了解美国买房中房屋报价流程:关于准备和策略的几点建议

Ella
华人地产网2017年12月21日语言:简体

购买房屋时,报价流程是怎样的?

房屋价格竞标是怎样的?

如何提出房屋报价并提供合同?

关于房屋估值和评估需要哪些注意方面?

如何处理还价产生的僵局?

还有哪些专业术语需要了解?

……

本文将为您一一解答 

房地产交易比买卖的任何东西都要复杂得多。会有一大堆的文书工作,法律和规则的数量,以及购买或出售房屋的一些正常情绪。在购房过程中任何一方都不是一个简单的过程,但是如果你提前做好计划和准备,这可能会成为一个顺利的过程。

那么,在购买房屋时,报价流程是怎样的?一套房屋可能会有无数买家,那么房屋价格竞标会是怎样的呢?如何提出房屋报价并提供合同?房屋估值和评估都需要哪些注意方面?如何处理还价产生的僵局?还有哪些术语需要知道?本文将为各位详细解答。

价格竞标时,可能遇上哪些状况?

在想要的房子上出价可能会让人提心吊胆。尽管在竞标过程中不会有出洋相的危险,但在你动手之前也应该先与其他人周旋。

  • 出价低于标价

在买方市场上以低于要价的价格招标是非常普遍的事情。相对于卖方的需求,市场上有过剩的房屋时,买方市场就会出现。

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许多专家建议不要出价最低不能低于要价的90%。但是,您可以通过保证向卖家提供现金支付或提供大额保证金来降低报价。

要点:你的代理人有义务提供你的报价,卖方的代理人则有义务在大多数情况下与卖方分享报价。

  • 最高和最好的报价

有时卖家或他们的代理人在谈判过程中会感到不安,他们会要求你给他们提供最高的、最好的报价,这意味着要么接受要么放弃合同,这样就不会有还价了。如果你不是百分之百确定你想要这个特定的房屋,不要冒险。仔细研究可比性质后,如果觉得卖家的价格不合适,切记有还价余地的。

  • 提供全价

同意支付卖方的全部要价而不讨价还价,并不一定会吃亏。如果你想要的房子值这个的价格标签,你可以出价进行全额支付。

  • 招标战争

与其他买家一起竞购房产可能会有压力。作为一场不知道有多少对手买方的竞购战中的一员,你们是在盲目地相互竞争。你和你的经纪人都不知道卖家有多少报价。

事实:房地产许可法律允许上市代理商对投标人的数量和质量信息保密,符合卖方的利益。

如果你是出价最高的赢家,你最终可能不得不在首付中支付大量额外的现金。相反,你可以保持冷静,远离在报价和还价中周旋。 

有时候,所有的竞争对手都可能会在竞购战中“退出”。谁知道呢,卖家可能会来敲你的门,要求你提交你的购买报价。在这种情况下,你最终会成为真正的赢家,可能会拥有与卖家讨价还价的权力,从而获得更低的购买价。

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如何提出报价以及提议合同?

报价有很多部分,所有的部分都可以面议。记住一定要仔细。你可以灵活地处理一些项目,也可以有对你认为不可协商的项目也。

开始准备寻找住房,应向你的代理人要一份他们标准合同的空白副本。熟悉它的规定,当你自己起草的时候,就会觉得很方便。大多数合同都有标准或样板语言。通常会有空间让你填写报价的确切条款和谈判要点。如果你不想填写合同的某些部分,可以简单把它们划掉,将它们排除在外。

重要事项:使用州房地产律师协会或当地房地产经纪人协会的批准合同。

在你提交合同之前,聘请一位律师来审阅合同总是一个好的方法,避免出现不必要的问题。

房屋估值和评估怎么做?

评估是对买方可能期望支付的财产的一种公正的估计。大多数购房者和卖家都认为,当他们同意房屋价值或公平市价时,它就成了合同价格然而,通常由买方抵押贷款者雇佣的房地产估价师,却有自己的价值。这个估价可能等于、较低或高于商定的价格

重要提示:对于贷款人来说,这都是为了降低风险。

在确定房产的当前价值时,估价师会考虑近期在该地区的类似房屋的销售情况,比较最近卖出的房子——通常只在过去的6个月。

  • 家庭评估过程如何工作

一个有执照的评估师被签约,以提供一个家庭价值的准确估计。如果房屋估价低于合同价格,抵押贷款者只会根据房产估价的金额贷款。买方和卖方必须就差额如何解决达成一致。买家可以放下更多的钱,合同可以修改以反映较低的估价,或者两者兼而有之。

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评估师直观地检查卧室,浴室的数量,位置,状况,家用电器的剩余使用寿命以及其他可能影响家庭价值的因素。测量房间,绘制图表,拍摄照片,然后评估师会准备报告。

注:评估检查与实际的房屋检查不一样,它会检查房屋内的任何缺陷,以及电气和加热系统等故障设备。

检查后,评估师通过使用成本法或销售比较来确定价值:

√成本法

采用可用的信息,比如当地的建筑成本和劳动力成本,以确定建造一个类似的住房需要多少成本。

√销售比较方法

依赖于该地区近期的销售情况,并评估在年龄,配置,状况和地点方面具有可比性的特性,通过提高或降低价值来调整独特功能和细微差别。

评估后的价值被用来作为贷款人的基准,这些贷款人不想向购房者贷出比房屋实际价值更多的钱。

如何让处理还价产生的僵局?

一旦购买合同被提交给卖方,有三种可能结果:他们可以接受最初提出的条款并同意合同,通过修改部分或全部条款进行还价,或者完全拒绝条款并重新开始或终止。了解卖家角度的精明购房者可以在购买合同中支付更少或者更优惠的条款。

小贴士:不要让你的情绪出现在合同谈判中。在你开始前先咨询你的代理人或律师,制定一个策略。在达成协议后,你可能需要向卖方提出要求,例如要求延期或检查维修。

  • 还价是合同中最常见的情况 

许多买家和卖家都喜欢讨价还价。要注意的是,有些人对长时间的谈判容忍度低,这类卖家就要考虑还价的次数以及压价范围。如果你同时还在考虑替代方案,或者卖家给了你一些不可转让的条款,你觉得无法接受。此时,一个好的经验法则是在重新评估之前来回谈判几次。 

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有时谈判会陷入僵局。如果你制定了一个合理的战略,觉得可以成功,那就坚持下去。如果你觉得你可以找到其他相似的,或许可以稍等一下,看看对方是否会让步,然后利用这种灵活性。不要因为一件让你感觉不舒服的交易而陷入困境。 

  • 不要匆忙地结束谈判

合同的接受时间可以是几个小时或者几个星期。一次好的谈判应该不会超过几天,但也不会过于匆忙,还有几轮还价,要为你所有的还价提供合理的期限。

当你和卖方接受对方提供的条件时,大多数州都要求所有的合同和报价以及其他条款的书面形式。每份还价应以书面形式向卖方或其代理人提出,避免口头向卖方抛出一个数字。

在购买过程的所有阶段,保存与卖方之间的谈判记录,以及与任何相关方达成协议的变更。在房屋购买过程中,你可能不记得你想让检查一个高层公寓的存储单元的大小和位置,但是做好书面记录在最后的检查过程中会提醒你。

  • 如何坚持底线

制定一个策略并坚持下去,但不要因为你可能认为的合同条款或价格的差异而让一个好到令人惊讶的房屋从你的手中溜走。认真做好准备,最终你会对最终协议满意的。

术语表

√验收 - 买卖双方就合同条款达成的协议。

√评估 - 由有执照或认证的评估师设定的财产的价值。

√律师批准期 - 您的律师通常会在五到七个工作日内审核并更改合同。

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√现金出价 - 代替按揭贷款,现金出价应由您的信函确认,金融机构声明资金存入关闭合同。

√结束/托管日期 - 交易过程的最后一天,交付契约,签署文件,资金分散。

√应急 - 可以指交易结束取决于其他事情的结果的多种情况。 例如,买方必须出售现有财产。

√合同长度 - 从合同到收盘的45天是一个很好的经验法则,但询问您所在地区的典型合同长度。

√保证金 - 您在出价时给予卖方的款项,作为诚信的标志。 保证金存款有所不同。 合同应规定在约定的期限内退还全部保证金。

√本地披露 - 卖方给予买方的披露的当地要求,包括占用证书。

√抵押贷款承诺 - 抵押贷款人提供的文件,承诺他按照约定的条款和条件提供贷款。

√个人财产 - 通常是合同中的详细清单,详细说明销售中包含的内容,例如家电。

√持有日期 - 按照合同约定,买方可以进入房产的日期。

√财产检查期间 - 买方可以进行检查并接受检查报告的期限。

√房地产合同 - 买卖双方之间的约束性协议。它包括要约和接受,以及考虑金钱使合同具有法律约束力。

√不动产披露 - 卖方书面陈述,披露任何已知的缺陷。

√税收计划 - 在未缴纳税款的情况下,在收取未付的财产税时向买方提供的信贷。分数应该总是超过100%。

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