美国贷款买房流程全解 | 贷款买房利率如何计算?首付是多少?H1B签证买房贷款流程是怎样?

Ella
华人地产网2017年12月5日语言:简体

严外汇管制大前提下,“我有钱,但是在美国买房如何才能收益最大化?”,“我有资金,但资金不能一次性出境,想在美国买房怎么办?”不少有海外置业或投资意向的购房者或多或少都会有这样的困惑。其实这些问题都可以通过在美国贷款买房得到一定的解决。

“谁能贷款,贷款购房难不难?贷款这盘棋具体流程怎么走?”接下来,华人地产网为大家奉上贷款购房全攻略,解答你的疑惑。

一.美国买房,选择贷款或全现金支付有何区别?

两种购房支付方式各有优劣点,但简单概括来说:

(1)在美国现金买房

优点:快速成交、压低成交价格,过户手续办理更迅速。

缺点:无法享受利息免税优惠、不能有效利用资金杠杆、资金压力大。

适合人群:购房预算充足,短期需要购房的买房者。

(2)在美国贷款买房

优点:减轻资金压力、可利用房贷资金杠杆、享有减免报税额度

缺点:审批程序繁琐,耗时长、高杠杆投资有风险、不利于获取更优惠的购房价格。

适用人群:购房预算不足或具备投资意识的买房者。

听起来贷款购房挺不错,那中国人选择贷款购房还有其他原因吗?

二.中国买家选择贷款的主要原因是?

(1)美国贷款购房利率低,能够最大程度发挥杠杆效应。

华人买家可借助资本优势,保持个人资金操作的灵活性,这一特性会吸引不少中国买家的目光。

(2)中国外汇出境政策缩紧,资金出境难。

在美国贷款购房能以租还贷(利用租金偿还房贷),减轻资金支出压力,有利于形成正向现金流,同时资金出境难的压力也会迫使部分华人买家采取贷款支付的方式。

“贷款挺适合我的,那我的身份能在美国贷款买房吗?”

三.哪类中国人可以申请美国贷款买房?

首要明确的是,签证不同(外国人B1/B2签证、L1签证、美国移民签证、绿卡身份、公民身份、工卡身份)贷款利率和政策都有很大区别。

说到这儿,不少朋友可能会犯迷糊,签证种类那么多,哪些适合贷款购房?

以最常见的绿卡、旅游签证+F1、H1B为例,具体展开分析:

1. 绿卡贷款:贷款政策与公民相同

绿卡持有者的权利和义务与美国公民并无太大差别,所以有绿卡意味着贷款购房时政策沿用针对美国公民的政策。

打个比方,绿卡相当于终身通行证,而其他相关美国签证则是时限不同的临时通行证。所以,拥有绿卡身份可以享受美国公民的低首付低利率的待遇。

2. H1B签证贷款

很多朋友会问我:“H1B工作签证在美国如何贷款买房呢?”

有这种疑问是因为,H1B在贷款购房时有天然优势,关注的人自然就多。

(1)H1B抽中: 

享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇

(2)H1B没有抽中,但还在OPT有效期内:

仍可以和美国公民同等的低首付和低利率待遇

(3)H1B没有抽中,OPT失效:

签证变成B或者F签,失去和美国公民同等的低首付和低利率待遇

贷款条件:在贷款机构选择上相对宽松很多,很多贷款银行均可提供。

条件满足也比较简单,只要在美国境内生活足够长的时间,能提供近两年的报税表,收入证明等,银行会依据收入能力的大小给予贷款。

在美国能较顺利申请到房屋贷款的购房者,大多数是绿卡或H1B工作签证持有者。

那么问题就来了,如果我满足条件之一,那什么类型的贷款项目比较适合我呢?

美国有四种常见的贷款项目:常规贷款、退伍军人贷款(VA)、农村住房服务局补助贷款(USDA)、低收入政府补助贷款(FHA)。

若国外买家持有绿卡及H1B工作签证一般会适用于常规贷款。

所以,举个例子,如果你是绿卡或H1B签证持有者,能申请到的贷款很可能是这样:

贷款项目:Conventional(普通贷款)

条件限制:信用分数最低620,无收入限制,要有至少两年报税单

首付比例:

(1)贷款数额在$417,000以内,首付比例是房价总额的3% - 5% 

(2)贷款数额大于$417,000,将属于大额贷款,需要付20%首付

贷款审批时间:10-15天

其他费用:

(1)无中介费,无申请费

(2)首付为3%-5%时:房屋贷款保险相对于FHA贷款低很多,并且当你贷款额度偿还到20%的房市值后,自动消失。首付为20%时:不收取房屋贷款保险费用。

以华人购置兴趣浓厚的洛杉矶来说,房屋中位数在60万美金左右,即首付需要承担12万美金左右,无须房屋贷款保险费,后续每月还贷金额则根据利率不同,还贷额度不同会有变化,每月还款额度需要具体案例具体分析。

 

“但仍然有不少朋友绿卡,H1B均不具备,想要贷款购房应该如何申请呢?“

首要说明的是,美国以上四种常见贷款并不适用这类买家,一般国外买家若有意于美国购屋,需要联络房地产经纪人或商业银行,寻找合适的借贷银行,操作比较麻烦。

F1签证或B-2签贷款

都属于外国人贷款,很难贷到款,即使有,利率也非常高。 

贷款机构:一般只能找专为外国人贷款的公司或机构,

1. China Trust Bank中国信托银行

2. Sterling Bank & Trust 富华信托银行

3. Cathay Bank国泰银行

4. Guaranteed Rate

*5. HSBC 汇丰银行(不接受B1,B2,只接受已有绿卡但尚未报税者)

这几家银行机构目前都有做外国人贷款,但条件及利率各家银行都不太相同需要和银行再行联系,选择对你最有利的银行。

首付比例:一般要求较高的首付比例,基本在 35% 或 40% 以上。

“我的身份挺适合贷款购房的,那具体的贷款流程有哪些? ”

四.中国人在美贷款购房步骤有哪些?

在美贷款购房,申请房贷的流程与国内的房贷申请流程有相似之处,具体步骤可分为以下7步

(1)选择放贷机构

选择美国贷款机构主流方式有两种,选择贷款经纪人或商业银行。

贷款经纪人是帮助借方找到放贷机构的中间人,他可直接与买家协商费用,帮助买家实现最低贷款利率和最少花费。

适用条件:不熟悉美国贷款购房事宜,挑选一位优秀的贷款经纪人推进整体流程或许是更好的选择。

费用说明:贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用作为服务费。 

直接寻找商业银行,不通过第三方:

适用范围:对整体流程比较熟悉,可自行选择商业银行如花旗银行、美国银行等

优惠措施:如果在这些商业银行拥有支票账户或存款账户,还可享受贷款优惠    

(2)比较利率和期限后,确定放贷机构  

美国常见的贷款购房期限是30年,也可根据自身偿还能力,选择5年-40年不同的贷款年限。目前美国的平均贷款购房利率在4%-5%左右,贷款主要有两种类型,浮动利率贷款和固定利率贷款。    

贷款购房浮动利率贷款(ARM)通常分为:3/1,5/1,7/1 ARM,表示前3年、5年、7年利率固定,之后利率按市场情况进行调整,但限定了最大的变动幅度。,根据房地美2017年7月数据,5-1ARM可调整利率平均值维持在3.21%。

贷款购房固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的,年利率是固定的。

房地美2017年7月数据来看,美国三十年期房贷固定利率平均值维持在3.96%左右(外国人贷款购房固定利率会更高,通常在4%-9%),十五年期房贷固定利率平均值维持在3.23%左右。

以贷款购买一套14万美金的房子来看:

短期(3-5年内)来看

利率对比:浮动利率贷款的贷款利率较固定利率低0.5-1%左右。

适用人群:对于中短期投资者来说,浮动利率贷款比较值得考虑。

长远来看

利率对比:浮动利率贷款较固定利率存在利率大幅提高的风险。

适用人群:追求稳妥,长期风险承受能力较低的买家来说,固定利率更加合适。

买家应该根据自己的资金状况和偿还能力进行选择。   

(3)获得接受买家的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

此步骤要求在贷款程序开始前完成,经纪人会要求提供买家的个人信息,包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(每家贷款机构有所不同)决定所能承受的贷款额度。预先资格审核能帮助买家了解是否有资格贷款,放贷机构是否愿意提供贷款以及贷款额度。

(4)按放贷机构指示提供所有有关收入、身份等信息进行审核

不同贷款机构的放贷政策和条件不一样,但贷款机构偏好于放贷给综合资质较高的海外申请者。通常,中国人在美国申请房贷需满足以下条件(具体要求视贷款机构和项目而定):  

1、有效的美国签证,例如B1/B2签证;   

2、工作收入证明;   

3、美国当地银行开设有账户,并存入首付金额的存款;   

4、中国的信用记录报告。

(5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值 

房地产抵押贷款评估须由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估,评估结果一经确定,便具备法律效力,形成法律文件,对银行和贷款者双方均具有约束力。

(6)与抵押贷款职员成交贷款   

步骤进行到这里,已经进入最终的审核环节了,当抵押贷款职员确定好你的财务和身份信息无误后,即可与你成交贷款。

(7)结算贷款成交一揽子费用机构

按照双方之前协定的房屋估值,贷款项目,人工费用等一应支出都会在此步骤结算,完成此步骤后,就意味着已经成功利用贷款购房。 

五.成功实现在美贷款购房后,在美贷款购房的报税优惠力度如何?

在美国贷款买房,房屋贷款利息和贷款银行收取的点数是可以扣税的。

房屋贷款利息:

每个月还的房贷,利息部分可作为分项抵扣额,刚买房的前几年,付的房贷里绝大部分都是利息, 所以可以扣税的金额特别多。

贷款银行收取的点数:

在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用,叫“点数” (points)。点数也是可以扣税的。如果贷款是用于购买自住房或用于自住房改扩建,那么点数可在支付的当年全额抵税,其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。

根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息,允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房,还从纵向涵盖了多样的借贷方式:如“购房贷款”、“房屋净值贷款”和“信用贷款” 。

只要满足贷款项目是担保性贷款所贷房屋自身条件这两个条件,纳税人就可通过“法定扣减项目”享受相应的减免。其中,购房贷款总额不得超过100万美元,其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外,国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额“。可以看出,美国政府的税收政策从多层面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

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