在美国买房前,如何决定最优贷款期限?

Shiela
华人地产网2017年12月10日语言:简体

怎样决定房屋贷款的期限可以最大程度节省贷款成本?

选择15年期房屋贷款还是30年期房屋贷款? 短期利率(Short-term Interest Rates)和长期利率(Long-term Interest Rates)分别是什么意思?哪一种利率较低?

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本文将与你一同了解,在美国买房贷款时,如何决定贷款期限才能最大程度减少需要支付的贷款总额。

决定房屋贷款类型

就像前面两篇文章中所解释的那样,买家申请15到30年期限的固定利率贷款(Fixed-rate Mortgage)时,贷款银行将承担更多风险。贷款银行同意接受的固定利率的时间越长,贷方承担的风险就越大。所以在借给买家这笔贷款之前,贷方需要以非常高的利率(通常是3 / 8%到3 / 4%)收取买家一笔溢价(Premium),这个利率比可调利率贷款的初期利率要高。

如果买家不打算长期持有该处房屋(确定持有房屋时间在5年以内),那么应该考虑可调利率贷款(Adjustable-rate Mortgage)。在可调利率贷款的最初两到三年里,通常可以保证买家可以持有比固定利率贷款更低的贷款利率。

如果买家希望在长于5年的时间里持有此处房产和保持偿还房屋贷款,那么固定利率贷款可能是更加合适的选择。特别是当买家不想承担可调利率贷款后期的贷款波动时。

当买家预计持有此处房产时间在中间区域(例如,希望保持7到10年),那么可以考虑前一篇文章中讨论的混合贷款(Hybrid Loans)。

如果买家对自己所持有此处房产以及预计持有贷款的期限仍然不确定,这种情况下建议选择固定利率贷款。因为固定利率贷款比可调利率贷款更稳定,也更容易申请。

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决定贷款期限:15年或30年?

在买家决定选择何种类型的房屋贷款后,还需要做出另一个重要的选择—决定持有房屋贷款的期限。在美国,房屋贷款通常可持有期限为15年或30年,(并非所有的房屋贷款都只有15年期限或30年期限。也可能会遇到大约20 年或40年期限的版本,但这与下文中所讲的选择期限时需要注意的事项并不冲突)。

很多人在试图购买理想住房时,可能迫使自己选择了更长期的30年期限房屋贷款(因为买家看完各处房屋后,最终理想的房屋往往比看房前预期的房屋更贵,需要更多预算)。这样做不一定是坏事,事实上,选择30年期限房屋贷款也是有好处的。

30年期房屋贷款对比同类型的15年期房屋贷款的主要优势在于,30年期贷款月供较低,可以为房主每月省下一部分费用,用于其他方面的支持,比如退休金储蓄等。30年期房屋贷款月供较低,是因为买家有更长的时间来偿还这笔贷款。例如,一个利率为7%的固定利率30年期房屋贷款,每月需要支付的还款额度比15年期房屋贷款月供低25%左右。

然而,即使买家可以支付15年期房屋贷款的每月还款金额,也不意味着该买家一定要选择15年期贷款。因为买家可以考虑把每月支付30年期贷款月供后额外的钱,投入到更重要的财务规划上,比如教育费用,保险,退休储蓄金等。

选择30年期房屋贷款的另一个好处是,买家可以相对灵活地选择提前还款。 (不过要注意避免那些有提前还款处罚的房屋贷款类型。)而选择15年期房屋贷款,买家就要面临自身财务危机时期如何支付高昂的月供这一问题。

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选择短期利率Short- term Interest Rates还是长期利率Long-term Interest Rates

当在可调整利率贷款和固定利率贷款之间进行选择时,许多人没有意识到,他们真正在选择的是由短期利率或长期利率决定的房屋贷款。

那么什么是短期利率,什么是长期利率?

贷款银行为制定类型的贷款决定利率时,需要事先明确贷款的期限(买家还清贷款的年限)。长期利率和短期利率是以时间长短为标准对利率进行划分的。一般而言,贷款期限在一年内(含一年)的利率被称为短期利率;借贷期限在一年以上称为长期利率。

利率的高低与期限长短有关,大多数情况下,贷款期限越长,则利率越高,贷款期限越短,利率越低。

利率的高低和风险的大小有着直接的。通常,长期利率的利率要比短期利率高,是因为贷款期限越长,贷款银行所需要承担的风险也越大。贷款期限越长,未知因素越多,出现各种风险的可能性也就越大,相应的,银行也就会要求更多的回报,因而利率也就比较高;如果贷款期限较短,那么未知因素也少一些,出现各种风险的可能性就小,所以利率较低。

但是,在现实生活中,也存在短期利率高于长期利率的特殊情况。在通货膨胀严重时,人们的预期会受到通货膨胀的影响。当人们预期利率还会提高时,就会热衷于购买短期金融资产,从而使短期利率上升,长期利率下降。从市场均衡理论来看,这种短期利率高于长期利率的状况不可能长期存在,因为投资者会发现长期投资的利息成本下降了,从而会增加长期投资,使得长期利率上升。

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一般来说,可调利率贷款的利率一般为短期利率,而固定利率贷款一般为长期利率。

当短期利率和长期利率的市场水平差异不大时,固定利率贷款的利率与可调利率贷款利率也不会相差甚远。在这种情况下,可调利率与固定利率差别不大,对买家来说吸引力下降,而固定利率贷款因为它的稳定性等特点,对买家来说会更有吸引力。

另一方面,当短期利率明显低于长期利率时,可调利率贷款的利率会低于固定利率贷款的利率。在这种情况下,可调利率贷款似乎更有吸引力,可以帮助买家在贷款初期节省更多钱。

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