在美国,买房地段与房价的关系如何?美国买房选址

Shiela
华人地产网2017年12月15日语言:简体

在美国买房时,什么样的地段才算“好地段”?

如何买房才能最大化投资回报率?

如何避免买房陷阱?

美国社区数据统计如何查询?

……

即使在美国,房地产市场走向也是变化多端。许多投资海外房地产的中国买家也做过不少亏本交易。本系列文章将从地区、房价、时机等几方面向买家详细介绍美国房地产状况,避免买家成为反复无常的房地产市场的下一个受害者。买房子的时候拿到合理的报价是一个良好的开端,但房地产投资不能仅仅止步于此。更需要考虑的是,如何才能为买到的房产增加市场价值,提高自己的投资回报率。

这并不是在建议买家买房后立即卖掉房子。然而,未来不可预见的生活变化,比如工作转移、家庭成员扩张、或用于投资,都可能会导致买家需要将房屋出售。在这种情况下,如何在一开始就选择一处可以保值甚至有极大升值空间的房产,就成为一个买家必须考虑的问题。

在决定是否要买一座房屋前,需要先考虑一下投资这处房产可以带给自己多少回报。永远不要让自己对一座房子的喜爱蒙蔽了房屋本身具有的缺点。在购买之前,试着换位思考,以下一个潜在买家的角度来衡量这处房产。在考量过程中,任何对于自己或邻居来说产生不便的地方,都可能会被下一个潜在买家指出,从而成为影响此处房产交易价格的重要因素。

在这个充满不确定性的世界里,没有人能保证购买的房产一定会增值。然而,在好的地段买房会极大地提高房产增值的机会。无论房地产市场疲软或强劲,买房时选择好的区域都一样重要。

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房价不是静态的。当地的就业市场、可用住房和租房的供需关系、利率和年周期性的强劲和疲软市场等因素,都会导致当地房价的上升和跌落。上述因素大多数都超出了买家个人的控制能力和预测能力。但这并不意味着作为房主,房产投资回报完全依靠命运的巧合。相反,买家可以自我掌控影响房屋价值的三个最重要的因素:

✓购买房屋的成本

✓房屋的地理位置

✓房屋的自身状况

最大的可控因素是买家为购买此处房产支付了多少钱。如果买房时支付价格过高,那么房屋出售时,所能赚取的利润就会相应降低。这就是为什么买家需要知道如何辨别房产的合理售价,避免买房时被坑。

而本文的重点在于买家所能控制的其他两个关键因素:房子买在哪里和买什么样的房子。

那么,房子应该买在哪里呢?

即使买家买房预算有限,也可以选择如何花出去这笔钱,自己决定最终买到一处什么样的房子。

很多海外买家的经验之谈,在美国买房子时,最重要的三件事是“地段、地段、地段”。这句话在一定程度上是正确的。人们都愿意为良好的生活环境支付更多钱。相反,糟糕的周围环境会降低一座房子的价值。想象一下,在一处满是垃圾场的高犯罪率地区,即使有泰姬陵这样的伟大建筑,实际卖掉的价格也会远远低于建筑本身应值的价格。

选择好的地段买房是非常重要的,但这不是买房唯一需要注意的条件。买房时,除了房子的地段,房子本身的价值也非常重要。

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良好的地段所具有的特点:

买房选择什么地段也需要根据买家自身情况来决定。比如,如果买家有年幼的孩子,那么在好学校附近买学区房会是一个很好的选择;而如果买家准备退休了,选择一处安静且适合进行户外活动的区域可能会更加适合自己;如果买家是喜欢都市生活或工作还不稳定的年轻人,那么最理想的社区可能是市中心的单身公寓……

但是除了这些个人生活状况及自身喜好决定的因素,选择好的买房地段也是有一些共同特征需要遵循和考虑的:

✓考虑当地的经济状况:决定一个地区的房价,需要看看该地区经济状况。大型企业的破产对一个地区的房价会产生较大影响。同样,该地区就业与失业状况的变化,也影响着当地房价的变动。最好的迹象是失业率下降,就业机会增加,当地产业多样化,以及就业质量提高。

买家在买房前,想要了解上述经济方面的数据,可以登录www.bls.gov,美国国劳工统计局(U.S. Bureau of Labor Statistics)汇编了都市地区和县的就业和未就业数据。访问当地图书馆或商会也是了解当地就业情况的一个好办法。此外,一位房地产经纪人也可以帮助买家追踪以上数据。

✓考察当地基础设施:基础设施也是考虑一个地区是否是具有吸引力的理想社区的重要因素。比如,宽阔的街道,美丽的行道树,郁郁葱葱的绿色公园,海景,方便的交通,大面积的公共停车场,以及地区邻近学校、教堂、购物场所、餐馆、健身房、网球场和海滩……这些都是良好的买房地段的典型特征,这些设施为该社的房屋增添了价值。当然,很少有人能买得起拥有所有这些设施的社区的房子,但选择买房区域时,这些设施越多越好。

✓了解周围学校教学质量:即使是不考虑孩子教育问题的买家,也需要考虑自己的房子是否买在好的学区。因为当准备出售房子时,大多数有孩子的潜在买家都会对当地学校系统非常关心。另一方面,如果附近学校教学质量非常好,那么有更大的几率,住在这个社区的孩子会是接受过良好教育的,从这种意义上,当地教学质量也影响到了到社区的生活质量。

在评估当地学校质量时,不要单纯依赖考试成绩或其他人的意见。买家可以选择对学校进行实际参观,与家长和老师交流,从而真实了解当地学校的情况。

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✓当地犯罪率:许多中国买家都对美国的犯罪率比较关心,因为媒体上报道的美国犯罪事件频发。然而,与学校一样,在考虑一个地区犯罪率问题时,不要依赖传闻或片面的新闻报道。美国的社区编制犯罪统计数据,可以通过打电话向当地警察部门询问,另外也可以访问当地警察局网站,或者去当地图书馆查阅城市的参考书来了解事实。

✓区域稳定性:美国一些地段或社区处在不断变化的状态中。比如,一处垃圾场可能在多次民众抱怨及投票会议后,就被一个美丽的公园所取代,那么在这个地区周围的房产价值自然也会随之发生变化。在美国买房考虑买房地段时,需要事先调查这个地区的潜在变动因素。与当地的规划部门联系,或咨询当地资深的房地产经纪人,都可以帮助买家了解到正在考虑的社区近年的发展趋势。

✓社区自豪感:想象一下,当开车穿过一片社区,看到生活在那里的人们优雅谦逊,社区里满是漂亮的房屋和修剪整齐的草坪,那么有很大的可能性,这片区域的人们为居住在这里而感到自豪。

当一片区域的房主们普遍不再为自己的房产而自豪时,这就意味着这片地区房产价值的下降。选择合适的买房地段时,需要避开那些令人沮丧的社区——破旧简陋的房子,满是垃圾的院子,街道上废弃的汽车,以及高程度的公物破坏率、犯罪率和丧失抵押品赎回权的比率,邻里关系恶化等。这些情况如果没有明显的改善,那就意味着这个区域的房产价值只会逐步下跌。

买房策略:如何选择最好的社区

找到了几处理想的买房地段,在做最终决定时,还是需要考虑预算等其他因素。那么如何在这几处理想的地段中选择性价比最高、最有升值价值的一处呢?

假设第一个社区靠近良好的学校系统;第二个社区位于买家的公司附近,交通便利每天可以节省一小时通勤时间;而第三个社区则是一个拥有宜人海滩的小镇。这三个社区都是买房的好地段,那么如何抉择呢?

以下是调查和选择最好的买房地段的一些策略:

首先,把自己的需求放在前面。当买家有预算限制时,买房子需要权衡。例如,如果买家家庭中有教育需求,需要购买学区房,那么可以选择在有良好的学校的城市,一处普通社区,买一个面积稍小的房子,比如上文中所提到的三个社区,在这种情况下,买家应该重点考虑第一所。总而言之,买家在买房时,必须决定哪一个因素对自己及家庭来说说是最重要的。

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买房前做好调查

正如前文所说,买家应该在买房子之前,应该调查当地经济状况,基础设施的建设,学校质量和犯罪率等因素。那么买家如何才能了解到这些信息呢?

✓利用当地资源。查阅当地的图书馆中的城市/地区介绍类书籍,黄页等。另外,参加当地商会,也是一个很好的信息来源。

✓与社区居民交流。没有人会比生活在这个社区里的人更了解这片区域。除了询问他们对本社区的看法,还可以咨询他们对自己正在考虑的其他社区的看法。说不定借机可以发现社区存在的一些问题,比如停车问题、邻里关系紧张等等。租房者也是一个很好的信息来源。因为他们没有在这片区域投入资金买房,不存在对该社区不足之处有所避讳的情况。还有一点很重要,就是买家决定在一片区域买房前,需要亲自驾车或步行,在该区域实地体验一下。买家需要在一天内不同的时间段,比如早晨、下午、晚上等时间都来实际感受一下该社区的特点。

✓向房地产经纪人要一份(DOM)统计信息。DOM统计数据中体现了,这个地区的房子,在上市后平均花费多长时间售出。一般来说,房地产销售越快,就越有可能卖出接近全额的房价。快速销售表明强劲的买方需求,对于准备出售房屋的买家来说,这是非常好的。

✓获得专业的帮助。通过向房地产经纪人、贷款银行或估价师咨询,对理想的几处住宅做出上涨潜力的对比。买房是一项团队运动。从全职的房地产商那里了解这些社区现在和未来的房产价值,对买家买到最有潜力的住宅非常有帮助。

房地产经纪人和贷款银行都不会向买家收取咨询房屋价值的咨询费。然而,他们都是与买家买房利息紧密关联的。另一方面,估价师在帮买家分析房产价值和定价趋势时,需要收取一部分咨询服务费用。但是,对比买家的房地产经纪人和贷款银行来说,估价师与买家利息关联较小,对社区的房产价值的分析会更为客观,相对不带有偏见。从这种意义上来说,付少量咨询费,帮助买家在买房上节省或赚取更大的利益,也是一种合理的方式。

✓网上查询。一些美国房地产网站提供每个城市、区域以及社区的数据和信息。

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