美国房产篇|CC&R基础知识(上)

Ella
华人地产2019年1月7日语言:简体

严格根据法律意义来讲(在住宅小区的情况下),契约是管理不动产使用的规则。但是,在一般用法中,它也可以指与土地使用有关的承诺或协议(在契约中正式确定),即土地购买者“承诺”遵守与土地使用有关的某些限制。基本上,这些契约可以看作是准买家作出的承诺,作为购买有关土地的条件。本文将为你详细介绍契约和CC&Rs的基本知识。

契约有什么特点?

契约的法律效力

在美国,契约(“限制性契约”)在适当记载后,会成为具有约束力的契约条款,拥有法律效力,并可强制执行。如果契约是邻居之间私下签署的,签署的共同契约或协议仍然对签约者具有约束力,如果违反契约,当事人可以提起诉讼。

使用契约的优点

大多数规划的发展项目(由特定建造者建造的房屋的细分部分),包括封闭或封闭的住宅区,以及共管公寓协会和住房合作社,都利用契约为所有住宅业主的利益服务。经过证明,那些有适当起草和执行契约或建筑标准的社区,比那些没有严格执行契约或根本没有定标准的社区,更能保留房产价值。遵守契约和标准的社区往往更安全,看起来更漂亮,甚至能够与地方政府保持良好的关系。房产持有者还能更好地保留对其房产的投资,甚至有可能实现增值。

契约与分区法的区别

  • 契约与分区条例的不同之处在于,契约是发生在私人团体之间,而非政府实体与私人团体之间。因此,邻里协会或单个房主可以对另一个房主执行契约,但不能对一个普通公民执行分区条例。
  • 另一个不同之处在于,分区条例是记录在“账簿”上的地方性法规,而契约记录在私人契约中,只是作为契约限制或是私人当事人之间的邻里契约。
  • 由于契约是自愿的,在签订内容时,它们可能比分区条例更严格。

什么是“CC&Rs”?

CC&Rs

在美国,契约通常在CC&Rs术语下被提及,CC&Rs是房地产文件中常见的术语,"covenants, conditions, and restrictions",意为契约、条件和限制。由于大多数契约涉及对买方施加的某种条件或限制,近年来,集体术语“CC&Rs”被更广泛地用于表明,与所购买土地的使用权有关的限制或是未来会产生的限制。

给置业人士的建议

在美国,许多购房者被待售房屋的外观所吸引,以至于他们没有时间去阅读随房产而来的CC&Rs。他们对漂亮的厨房或篱笆围起来的后院非常满意,于是签订了一份购买协议,却没有意识到现有的CC&Rs可能会阻止他们把船或卡车停在房子里,或根本不允许在车道上架起一个小篮球架。

通常,产权公司直到截止日期才会拿到这些物业信息的CC&Rs副本,这一点往往是被忽视的。但是,CC&Rs对买方具有约束力。无论买方是否已经审阅、阅读或理解了CC&Rs,买方都将受其约束。因此,买方在审查了所有影响该物业的CC&Rs(和分区法规)之前,不应签订任何房地产合同。

如何寻求帮助?

如果你生活在一个很有规划的社区,在这个社区中,必须的某些行为或者是禁止的行为大多有明文规定。但是在某些情况下,在可允许范围的确定上仍然可能会有一些混乱。

例如,在某些情况下,契约与当地的条例会相冲突。这时候,如果你需要帮助,聘请房地产律师就可以帮你消除这些烦恼。

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