美国房产篇|房屋财产的边界问题(上)

Ella
华人地产网2018年12月27日语言:简体

在美国买房,令人惊讶的是,有许多人不知道自己房产的确切边界在哪里。通常,房产边界在他们的许多次房产交易过程中已经被遗忘,或者被认为与现有的围栏或景观边界是一致的。对财产边界的混淆是引起许多邻里争议的基础,包括对一个人财产的侵占(或被认为的侵犯)。本文将为你详细介绍确切的房产边界问题。

需要了解的共享边界的学术词汇有哪些?

在美国买房,在与邻居协商边界或解决边界争议问题时,理解相关的共享边界的术语,会给你带来很大的帮助。 

  • Air space right(领空权):被授予使用房地产上方空域的权利。
  • Boundary(边界):两个相邻房产之间的分隔线或标记。
  • Consideration(报酬):货币、权利或其他有价值的东西,以换取订立财产协议。
  • Dominant estate(主导地位):土地受益于服务性地产的地役权。
  • Easement(地役权):使用他人财产的权利。
  • Easement by necessity(必要地役权):使用他人财产的权利产生于该人赠予财产以及设保人的财产和第三人的财产时,该权利切断了接触其他土地的机会。
  • Easement by prescription(时效地役权):一种通过个人持续使用长期获得房地产所有权的方法。
  • Easement of access(接近地役权):土地所有者为了进入街道而越过另一个人的土地的权利。
  • Environmental indemnity(环境赔偿):地役权的一部分,在该部分中,双方同意,被授予地役权的人将对授予地役权的人因受赠人使用该财产而造成的任何环境责任进行赔偿,并使其免受损害。
  • Improvement(提升):增加房地产,提高其价值。
  • Lateral support(侧面支持):财产所有者有权将土地置于其旁边的土地上。
  • Monument(纪念碑):不动产的边界线和角落的指标,采用柱、标记、或桩的形式或者诸如树或巨石之类的自然物体。
  • Nuisance(滋扰):非法或不合理地使用自己的财产,造成诸如伤害或损害他人或使得公众一般权利的不便、烦恼和不适。
  • Partition(分区):将共同所有者(如联合租户)之间的房地产划分为个人所有的部分。
  • Restrictive covenant(限制性契约):关于允许和禁止使用财产的协议。
  • Right-of-way(路权):通过另一个人房产的权利。
  • Riparian rights(河岸权利):土地所有者的权利,其土地位于河流、溪流或其他水道的岸边,可以将水用于任何有益目的。
  • Servient estate(服务产业):由地役权负担的土地。
  • Spite fence(恶意围栏):一个没有用途的围栏,财产所有者为了通过阻碍邻居的视线或光线扰乱邻居而竖立的围栏。
  • Subjacent support(下方的支持):财产所有者有权将土地置于其下的土地上。
  • Survey(调查):通过测量和距离确定边界在一块不动产上的位置。

在美国邻里房屋边界纠纷有哪些?

在美国,法律是怎么规定关于围栏和邻居争议的呢?请你记住以下几点

关于围栏的当地法规

在美国,地方订立的围栏边界条例通常规定以下四点:高度、地点、使用的材料和样式。

分区居民往往受到更严格的房主协会关于围栏的限制。在居民区,根据当地规则,房主通常将后院围栏限制在6英尺的高度,前院围栏限制在4英尺的高度。也存在例外情况,如果实际需要更高的围栏,土地所有者可以具体情况具体行事。虽然有些司法管辖区对围栏有特定的美学区划规则,但只要围栏符合当地法律,就不会因为丑陋而被拆除。

边界线上的围栏

在美国,除非业主之间另有约定,否则围栏属于两个业主。合格的邻居应该同意分担修复围栏或承担建立共同边界墙的费用。两位业主都有责任保持围栏的良好维修,并且未经对方许可,不得将其拆除。如果树木悬挂在围栏上,大多数州都同意业主砍伐树枝并清除它们越过物业线的根部,只要这种修剪不会损害树木的基本健康即可。

围栏的改动和替换

在美国,如果你正在考虑建造一个新的围栏,或者是想要更换旧围栏,那么你需要遵循一些基本规则。其中最重要的规则是在修理或添加任何东西之前,都应该咨询你的邻居,需要一起讨论结构、标志、布料等等。你还应该与邻居进行公开对话,如果他们同意,请以书面形式进行确认。如果你在与邻居沟通时遇到问题,你可能需要在进行下一步之前寻求法律建议。

获得法律帮助以解决与邻居的围栏争议问题

在美国,与邻居的纠纷可能难以解决,特别是在你和你的邻居无法冷静和理性地讨论时。如果你与邻居发生争执,并希望有人能在解决问题方面提供一些帮助,那么你可以同附近的房地产律师进行交流。

美国法律关于围栏的常见问题有哪些?

  • 围栏的高度限制是多少?

在美国,大多数有关围栏的法律将住宅区人工围栏的高度限制在前院4英尺和后院6英尺。这种由城市和地区设定的地方法令,有时称为契约,它会用条件和限制的细分规则来规范围栏。

围栏法中包含的一些局部高度限制适用于由灌木或树木制成的天然围栏。放置一排与房产相邻的树木或灌木丛通常也属于常规意义上的围栏,许多自然围栏高度限制范围从5到8英尺。

在下列情况下,违反当地围栏法的围栏可以保留:

①  房主的围栏是在法律通过之前建造的:

如果之前存在的围栏违反新的高度规定,那么在大多数情况下它可以保留。

②  适用差异:如果你打算建立违反当地法令的围栏,可以向政府申请,如果申请成功就可以建造,这是法律的一次例外。

  • 谁负责维护两个房产之间的围栏?

在美国,边界围栏位于两个房产之间的边界线上。边界围栏或分区围栏必须符合当地法令和围栏法。当两者都使用围栏时,两个业主都拥有在物业线之间竖立的围栏。每个州都以不同的方式解释“使用”一词。有三个主要定义:

①  占用:围栏在土地上的占用

②  围栏加入:将另一个围栏放到边界围栏上

③  整个围栏:财产所有者的整个财产被其他围栏附加到边界围栏

除非协议另有说明,否则大多数州法律或地方法令都认为使用围栏的业主有维护边界围栏的义务。因此,当围栏需要修理时,两个业主都必须分担费用。如果一方拒绝合作,另一方可以执行以下任何一项:

①  给邻居写一封信,解释围栏的问题。

②  进行修复工作。然后写一封请求信,要求邻居付款。

③  合理寻求调解

④  控告邻居报销费用。

  • 邻居构造了一个难看的围栏,与周围社区的风格不一致。围栏的外观是否受到监管?

在美国,当地围栏法律对围栏进行详细规定,例如围栏的高度,所有者必须在多远的范围内设置围栏,不得使用违禁材料制作维护围栏和安置危险围栏。

然而,CC&RS分区通常对围栏的外观有所规定。业主可以使用的材料类型限制和高度规定可以确保整个社区的围栏设计具有一致性。如果业主的围栏违反细分规则,房主协会可以要求业主整改,使其符合规定。如果所有者拒绝,那么他的邻居可以起诉,强制让他执行规则。

有时你的邻居可能会建造一个丑陋的围栏。许多州都制定了规范“恶意围栏”的法律。大多数的法律都假设:当一个围栏没有用时,并且当它的存在对邻居产生不便时,或者当它超过了围栏高度限制时,围栏对邻居来说是一种麻烦。根据这些法规,邻居可以起诉。

  • 我邻居的围栏违反了当地的法令。我该如何执行该条例?

你的邻居可能不知道该条例,因此告知邻居违规是很重要的。如果邻居拒绝进行更改,请将违规行为通知城市相关部门。城市部门将向邻居发送书面通知并要求其遵守。如果邻居拒绝遵守,政府会对其进行罚款并起诉违规。

你可以选择在小额索赔的法庭起诉你的邻居,这样对你的财产造成的损失会小一些,但是这样做没有办法移除他的围栏。如果你希望移除围栏,初审法院法官可以对邻居发出禁令。

  • 我的邻居在划分土地的财产线上建了一道围栏。我需要支付围栏费用吗?

建造围栏的邻居将拥有它并且全权负责其维护,除非其他邻居决定共同使用它。每个州都以不同方式定义“使用”(见上文),但大多数的法律都允许房屋所有者使用现有的围栏来封闭他们的房产。在许多州,围栏法会要求邻居为你建造的围栏支付一半的费用。

  • 通过律师帮助你解决边界问题

罗伯特弗罗斯特(Robert Frost)曾说过,好的围栏可以成为好邻居。虽然栅栏问题可能会让人觉得很小,但它们会影响到非常重要的产权。如果你有任何问题或需要采取法律行动,当地房地产律师可以帮助你解决与邻居的边界问题。

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