影响美国房价的因素有哪些?

Shiela
华人地产网2017年12月8日语言:简体

什么推动了美国房地产市场和价格?

美国房价和美国就业有怎样的关联?

房价变动和建筑许可证数量。房屋数量都有什么样的关系?

……

当买家打算买一套房子,就意味着会做一笔可观的投资。买家应该做大量的研究来决定这处房产买在什么地区,何时购买,买什么。

这篇文章将从投资的角度来解释,在美国选择房子时,买家都需要注意些什么,有哪些因素影响了美国房地产市场的价格。

一.就业

无论买家是否在美工作,就业都是在选择房产前需要考虑的重点之一。对于在美国工作的买家来说,买房前毋庸置疑需要考虑自己的工作因素。而对于没有在美国工作的买家来说,则需要考虑美国就业和美国房价之间的关系。

大部分美国人都需要工作来支持住房的支出。因此,住房的需求和住房的支付能力受到一个地区的就业机会的影响。从投资角度来看,美国房价相对较高的理想地区有以下特点:

1. 就业增长。

但是,如果一个有成百上千的工作岗位的地区,开始出现就业机会缩减的情况,该地房价会怎么变动?在20世纪90年代初和21世纪初,由于就业基础的不断恶化,数百万份工作机会减少,这使纽约大都会区(New York City metropolitan area)经历了房地产价格的下跌。创造就业机会是一个地区保持健康房地产市场的命脉。

决定一个地区的房价,需要看看该地区失业情况,以及近年来失业率如何变化。良好的迹象是就业率的下降和就业机会的增加。

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2. 就业多样性。

如果一个地区的就业机会,一半以上依赖于一家纸制造厂和一家内衣制造厂,买家应该慎重考虑是否要在那里买房子。因为如果这两家公司经济不好时,本地房地产市场也会跟着走。这种情况发生在规模较小的地区,当大型国防制造商和军事基地因国防削减而裁员时,这些地区经济受到了严重的打击。

3. 就业质量高。

所有工作不都是平等的。你认为以下哪个地区的房地产价格上涨更快:在可以提供高薪水、持续发展的行业(比如技术)的工作机会的地区?或者是低工资、低技能的工作(比如快餐店的工作)机会集中的地区?就业机会就像吃喝玩乐等其他事情一样,质量和数量一样重要(甚至质量可能更重要)。当一个地区的大部分就业机会都来自发展停滞或萎缩的行业(如农场、小型零售商、鞋业制造商和政府),未来几年,该地区房价不太可能迅速上涨。另一方面,拥高速诉发展行业(如技术)优势的地区,有更大的机会房价快速上升。

所以买家在考虑一个地区房价的时候,要怎么才能先得到上述就业方面的数据呢?美国劳工统计局(U.S. Bureau of Labor Statistics)汇编了都市地区和县的就业和未就业数据。买家可以在www.bls.gov上找到这个部门的宝贵数据。访问当地图书馆或商会也是了解当地就业情况的一个好办法。此外,一位房地产经纪人也可以帮助买家追踪以上数据。

二.可用住房数量

尽管就业创造了一个地区的住房需求,但住房的数量———新房和二手房——都是供需平衡中的供给方。即使创造了就业机会,如果供大于求,房价也可能因为这个地区有过多的可用住房,而停滞不前。相反,如果求大于供,在一个住房短缺的地区,低就业率还会导致该地房地产价格的大幅上涨。

1. 房屋空置率

首先,看看目前的住房供应情况如何。空置率——一个地区已出租的房屋的闲置比例,是用来衡量一个地区住房供应情况的有用的指标。空置率的计算很简单——空置的出租屋(没租出去的房子)除以出租房屋的总数。例如,如果在田纳西州的欢乐谷,有50所出租房屋空置,而本地已经用于出租的房子是1000所,那么空置率是5%(50除以1000)。

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低空置率(低于5%)通常是未来房地产价格上涨的一个好指标。当空置率低且下降时,就会有更多的客户(或者很快就会存在)来竞争目前出租的房子。这种竞争往往会推高租金,使租房变得更加昂贵,租房的吸引力也降低。

另一方面,高空置率意味着出租住房的过度供给,随着房东争相寻找租客,租金往往会被压低。所有的东西都是平等的,高的(超过7%到10%)和在增长的空置率通常是房价低的信号——对房地产卖家来说是不好的,但对那些正准备在此地买房的人来说却是好事。

2. 建筑许可证发放情况

除了调查一个地区的房屋空置率——它告诉了买家该地区住房供应情况,聪明的房地产投资者还会调查该地区建筑许可的情况。新的房屋的建造,需要许可证。建筑许可证发放的数量的趋势可以告诉买家这个地区房地产的供应量在未来可能会产生怎样的变化。

建筑许可证的发放数量大幅增加,对于该地区房价来说可能是一个危险信号,因为这可能预示着未来的住房供应过剩。这种增长通常发生在一个地区房价持续上涨之后。由于价格达到了溢价水平,建筑商竞相将新建设的房屋以高价推向市场。

相反,低迷的房价或高建筑成本会导致新住房的开发。最终,这一趋势对当地房地产价格来说是个好兆头。

3. 可开发土地数量

住房供应也部分取决于可供开发的土地数量。除非你认为游艇或垃圾填埋场是未来的潮流,否则都会知道建造房屋需要土地。有限的土地供应通常预示着一个地区的长期房地产价格上涨。因此,在曼哈顿、旧金山、夏威夷、香港和东京等被海洋包围的地区,房地产在过去几十年里一直很受欢迎(如今也很昂贵)。相反,在拥有大片可开发土地的地区,房价往往会上涨得比较缓慢。

三.房屋库存数量和实际销售数量

就像可开发的土地和新的建筑,对未来房地产价格的潜在影响一样,出售的房产的数量的增加,对未来房价的影响也在增加。美国房地产中介的本地协会,通过其MLS服务,通常会跟踪Listing(一个房产所有者和一个房地产经纪人之间的雇佣协议)的总数量。“业主出售”的物业(即没有经纪人)并不包括在内,但Unlisted(没有经纪人)的出售房产与Listed(有经纪人代售)的房产遵循相同的趋势。

在正常的美国房地产市场中,待售房屋的数量保持在相对稳定的水平,一所新房上市,则另一所房屋已出售。但随着房地产价格开始触及高位,一些房地产所有者/投资者寻求现金投资并投资于其他地方,出售房屋的上市清单(清单数量)可能会显著增加。当房价相对租房成本较高时,越来越多的潜在买家选择租房。而另一方面,如果经济放缓,买家的兴趣也可能随之枯竭。

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新上市房屋数量增加,待售房屋库存增加,这两个迹象表明,未来可能会出现疲软的房价。当面临众多房屋可供选择时,潜在买家可能对要买的房屋变得很挑剔。大量卖家争夺少数买家的竞争,开始对价格产生下行压力,并可能创造买方市场——在这个市场中,由于供应远远超过需求,导致房价疲软。

新上市房屋数量减少,待售房产库存减少,这对房价上涨来说是个好兆头。很少有新房上市、多笔收购交易和快速的出售表明,买家的需求超过了待售的待售房产——卖方市场。

当当地经济强劲,住房价格与租金相比不会太昂贵时,更多的租房者选择(并能负担得起)买房,从而增加了对待售房屋的需求。这时是卖家的好机会。作为买家,则可能会因为面对持续上涨的房价,在多盘的情况下失去房子,或者在新房竞价中被其他竞标者击败而感到沮丧。

四.租房市场

租房率是衡量住房需求和房价的一个有用指标。当租房需求超过租房供应,当地经济持续增长时,租金普遍上涨。这种情况是未来房价上涨的有利条件。随着租房成本的增加,买房对于租房者来说更具吸引力,越来越多租客会考虑买房。

只知道租金的趋势和租金的绝对水平并不能推测出房价的走向。假设一个城市,有一个两间卧室、一间浴室、面积1100平方英尺的房子,每月租金为1200美元。我们能推测出该城市未来房价趋势吗?不能。我们还需要知道对于相同条件的房子,租房价格与买房价格的比较是怎样的。

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比较租房的成本和买房的成本。这样的比较实际上是当前租房者在权衡买房和离开房东的成本时所做的。将买房的成本与租相同条件的房自的成本作比较,可以作为对房价走向的事实调查。

为了在租房和买房间进行公平的比较,我们必须计算并比较每月的租房成本和每月的买房成本。我们不能拿每月1200美元租金的房子和标价25万美元的房子做比较,因为25万美元是房屋的总购买价格,而不是每月的购买成本。

当买家计算买房花费时,也必须考虑税收优惠。买家买房最大的支出是——按揭和产前税——然而通常是免税的。

比较买房成本和租房成本,是一个简单而有力的指标,表明某一地区的房地产价格是否过高、过低或刚好合理。当买房成本与租房成本差不多时,购买通常更安全(而且很有价值)。然而,在一些特别理想和住房需求高的社区,住房拥有率几乎总是高于租房。什么是合理的溢价?但如果买房的每月花费超过了每月租金的20%到30%,则要小心考虑。

在买了房子之后,可能会在未来几十年拥有它。如果买家需要在不到5年的时间内搬家,那么买房就需要谨慎考虑。在这种情况下,要小心避免在过热的市场上买房。房地产价格与租金、就业市场状况以及待售房屋的数量相比,都是房地产市场健康的有用指标。

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