美国买房小知识 | 美国出租房屋租户违约,房东如何处理?

Ella
华人地产网2017年7月31日语言:简体

华人在美购买投资房出租时,不论采用哪种出租方式,都要有房屋租赁合约,双方要把细则写清楚,有了这一纸合约,以后我们才能从法律的手段保护自己。  

作为房东,自然是希望租户不要搞事情,但即使是在事先出租时挑选良好的租户,也没有人能保证一定不会发生租户违约的情况。但当租户出现违约的情况时,我们又该如何应对处理呢? 

一.承租人拖欠租金,出租人可以在多长时间请求法律保护? 

租金的诉讼时效为一年,即自承租人应当支付租金之日起。  如出租人在一年内不向承租人催收租金,则一年后,出租人的丧失胜诉权,法律不再对出租人的债权给予强制保护,出租人向法院起诉后,法院会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。 

二.承租人擅自改变房屋用途怎么办?  

如承租人未经出租人允许,擅自改变房屋用途,出租人可以要求承租人恢复原状,并可以解除房屋租赁合同,追究承租人的违约责任。 

三.承租人提前退租怎么办?  

承租人提前退租,属于违约,出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定,则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。 

四.租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋怎么办?  

租赁合同期满,承租人拒不迁出房屋,出租人可以选择向人民法院起诉,要求承租人迁出房屋,并承担违约责任。  现实中,有的部分承租人,特别是从事经营性业务的,由于生意不好或由于其他原因,可能一走了之,走时房屋内还有部分遗留物品,很多情况下,出租人不知道承租人的去向,也无法到法院起诉。  这时,出租人可以在合同到期后,自行将房屋收回,但要注意保留证据(比如拍照、录像),将屋内物品一一登记存放。 

以下是房屋权力倡导者和律师遇到过的驱赶租客策略:  

房东不再接收租金,然后把租客告上法庭。大部分房东以为租客不知道如何省钱或做预算。  如果案件已尘埃落定,房东可能在未来会用同样的理由重新把租客再次告上法庭。低收入的租客会冒着失去工作的风险,不断出庭。当他们失去时间和钱的时候,便会离开公寓。而房东派他们的律师出庭就可以了。  房东称租客经常晚交房租。如果租客经常延期缴纳租金,房东可称他们“慢性租金违约”,并提出要求驱赶租客。  

约瑟夫森表示他曾遇见过15至20起这种案例,低收入群体最受影响。房东通常不会马上驱赶租客,法院会给租客缓刑,如果一年内他们还延迟缴房租,才会正式被驱逐。    房东故意不提转租权。法律规定,当租赁持有人去世或离开时,只有在公寓居住至少两年的人,才有权利继承租赁,有残疾或年老的租客则至少一年。但有些房东会违反这条法律,如果被发现,他们会谎称这只是文书错误。  

房东严厉打击宠物。法律规定,如果公寓没有明确关于宠物的规定,租客公然养宠物至少三个月,宠物便可长期住下去。  当然,作为房东,自然是希望租户不要搞事情,但即使是在事先出租时挑选良好的租户,也没有人能保证一定不会发生租户违约的情况。

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