美国房产篇|美国中介诱惑要抵住!美国购房避坑指南(一)

地产君
华人地产网2019年4月10日语言:简体

引言:近年来,美国房产市场凭借着其稳定的增长趋势与客观的回报率吸引了越来越多的投资者前往投资,同时其优质的教育质量与广阔的工作空间也吸引着很多华人家庭移民前往定居。但是,由于华人在购房时缺少经验同时也难以实地考察,对美国的相关制度、法规与税收等情况了解不够全面,和容易掉入美国房产市场的“陷阱”,因此将推出一系列美国购房陷阱辨别方法与防骗技巧。

本文将先阐述在购房时中介若遇中介、建商不淑,会面临什么样的骗局,并且该如何规避。

中介常见的“诱惑”方式有哪些?

建商会在哪些地方给你“挖坑”?

如何规避这些风险?

一、 在美国买房中介给你挖的坑有哪些? 

房子出奇便宜,很有可能是个坑

在美国买房会有很多额外的费用,比如房屋估价费、房屋检查费和登记费用等,一些房产中介会刻意隐瞒这些费用,让你觉得房屋价格很便宜。但是事实上,美国当地政府还会征收一些服务费、贷款税,这样加起来又是几千美元。

按照经验来说,在美国买房后你需要缴纳的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费用等,叠加起来一般会达到房价总额的3%-5%左右。

所谓的高回报率,很可能都是给你的诱饵

很多的中介都会问你买房的意图,若是回答投资,那么他们便会向你勾画一个美好的蓝图,但是往往无良中介都会把投资收入往最高点算,而把能减的支出都减了,营造出利润丰厚的假象。他们还会告诉你买房能有固定的收入、很高的回报率而且公司会为你打点一切。

但事实很有可能是房产在郊区、位置极其偏僻、人口十分稀少,一旦上套未来你很有可能被高昂的税费物业费拖垮。当你意识到这一点再去找中介时,他们只会拿一句“投资有风险,买房需谨慎”来搪塞你罢了。

所谓的“包学区”,很有可能是个噱头

在美国买房,也有不少的中介会问你购房的意图,当你回答为了孩子的教育时,他们便会极力推荐你他们的房子以及周围学区多么多么好。但是你要清楚,美国只有公立的中小学才和学区有关,私立学校和学区是没有关联的。

而且,美国的学区房不可能很便宜,不少无良中介会故意混淆学区的划分或市的行政划分来诱导你购房。之前也出现过不少邮政编号和地址属于该市,但学区却在隔壁市的情况发生。

购房换绿卡,是真的吗

中介若是喊出“购房即可获得美国绿卡”的宣传口号,那你要慎重了。事实上美国的法案规定的是你如果投资了50万创业项目并且产生了10人以上的就业机会,那么运营超过两年就能申请绿卡。但是该法案规定有区域限制,也跟买房没有任何直接的关联。你需要清楚,美国没有任何法律称购买房地产就可以移民。

二、建商给你挖的坑有哪些? 

关于建商的选择,你需要谨慎避开一些妄想“滥竽充数”的建商。在这里地产君为大家科普一下美国最著名四大建商,他们的房子综合水准较高。

Centex(桑达克斯公司)

Centex公司是美国主要的建筑及服务、住宅建设、金融服务公司,总资产已经超过100亿美元,被评为“美国最受人尊敬的公司”,并且数据显示centex公司从来没有在年报或者季度报告中记载过大的亏损。Centex公司的业务主要为五大部分:住宅建设、金融服务、建筑产品、建筑服务和美国房地产。

Horton公司(霍顿公司)

Horton公司是美国四大房地产公司中成立最晚但发展最迅速的一家公司,并且发展势头大好,主要从事置业、二次置业居民住房业务和房地产金融业务。

Pulte Homes(普尔特房屋公司)

Pulte   Homes的客户市场地域遍及美国大陆本土、阿根廷、墨西哥等总计44个,年销售额达近百亿。其主营业务是居民住房业务,几乎涵盖了所有的居民住房市场,包括有置业、二次置业、三次置业住房、老年人住房以及国际房地产市场。同时,Pulte  Homes公司还经营地产金融服务、建筑材料生产、物业服务业务等等。在服务理念上一直贯彻为客户提供超一流的住房和服务,并且承诺有终生服务。

Lennar公司(莱纳公司)

Lennar公司是一家三次被专业的建筑商杂志评为年度优秀建筑商的公司,并且多次荣获全国性的建筑设计大奖。Lennar公司基于其多元化的产品流水线把客户群体细分为初次购买者和再次购买者,以此来提供不同类型的房屋。基于其优质的服务与独特的置业理念,Lennar公司已经在美国的21个州设立了超过49个最佳市场。

此外,有很多的杂牌建商的市场包装也很好看、项目资料很丰满,你会很容易被他迷惑,但到了交房的时候你会发现“买家秀”和“卖家秀”有很大的差别,甚至也很难保证房屋质量。地产君为大家列了一些陷阱,一定要擦亮眼睛!

误导性词语

在美国,建商会用一些带有误导性的好听的字眼来形容自己的房屋。你可能听说过,但是要知道它们绝对不仅仅只是表面意思。

举例来说,cozy在表面是指房屋舒适但其实很有可能房屋很小,classic  style 其实是指年代有些久远而且很有可能维修状况并不理想的房屋,country living  是说房屋位于安静的街区但是可能在比较偏僻的地方等等,总之不要轻易相信和简单理解建商的话语,要留个心眼。

房屋总体规划

如果你想购买新开发的且在早期阶段的房产,由于房屋还未建造完成,你不能实地考察,因此您需要对房屋的总体规划有所关注。

首先,你需要对房屋的平面图进行查看,除去基本的设施布局你更要关注一些小细节和角落、一些公共区域是否符合您的要求,因为有可能存在建商刻意“隐藏”一些缺陷的情况。曾经也出现过一些建商在广告的简化地图上没有按照实际尺寸标注而且把周围的公共设施标在离房屋更近位置的情况,或者是交房时房主才发现建筑和绿化都有“缩水”的现象。

完工日期

很多新开发的房地产项目几乎都会推迟完工,因此你要事先做好多等3-6个月的准备,相应地对搬家的各项事情进行适当规划。

三、 在美国买房如何规避这些风险? 

实地考察

美国购房在条件允许的情况下最好能够自己去实地考察,毕竟眼见为实,你也需要查阅收集大量的信息,对美国房产市场有一定的了解。

仔细看合同

在签订购房合同时,一定要将服务费说清楚并在合同中有所体现,防止出现中介“双方通吃”的情况。

找寻可靠的顾问团队

如果没有充足的经验和时间,你可以选择一家安全可靠的顾问团队来为你合理安排复杂的手续和规则。

查询建商的资质

你可以通过不同的方式查询建商的资质,通过相关的房产杂志或是网站主页都可以找到房产建商的排名、关注度和信誉度。同时也可以在相应的建商的官网和相关的新闻报道与评论中获取该建商的历史业绩、项目质量和出售情况。

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