在美国出售房屋时要考虑的九件事

Shiela
华人地产网2017年11月15日语言:简体

在美国出售房屋,有哪些需要注意的问题? 

房主如何为出售的房屋定一个合适的价格? 

怎样取得最大收益? 

房屋卖出后资本利得税怎么计算? 

…… 

很多中国买家在美国买房的目的是用于投资,还有不少买家在买房后因为工作或学业的调动而需要搬家。无论哪种情况,在拥有一处美国房产后,有一天将房子重新出售的几率非常高。 

一般说来,在美国出售房屋要比买房子要简单得多。但仅仅因为卖房子比买房子容易,并不意味着大多数人都能按照理想的价格卖掉房子。 

就像在美国买房一样,在美国出售房屋同样需要找房地产经纪人;当房子顺利卖掉,美国国税局和州税务机关也在等着从卖家(本文中“卖家”皆指在美买房并再次出售的中国买家们)手中拿走一部分利润,特别是如果卖家没有花时间去了解税法的话。如何避免美国房屋出售过程中会出现的种种陷阱呢?在这一篇文章里,我们为卖家在正式出售房屋前提供了一些建议,并总结了一些卖家应该权衡和思考的重要问题。 

房屋出售的原因是什么?

从最基础的问题的开始。如果卖家正在考虑将美国房屋出售,思考一下房屋出售的理由是否充分。 

例如,谁不喜欢生活在一个拥有更多设施和物质享受的大房子里面?但如果卖家卖掉房子的目的仅仅是准备买一座更大的房子,那么就要慎重考虑自己的经济情况是否可以支撑这笔支出—总不能为了拥有更大的房子而是自己破产吧。 

当房屋出售的理由是因为工作需要而搬家,或者因为生活中有了重大改变而需要换房子时,那么这种情况下,房屋出售可能是必要的。即便如此,卖家也应该权衡将房产保留与出售的利弊。我们可以通过阅读本章的其余部分来开始这个分析过程。 

能买得起下一处房子吗? 

卖家想购买更昂贵的房产的举动,在房地产交易中是心照不宣的。诚实地评估自己是否真的有能力进行这一项房产交易是必要的。没有任何一个按揭贷款的银行或房地产经纪人可以客观地回答,卖家是否有足够的经济能力完成对更贵的房产的交易。根据卖家的收入和首付,贷方和经纪人可以告诉卖家在下次买房过程中最多可以花多少钱。但他们不能告诉卖家可以花多少钱,才能在完成房产交易的同时,不影响自己的其他财务和个人目标。 

房屋购买者所犯的最大错误之一就是过度举债,以购买更昂贵的房产。结果——对他们预算的影响可能是严重的——没有钱可以留下来用于退休储蓄,用于教育费用,或者用于度假休闲。在最糟糕的情况下,当人们遭遇意外事件时,比如失业或自身保险不充分的配偶的死亡,他们就会失去房屋止赎和破产。 

在卖家买下一个房子之前,首先要对个人财产状况有一个清晰的梳理。弄清楚自己是否能真正负担得起这个房子。除非卖家的收入或资产在购买前一套房子以后出现了显著的增加,否则可能负担不起昂贵得多的房产。人们需要考虑的最重要的问题是,每月多花钱在房子上才不会影响生活中其他大笔的财政支出。 

出售的房产价值多少? 

当卖家准备出售自己原有的房子时,最好对它的价值有一个很好的了解。卖家和地产经纪人应该把自己要出售的房产和目前市场上类似的房产做一个深入了解比较。 

如果需要卖掉自己的房子,而不想浪费大量的时间和精力,那么就做一些聪明的商人做的事情:降价出售。这并不是主张卖家放弃自己的财产,而是说,建议卖家不要把房子的报价提高到远高于同水平房产的销售额的水平。  

卖家可能会受到诱惑,尤其是当卖家不急于出售的时候,这所房子会被严重高估,因为卖家希望一个不懂得美国房产经纪的买家可以支付给自己超过房产价值的价格。这种策略的危险在于,最终卖家才意识到,不会有一个傻瓜把所有的钱都花在自己的这处高价房产上,最终无人给出报价。然而,当卖家把价格降低到房子的真正价值时,潜在的买家可能会对房产有一些顾虑,因为它在市场上的时间太长了。这样一来,最后的交易价格可能很难达到房子真正的价值。  

找到一位合适的房地产经纪人了吗?

在美国,大多数人准备出售他们的房子时,会寻找房地产经纪人的服务。一位好的地产经纪人,如果他知道如何为房产做出售准备,推销房产,并以最高的交易价格成交,那么他是完全可以值回自己的佣金的。不同于买房子,从卖家的角度看,地产经纪人的利益就是卖家的利益——房子卖出的价格越高,经纪人抽成的金额越多。 

考虑到房屋的实际成本(以及出售和下一所房屋购买的成本),卖家需要有一个可以代表自己的优秀的地产经纪人来出售自己的房子。 

请确保自己的经纪人目前并没有许多其他代收的房屋,以免经纪人没有足够的时间来服务于自己。另外,当初买房子的地产经纪人并不一定是卖掉房子的最佳代理。出售(而不是买)房子需要采取不同的步骤和支出。

卖家有能力自己卖掉房子吗? 

大多数人并不具备出售房子所需的技能和时间。很多卖家选择自己出售房屋而不是请专业地产经纪人,是因为想要避免5 - 7%的销售佣金。然而,别忘了,这个佣金的一半给了买家的经纪人。因为大多数买家都与经纪人合作(部分原因是买家不需要为经纪人的服务买单),因此,没有地产经纪人,可以仅仅为卖家节省的房产最终售价的2.5 - 3.5%。 

不管卖家是否选择自己卖房子,都可以面试几位地产经纪人,向他们证明他们了解卖家房产所在的区域的房产市场状况,并可以要求来面试的经纪人们准备一个类似的房产的市场分析。 

也可以根据卖家的预期售价,来咨询在过去半年里以相似价格成交的房子的情况。如果卖家正在寻找一位地产经纪人来代理出售房屋,也要向每位来面试的经纪人询问他在过去12个月里出售的所有房子的活动清单,这样卖家可以获得与每一位地产经纪人一起工作过的房地产卖家的参考资料。

出售房屋的准备工作做好了吗? 

出售房产的工作从卖家正式将房产放置在市场上出售或允许第一个潜在买家前来看房之前就开始了。首先,卖家要把房子里里外外都准备好。至少应该做的是彻底的清理工作。

但是卖家要做的不仅仅是拖地板和洗碗。请一些好朋友和地产经纪人来参观房子,并指出那些需要修复的缺陷(例如,修补漏水的水龙头或粉刷需要新油漆的地)。一般来说,卖家应该避免一些重大的房屋改造项目,比如厨房装修,房间扩建等等。因为很少会得到足够高的额外销售价格来补偿花费在此类项目的额外成本,更不用说花在协调或工作上的时间了。

卖家了解自己房子的销售“热点”吗? 

人们往往根据一所房子的销售“热点”来决定买一所房子。每一所房子销售“热点”各不相同。完美的厨房、浴室、壁炉、景观和花园往往是让买家决定选择这所房子的原因。而对于那些必须住在某个区域的买家来说,房子的位置是最热门的选择。 

卖家如何确定自己房子的销售“热点”?回想一下当初买的时候吸引自己的东西。当初卖家喜欢的东西可能是这所房子同样的“热点”,会吸引下一批买家。在确定了自己房子的销售“热点”后,在卖家的出售声明、房产描述和报纸广告中强调这些“热点”。成功的卖家知道买家在寻找房产时需要看到什么。 

房屋出售的财务方面的影响是什么? 

在出售自己的房子之前,卖家应该了解自己的财务状况。例如,卖家在房屋出售后的后期维修方面可以有多少预算?为了负担起下一所住宅,卖家应该从这次房屋出售中获得多少钱? 

除非卖家有能力同时成为两处房产的主人,否则购买另一套房子之前需要先卖掉原来房子。如果有必要的话,卖家可以要求长期关闭托管和租房,从而有时间完成下一所住宅的交易,而不至于露宿街头。这些都是需要在卖房子之前,提前确定的事情。 

出售房屋的资本利得税规则是什么?

根据现行美国税法,大多数房屋出售者享受着重大的税收减免。具体来说,大量的资本利得或利润被排除在税收之外:单纳税人高达25万美元,已婚夫妇共同申报则是50万美元。 

为了获得这一资本利得排除的资格,卖方必须在过去5年里至少有2年将这所房子作为自己的主要居住地。资本利得税免除资格可以最多每两年使用一次。 

这些美国房屋出售的法律取代了之前关于出售房屋的资本利得的规定。因此,房屋出售者不能再从出售一套住房的利润中“展期”,从而在购买更昂贵的房子时避免税收。此外,年龄在55岁或以上的人可以获得特殊的12.5万美元的税务减免。

对于绝大多数的美国房屋出售者来说,现行法律是一个福音。大多数人的房屋销售利润并没有接近法律规定的上限,许多人现在受益于废除年龄限制。然而,也有一些房主,特别是那些住在高成本地区的房主,他们的房子,收益超过了25万美元或50万美元的限额,同时根据现行法律,他们失去了把这些利润转到价格更高的房子的权利。如果这些昂贵的房产出售,他们将对超过税收限额的利润交税。 

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