名义买房可享受25万个人自住免税额,家庭可享有50万自住免税额,这个额度可以无限度连续反复使用。

以公司名义买房的优点

  • 规避风险,债务隔离

以公司名义买房时所成立的股份有限公司的股东只需要根据自己的出资额承担有限责任,也就是说,一旦房产出现任何意外,个人只需要承担有限风险,自己的其他资产不会受到任何影响。这对于资产众多的投资人来说时比较有用的。

  • 保护个人隐私

在美国,以个人名义买房,产权在个人名下,那么个人的私人信息,比如姓名、联系方式、地址、信用记录都可以在网站上查到。而用公司名义买房,只能查到公司信息,能够保证个人信息不被泄露,这对于一些明星、政客、高净值收入人群等来说是非常有用的。

  • 方便多人合作购买房产

如果资金不够,可以利用公司和合伙人一起筹资购买房产。

▲联合产权相对于以公司名义来说有两个不利的因素:

✓ 如果房产出售,所有人都必须要同意;

✓ 一位联合产权持有人去世,由其他产权人继承产权。

▲以公司名义买房就能很好的规避这个问题,如果您不想继续合作,或者急需用钱,可以直接出售股份变现。一旦某位合作人去世,他的继承人就能继承房产。

✓ 利用不同的公司下持有不同的房产来规避风险:

对于一些在美国专职做房地产投资的人来说,最好利用公司名义买房,这样才可以在投资多处房产之后有效规避风险,实现不同房产的债务风险独立。也就是说,当一处房产出现任何的意外情况的时候,能够保证个人的其他资产不受任何影响。

以公司名义买房有哪些具体形式呢?

在美国,以公司的名义买房,主要有三种不同的公司形式:

股份有限公司

优点:由多个股东组成,每个公司股东只对自己投资的股份负责,承担有限责任。

缺点:纳税较高,可能需要缴纳双重税。

合伙人公司

优点:至少由两个人组成的公司,至少有一个一般合伙人,对公司付无限责任;可以有一个或多个有限合伙人,对公司付有限责任。

缺点:必须有一个合伙人承担无限责任。

有限责任公司

优点:所有股东只负责有限责任且不需要双重纳税。

缺点:股份转让受到严格的限制,一般来说比较困难。

以公司名义买房需要注意什么?

在美国以公司名义买房还存在一些弊端:

▲ 以公司名义买房的手续比较繁琐复杂,同时因为公司需要请专业的律师和会计,中间所花费的费用不菲,具体步骤如下

1) 请律师去注册一个公司,制定公司的章程,规定不同股东的投资份额、利润分配、责任和义务。

2) 成立一个银行账户,把钱投注在账户里,有收益要请会计师做资产负债表、收益表,用于年终报税

3) 去税务局申请一个税号

▲ 公司买房用于自住拿不到25万的免税额,也就是说,如果用公司的名义买房是用于自住的话,是完全没有必要的。

▲ 需要缴纳双重税

以公司的名义买房出租,所得租金收益不仅需要交公司税,而且之后各股东分红的钱还需要交个人所得税

▲ 以个人名义和公司名义买房后卖出所缴纳的税额也有所不同:

✓ 个人卖房:税率20%。个人买房有很多费用都是可以抵税的,像地税、贷款、利息等。例如,你以100万买进,150万卖出,税率20%,税额就是10万。

✓ 公司卖房:税率35%,以公司名义买房自住不可以抵税,买房投资租金收入可以抵税。例如:你以100万买进,150万卖出,税率35%,税额是17.5万。

▲ 规避赠与税与遗产税

如果房产是以个人名义购买,在赠与家人、子女的时候,外国公民的免税额度只有1.4万美元,遗产税的免税额度只有6万美元。但以公司名义买房就可以规避赠与税与遗产税的问题,可以直接将家人、子女的名字添加到公司,然后以公司的名义进行股权转让和股份继承。而且根据一些州的法律来说,也可以让未成年人成为股东。 

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