房屋贷款基本知之银行术语(下)

Ella
华人地产网2018年8月4日语言:简体

美国房屋贷款种类繁多,了解的越多,自然对于贷款者来讲,更能辨别对自己是否有利。之前已经介绍了两种贷款的银行术语,本文,将接着为大家讲述,房屋贷款基本知识之银行术语。

“Interest Only"贷款 

什么是“Interest Only"贷款

我们传统上的贷款一般而言是本金与利息一起还的,但 Interest Only便是只还利息,不还本金的贷款,称为仅利息贷款。银行允许这样做的期限一般是1至5年。比方说,你有一个10万元的贷款,你选择三年的Interest Only,假设这三年的贷款利率都是8.1%,那么你只需要每年向银行缴付8100的利息便是了(但利息仍是按每星期、每两星期或是每月缴) ,当然三年之后,你仍然是欠银行10万本金。

仅利息贷款适用条件

第一,当希望把还款压力减至最少,尤其是当头一年或头几年经济比较紧张时,选择Interest Only只还利息,不失为一个上策。

第二,短期的投资行为。比如你买地建房,等房子建好后就打算卖掉,在这种情形下,加上如果本身手上的资金也比较紧张的话,则不妨考虑Interest Only。等房子卖出去后,最后把本金还给银行。

第三,充分达到退税的目的。因为头几年只还息不还本,所以利息不会因为本金的递减而减少,相应而言,投资房的成本一直维持在较高的水平上,从而达到少缴税或最大限度退税的目的。

仅利息贷款的优点

√   每月付款较低。

√  借款人可以通过获得更大的贷款额度来购买更大的房屋。

√   将额外资金投入投资以建立净值。

√  在仅利息期间,每月付款的总额(抵押贷款高达750,000美元)符合免税要求。

仅利息贷款的缺点

√   如果是ARM,抵押贷款利率上升会增加风险。

√   许多人会花费额外的钱而不是投资。

√  许多人在时间截止时无法支付本金。

√   收入可能不会像计划的那样快速增长。

与仅利息贷款相关的其他风险

√   当仅关注仅支付利息的能力时,这就是一种风险。借款人最终每个月都要支付利息和本金,当发生这种情况时,付款可能会显着增加,从而导致所谓的“付款冲击”。

√   如果借款人拥有支付选项ARM并且他们只支付不包括应付利息金额的最低付款额,则未付利息将计入本金。借款人最终可能拥有的比最初借来的更多。如果贷款余额增加到合同的限额,每月付款将会增加。

√   借款人可能能够避免与仅利息抵押贷款相关的“支付冲击”。但是,很难预测十年内的利率是多少,因此如果贷款余额高于房屋价值,则可能无法进行再融资。

√   一些抵押贷款,包括仅利息抵押贷款,在借款人预付时会受到处罚。如果贷款在还款处罚期间再融资,借款人可能会收取额外费用。务必与贷方核实是否可能适用此类罚款。

√   房屋的价值可能不如抵押贷款的价值,或者如果房价下跌,它将迅速贬值。即使价格保持不变,如果借款人有负摊销,他们将更多地依靠抵押贷款,而不是他们从出售房屋所得到的。他们可能会发现很难再融资,如果决定出售,可能欠贷方比买方收到的更多。

仅利息贷款的合适人选

虽然存在许多风险,但如果以下情况适用,则只对借款人支付利息的抵押贷款可能是有利的选择:

√   目前的收入相当温和,并确定未来收入会增加。

√   房屋的权益相当大,借款人将使用这些资金用于其他投资或本金支付。

√   收入是不规则的,借款人希望灵活性只在收入较低的时候支付最低利息,并在收入较高的时期支付较大的款项。

“Loan Holiday" 

什么是“Loan Holiday"

Loan Holiday,即给贷款“放假”。就好像一年有十二个月,人们工作十一个月,给自己放假一个月一样,贷款也可以有一段时间暂时停止付款,一般而言为期三个月,即三个月之内,你不必向银行缴付每期该付的贷款。

Loan Holiday存在理由

人们申请Loan Holiday往往是因为自己的工作、收入或是健康情形突然发生变化或是出现一些困难,因而想暂缓一下还贷款的压力。此时,给贷款“放假”未偿不是一种选择。当然不要忘了,虽然你三个月未缴贷款,但你的利息在这三个月内照样是每天积累着,并会在三个月之后加在你的本金上,所以,三个月之后,你的本金将多过三个月前的。不是在万不得已的情形下,还是不要给自己的贷款“放假”为好。

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