美国买房小知识 | 美国买房如何选择地产经纪人?

Ella
华人地产网2017年10月26日语言:简体

“经纪人?中介吗?不不不,我先自己看看房就好。”

不同于中国人对中介的刻板印象,在美国的房产交易中,不可或缺的一环就是选择一位优秀的经纪人,甚至可以说,选对房产经纪人是快速、便捷完成海外置业的先决条件。“经纪人会不会坑我?收取的费用是不是很高?”带着这些疑问,华人地产网为你解答关于经纪人的那些秘密。

“美国的经纪人不就相当于中国的中介吗?这两者究竟区别在哪里?”


美国的房产经纪人与中国的房屋中介区别是?

做一个比较简单的类比吧,如果说目前中国的房屋中介是游击军,以客户为导向,工作绩效与成交量直接挂钩。那美国的房产经纪人制度经过长时间磨合,已是正规军级别,专业技能,操作流程都有一整套已成型的制度支持。

1. 受教育程度

美国:平均年龄57岁,从业时间15年,93%的经纪人受过大专以上教育,这个群体的教育水平超过了美国市民的平均水平。

中国:侧重销售能力,对学历要求重视程度低。

2. 专业能力

中国:准入门槛低 举例:截至2016年,中国的房地产经纪注册机构超过5万家,从业人数超100万。

但准入门槛却低的可怜,根据相关数据,87%以上的房地产经纪人的学历是高中或大专。

美国:房产经纪人从业均要持有效执照,在美国,经纪人是一个终身职业,65岁以上的从业者占比超过四分之一,大多数房产经纪人专业能力过硬。

3. 价值定位

中国:以提供房源信息,售卖房源作为主营业务。因为地产网站上充斥着大量虚假、无效的二手房源信息,买房者不得不借助中介的力量。  

美国:互联网时代,经纪人最重要价值是作为房屋交易的咨询顾问。

在美国,房源信息的透明度较高。比较老牌的房源信息查询网站就有zillow.com, redfin.com,上面房源信息都比较丰富,可以实时查询。但是这两个网站提供的中文服务都不太准确,英文基础不太好的华人买家,可以试着上华人地产网查询相关的房源信息。

4. 收费情况

中国:中介公司通常会拿走交易佣金的80%以上,业务员拿小头。 

美国:经纪人依靠获取房产交易佣金谋生,这笔钱一般由卖家支付,数额是房价6%左右,买卖双方经纪人均分6%,而经纪人仅需向经纪公司缴纳固定的日常管理费用即可。


如何筛选到一位靠谱的房产经纪人?

  • 确认经纪人是否持牌

如果一位经纪人连持牌证明都无法查到,那把他三振出局也是可以理解的了。

美国对房地产经纪人员执照的核发有严格规定,房地产经纪人员每年必须接受再教育,执照每2年申请重新换发。

因为各州关于房产的法规不同,所以经纪人专业技能具有区域性,一般只会专精一到两个区域,而且必须持有本地牌照才能上岗。房产经纪人需挂靠在房地产经纪人公司名下,或是在独立的Broker下从事交易工作。除此之外,还必须加入全美经纪人协会,地方经纪人协会并遵从他们的管理,多种上锁,安全保障。以上信息都是透明可查的,买房者通过查询此类信息就能排除不少“劣质”经纪人。

 “也有朋友会问,持牌仅代表经纪人会受到和法律法规的管辖,可以说他了解行业,但怎么判断他是否优秀呢?”

如何挑选到一位优秀的房产经纪人?

1. 首先需要自己提前做好功课

让经纪人知道你是有备而来,他的心理上自然而然会重视你。

举例:

2008年金融危机后,很多华人来美抄底扫房,缺少对行业以及市场的了解,基本上被经纪人牵着鼻子走。如果提前做好功课,掌握了当地房产市场的基本情况,经纪人也不敢随便敷衍你。

 

2. 可以通过以下细节大致判断经纪人的专业程度

  • 着装和仪表良好

第一印象就不干练的房产经纪人,你觉得他的专业水平能有多高?在选房的过程中,着装以及仪容仪表能够极大提升气场,为之后的谈判加分。同时,也是对购房者与买房者的尊重。

  • 专业度是考量经纪人的首要条件

可以从经纪人对其经营地区房屋销售情况的了解程度、对交易流程的熟悉程度、对合同税费阐述的清晰程度甚至对客户心理的把握程度等方面判断他的专业能力。

  • 职位的高低可反映经纪人的能力

在房产经纪公司中,影响职位高低因素有业绩与资历。一般来说职位的高低与专业度、成交记录等成正比。

  • 从业时间的长短和历史成交记录

老手与新手的差别,虽说从业时间不绝对,但配合历史成交记录能较为清晰反映经纪人的熟练度。

  • 诚信度和口碑

经纪人是独立开展业务,所以难免存在一些经纪人为了个人利益往往会对用户过度承诺,或者隐瞒关键信息加速签合同过程,导致交易不愉快。具体来说,在靠谱的地产平台选择经纪人,或者能获取亲朋好友的一手资讯,都能帮助买房者更便捷地找到有口碑的经纪人。

  • 谈判、写作能力及技巧

你以为经纪人带着你看房、签合同、房屋检查,这一套流程下来就能搞定了?真正考验经纪人素养是在他运用嘴皮子和笔杆子的能力上。同一套房子,不同的经纪人能拿下不同的价格,还能针对业主房屋的特色提高买家的购买意愿,这很大程度上取决于经纪人揣度心理价位以及谈判桌上的能力。并且买家远程购房时,经纪人往往要通过邮件确认购房细节,谈判合同,写作能力在其中会发挥很大作用。

 “那我知道应该如何挑选满意的经纪人了,可是经纪人究竟能为我提供什么服务呢?”


美国房产经纪人的服务范围是什么?

  1. 买方经纪人最大程度代表买方利益,依法对你负责。同样卖方经纪人代表的是其雇主卖方的利益。
  2. 寻找适合的贷款来源,帮助谈判贷款,从而使你与贷款人能进行有效合作。
  3. 买方经纪人将根据你的意向为你预筛选房产,为你提供大量优质房产信息,并帮助你全面了解市场利基(例如,了解房子的社区环境、这些社区的房屋销售情况、以及房屋价格差异)。
  4. 通过标准报价表帮助你分析房子的价值,并通过谈判策略开展工作。
  5. 买房经纪人会为买家建议检验人员和检验项目。除了一般的检查外,还会推荐检查下水道,并测试甲基污染物,油漆含铅检验、氡气检验等大多数买家没有想到的,保证居住者的健康。
  6. 协助阅读HOA财务和所有权承诺等文件,确保你获得所有正确的文件,并根据本身的信息和经验提供更多建议。 
  7. 协助你与贷款公司以及卖方之间的沟通,完善所有相应事项。
  8. 协助你完成最后Escrow的关闭过程

工作范围:

除了以上买房时的服务之外,还可能涉及以下和房产相关的工作。

比如代理抵押贷款与收租, 代理房地产交换和拍卖以及代理房地产价值占半数以上的企业拍卖。

注意点:

经纪人并不能承担律师的职责,他给你提供的法律意见或产权审查方面的建议,可以作为案例参考,但不可尽信。并且合同都是统一制定,经纪人不能随便起草更改,否则就是违法,要受到处罚。买家也要自己引起注意,术业有专攻,不要找错人啦。

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