汇款美国有限制?买房个人名还是公司名?关于产权,关于汇款,美国买房前需要了解的小知识。

Ella
华人地产网2017年12月5日语言:简体

在美国买房前,很多客户都会问地产君以下几个问题:

国内往在美开的账户里汇款有限制吗?  
如何保全美国房产、如何避税? 
FHA贷款有何要求,如何才能贷到? 

于是地产君就详细回答了这三个问题。

国内往在美开的账户里汇款有限制吗?  

每个中国公民每年只能从中国汇出50,000美金去境外,所以如果要汇一笔较大的金额往美国账户,可以在中国多用几个亲戚朋友的名义帮忙汇款,每人汇50,000美金。不过如果每次都寄给同一个人,接收方容易上黑名单。 

地产君建议大家:如果金额大,最好在美国多开几个账户,避免大笔资金都流入同一个账号,从而引起调查。如果大家对于汇款还有任何问题,欢迎联系地产君。

如何保全美国房产、如何避税? 

从下面4方面来讲:  

1.对自住房来讲,可以充分利用免税额的机制。比如有的朋友在房地产上升的时期,一旦这个房子有足够的增值,每两三年就会换一次房子,这样倒腾几次以后,免税的几十万,就会这么省出来了。  

2.对投资房,利用一个1031置换条款。举例说明,如果你卖掉了一栋投资房,在45天之内找到另外一栋投资房,并且在180天之内过户,那么第一栋房子的增值税可以递延,直到第二栋房子卖掉,才要交增值税。 


3.投资人没有绿卡,但子女有,又想将房产赠与子女。如果投资人想要将房产赠与子女,千万不要直接赠与,因为外国人的赠与免税额每年只有14000美元。正确做法应该是将房产卖掉,将存款赠与子女,由于存款是无形资产,外国人把无形资产转赠美国人是没有赠与税的。  

4.对美国纳税居民来说,如果房子一直不卖,过世后赠与子女,子女可以免交这个增值税。例如父母买了一栋房子,花费50万,过世的时候,这个房子涨到了200万,如果孩子拿到这一栋房子以后,马上以200万卖掉,中间的150万都不需要交增值税。但是这栋房子的200万会算在父母的遗产里面,所以我们避了赠与税,同时要特别注意一下遗产税的问题。  

外国人在美国遗产税的免税额只有6万美元,而美国的遗产税高达40%,如果在9个月内没有补齐这40%的遗产税,房产将在9个月内被迫卖掉,以缴纳增值税和遗产税。这里有个解决方案就是,在购买美国的房产的时候,同时购买一份美国的人寿保单,如果有人不幸过世了,用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税,房产可以留下来从容处理。 

FHA贷款有何要求,如何才能贷到? 

传统贷款对于贷款分数有着严格的要求,而大多数银行的FHA贷款只要信用分数600分就可以首付3.5%来进行贷款。当信用分数在600分以下的借款人仍然可通过增加首期付款到10%而取得贷款机会。 

当然,不同的银行有各自的规定,这需要申请贷款时咨询贷款经纪人的建议。通常在560分以下很难获得贷款。因此,对于几年前有过房屋破产拍卖历史的人,仍然有机会获取FHA贷款,或者对于一些信用分数不好的人进行信用分数重建(Re-establishment of good credit)或加强付款历史(Solid payment history)等手段而达到贷款的目的。  

在申请 FHA 贷款时,FHA通常需要借款人有两个信用记录,如果没有足够的信用记录 (No Credit),也可以通过替代方式来满足申请条件,总之,FHA的贷款相对宽松很多。 


另外,FHA 贷款通常提供更低的利率来帮助贷款人负担起每月的房屋月供。并且,贷款人可以享受较低的过户费用,虽然有贷款保险费用,银行也允许将这些费用放到贷款总额里(Roll Over) , 对现金较为紧张的买房人无疑是雪中送炭。同时,联邦政府贷款提供其他便利,允许使用赠送资金来做首付和过户手续费用;没有提前付清的罚款条款;FHA的贷款在房屋买卖中可以承接。  

当然,并不是FHA贷款适合所有人,由于这种借款要收保险费用,无形中还是增加了贷款费用。同时,借款人的前端比例(抵押贷款支付加上HOA费用,财产税,抵押保险,房主保险)通常要低于总收入的31%。借款人的后端比率(抵押加上所有的每月债务,即信用卡付款,汽车付款,学生贷款等)都要低于总收入的43%。  

当您能够付足20%的购房头期付款,还是选择传统的贷款比较好,而且现在的很多银行在进行传统贷款时也只需要5%的首付,无疑帮助了很多首次购房者。FHA 贷款需要银行和贷款经纪公司有相应的 FHA 贷款批准资格,您如果这方面有问题,可以和贷款公司或者经纪人联系。


在美国买房如何选择户型? 

美国的房型大致可分为独栋别墅(Single Family House),连体别墅(Town House)和公寓房(Condo)。 单纯从投资的角度而言,独栋别墅最保值,其次是连体别墅,最后为公寓。严格而言,公寓并非户型,是一种房屋组织形式。购买前两种户型时,你是房子与地皮一同买下,而购买公寓房时,得到的只是所住的单元,屋顶与地皮都不归属于买家。因为公寓房的公摊面积相对较大,所以维修管理费比连体别墅要高。独栋别墅的社区管理费用较低,但是你需要定期割草和收拾院子,相对麻烦。  

所以各个房型都有自己的优劣,地产君建议大家根据自己的需要和喜好来选择买房的户型。

 

用公司名义还是个人名义买房好? 

在美国投资房产,可以以个人名义,也可以用公司的名义。许多人在购买自住且金额不大的房子时,会选择以个人名义买房。原因是手续相对简单,手续费用较低,报税简单,以及卖房时可以享受每个人25万元的免税额。但以公司名义买房,也是有益处的。 

以公司名义买房的优点: 

1. 可以规避风险,达到债务隔离的目的。因为公司只负有限责任,由房产引起的债务不会连带到公司的其他股东,也不会连累到其它个人财产。很适合除了房产以外,其余个人资产很多的人。 

2. 可以保护个人隐私,不用将资讯公布在市政网站上。 

3. 便于多人合伙,成立合伙人企业来购买房产。适合当房产规模较大,个人的资金不够,需要他人合伙投资时。比起用联合产权来购房,用公司名义购房在股份转让和股份继承等方面,更方便。 

4. 比较适合专职做房地产投资的人。比较便于规避债务等。 

以公司名义买房的缺点: 

1. 以公司名义买房手续较为繁琐,费用较为昂贵。需要特意聘请律师成立有限责任公司,然后要请会计师申请美国报税号,做财务报表和年终报税等。  

2. 以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。因为就公司本身来说,需要报税交费。而在此基础上,盈利的利润分红还需缴纳个人所得税。 

3. 公司买房基本属于投资类型,因此不能享受个人的25万免税额。 

4. 在卖房时,个人和公司所需缴纳的收益税税率相差较大,分别为最高20%和35%。 


地产君的小提示: 

1.使用公司名义买房时,如果是自住,那么类似于地税、贷款利息等费用不能用来抵税。但如果是投资,可以提供租金报税纪录等,用这些费用抵税。 

2.根据有些州的法律,未成年人可以成为公司股东。因此以公司名义买房时,可以将未成年子女算成股东。  



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