美国养房篇 | 关于房产住宅的细分你需要知道的几件事

Ella
华人地产网2018年11月1日语言:简体

一部分的中国人希望通过投资美国的房地产市场来获取一定的利润,而为了使得投资更为稳定、利润更加高,投资者会选择将住宅物业细分来追求利润。那么,作为一个非专业的美国房产投资者,你是否应该细分你的财产,你需要在了解财产细分原则和内涵的基础上谨慎选择。本文,将关于房产细分为你做全面介绍。

什么是房屋财产细分?

房产细分的含义

顾名思义,细分就是将房产财产分成几个部分。房产所有者将他的房产财产细分为多个住宅单位。以此来增加房产的价值。因为,当房产被细分为多块独立的房产后,每个独立房子都可以被出售给一个或者多个买主,据计算,这将比统一为一个住宅单位具有更为可观的利润。除此之外,更容易出手也是我们考量的一个重要指标。通常来说,较小的多个房子会比一个面积很大的房产更容易出售,这也是提升土地价值的一个不错方法。

房产细分风险评估

其实,细分财产在建筑商和房产经纪人以及相关专业人士手中十分常见。对没有了解相关专业领域的我们来说,如果没有做好完备的准备,跟一般的投资一样也可能会存在一定的风险。因此,你需要对你的房产财产进行预先评估,来确定是否有资格细分、是否值得细分。

财产细分前应该做的准备有哪些?

针对你的财产是否能够是否值得细分,你可以做一些预先的准备,具体如下。

核对限制条件

在决定申请细分前,你需要确保你的房产不会受到当地的法令、社区的契约约束,也要留意土地上是否存在任何未决留置权或者其他的要求。

  • 你可以找一个专业的公司,进行标题搜索,以确保你拥有出售房屋的合法权利。
  • 公司将会检验你的产权史,对你是否为物业的唯一所有者进行验证,以及你所打算细分的财产是否负债,如果一切合格后将会发表意见书,来阐明他们的意见。
  • 在此之后,产权公司将发行产权保险,作用是当其他的所有者或者债务人声明对财产提出索赔时,产权保险可以用来保护买方。

了解细分的要求

除了当地法令或者是社区的契约约束,细分之路也不是说就“畅通无阻”了,你要开始关注细分和房地产开发法律。各个市和县都有自己各自的分区规定、地块和建筑规模限制以及与开放空间有关的要求。在投资之前,你需要研究这些法律,如果你满足法律的条件,就可以申请。你可以联系乡镇的市镇规划和建筑部门,了解该物业的分区类别。如果你没能找到有用的相关信息,或者说还是不能确定,可以在地方政府的官网上查找资料。值得注意的是,分区和本地规则可能会影响财产的使用方式,即房产可能会被分成单户住宅、过渡住宅或混合用途如住宅和商业。

估算财产细分能带来的收益

在进行细分前,你要确保当地的市场足够满足你的需求,你细分后出售他们能够得到你想要的价格。其中需要研究有地区的市场、物业来确定可以销售的价格与量次。方法如下:

  • 可以咨询当地有经验的信赖度高的房地产经纪人,来获取可行性更高的建议。
  • 充分了解你的财产的当前与未来价值,也要研究周边房产的价值与正在出售的房产。
  • 使自己的房产适合当地的需求,要充分研究当地市场的房产规模和价格,如果你的房屋价格普遍高于当地价格,那么将很难出售成功。

申请房产细分有哪些流程?

产权检查

产权检查公司会对产权进行检查,来确定是否有以前的所有者有可能要求获得该财产的权益或者是否有未付的债务比如说税收或者贷款,比如说税收或者贷款,这一步一般在结算清楚前完成。

进行验证

可以联系最近的规划分区办公室,或者是登录官网查询你的房产是否有资格进行细分。除此之外,也可以更深入了解你必须要遵循的法令或者限制。

规划细分

这一步是在确定了你的房产能够细分之后进行的,即如何细分。可以聘请开发人员或者土木工程师来设计房产。主要考虑细分的数量与规模,以及公共道路等细节。专业起见,你需要咨询一家拥有土地工程师、土地测量师和环境顾问的公司。

首先对地形进行研究,确定可以开发的资源区域,以及如何对财产进行大致规划。细分开放空间可以节省开放空间、减少道路、减少地块面积,综合开发项目包括住宅、商业和休闲区,值得考虑的是经济适用房的开发,因为其占地小与受众广的特点广受欢迎。

调查财产

要对细分后的土地的边界、地役权、洪水区、道路和通行权进行确定与描述。

提交申请

当地的计划委员会将会决定是否批准你的申请。申请时需要附带上你的细分地图、所有权证书和申请费。一般情况下,规划委员会将在常规会议期间决定你的案例,其他情况下,他们将举行公开听证会。在你的申请上,一定要详尽地显示房产面积、开放空间和各个设施的区域。理事会的城市规划者将会对你的申请按照当地政策进行调整或提供改进建议。如果没有通过,则需要与你聘请的建筑师、土地测量师重新考量。之后再提交申请,交由乡镇评估并批准,大概需要几周至几个月时间不等。

追索申请

如果你的财产不符合细分条件或你的细分申请因某些原因被拒绝,你可以追索。

房产细分需要支付的费用有哪些?

细分的成本

细分的成本主要受到房产的大小、位置以及细分数量和用途等影响。因此,细分房产的成本将无法得到准确估算。但是你需要知道,这一部分的总成本与房产的位置、财产法、分区要求、物业大小和形状,物业的基础公共设施有关。在土地分割方面,主要包括土地调查、法律费用、申请费、场地清理费、公共设施供应费、检查费和许可证费。关于细分的成本,若要估算,你可以寻求你所聘请的公司来为你估计预期成本。

申请费

这个需要同你的申请一同寄给当地的政府。申请的成本将由你的细分数量与位置决定。

聘请费

聘请测量员需要支付相应的费用,费用取决于你的房产大小,一般来说,如果房屋不大的话,在几百到几千美元不等。

改善房产费

你需要对你的房产进行改进,比如说对道路、下水道等公共设施的维护,通常来说花费会较高。

细分房产方向推荐

一直以来,美国的大学在向所有在校学生提供住宿上都存在着困难,因此学生公寓板块是房产市场相对更稳定的理想投资板块,也更受人们亲睐。随着越来越多人前往美国求学,,美国学生公寓的价格也在不断提升,据预测,不久后将进入火爆期。学生公寓的投资收益稳定体现在两个方面:出租价格逐步上涨、资本化率保持高位。但是同时,学生公寓也需要综合考虑学校的生源状况、公寓地理位置、常规管理以及相关的法律等因素,同时也需要具备较好的运营能力,才可以有效提高入住率和降低运营成本。因此,如果你的周围有资源,你的房产也恰好是户型不会太大的公寓楼,那么学生公寓是你值得细分的一个方向,作为一个相对亲民和成熟的体系,它会回馈给你不错的价值。 

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