美国房产篇|在美国,如何评估商业房地产?

Ella
华人地产网2019年2月12日语言:简体

在美国,商业房地产一直是一个竞争激烈的行业,那是财富的聚集地,在那里,人们可能会得到或者损失巨大的财富。随着商业房地产的发展,评估商业房地产的能力也十分重要,这需要我们在高度关注细节的同时结合一些有形无形的因素,本文主要介绍了如何评估商地房地产的方法,以供大家参考。

如何计算财产的收入、价格和价值?

估计计划总收入(GSI)

此种方法适用于公寓综合楼、购物中心和分段式办公楼。计划总收入就是把整个空间的总租金加起来,同时在计算过程中要根据特定的市场价值确定空间里每个区域的租金预期。

从GSI中减去5%的空缺

结合实际情况来说,在美国,并非所有商业物业的单位在一年中都会被完全占用。为了计算的准确率,要从总GSI中减去5%,得出的数字是有效总收入(EGI)。这是大多数贷款人在考虑你的潜在购买时将使用的百分比。 

计算物业的净营业收入(NOI)

在美国,物业的净营业收入可以帮助你决定是否会从一个财产中获利。获取物业第一年的估计营业总收入,根据你在同一时间段内的估计运营费用(从你的收入中减去你的开支)。如果产生的NOI为正,那么你将获得初始利润。 

√  为了更加准确地计算租赁房产,在计算过程中应该将GSI替换为EGI。

计算物业的资本化率或“资本化率”

在美国,NOI除以物业价格产生的百分比就是资本化率。资本化率因地区及其房地产产品的不同有很大差异,这能够显示出潜在的房地产利润率。

√  例如,如果房产的净营运收入为75000美元,定价为250000美元,那么资本化率将为30%。

将NOI除以资本化率以确定房地产的理想价格

在美国,无论你是想买房还是卖房,制定适合市场的销售价格都很重要。将当前或潜在的NOI除以该地区的资本化率,得到的就是一个包含利润和运营费用的销售价格。

√  例如,如果物业的资本化率为5%,净营运收入为90000美元,那么价格应为180万美元。

计算物业的总租金乘数(GRM)

你需要获取商业空间的挂牌售价,然后除以年总租金收入。这将给你一个GRM编号,然后你可以使用该编号来确定盈利能力。同时,你可以通过利用多个属性执行这些计算并平均结果来估计市场区域的GRM。

√  例如,如果一个房产的销售价格是72万美元,年总租金等于8万美元,那么它的GRM为9。

使用GRM创建属性值估计

将GRM对个别物业或该地区的年度总租金乘以倍数,得到的结果是根据当前市场对房地产价值的估计。

√  例如,如果一个房产的年总租金为70000美元,GRM为8美元,那么一个合理的价格将是560000美元。

√  你的商业房地产代理或评估师应该能够为你提供一个准确的地区或财产的GRM。

如何通过衡量财务因素来评估商业地产?

获得精确的平方英尺

在美国,商业地产价值直接与空间内可使用面积挂钩,你可以通过查看卖方提供的评估和文件了解该空间的完整面积,然后用销售价格除以总面积计算每平方英尺的价格(ppsf)。 

查找需要修理的损坏区域

你可以与专业的商业检察员合作,来查找商业房产中需要修理的损坏区域,如果物业在占用前有任何需要修理的地方,我们也需要在潜在收入中扣除这些费用。 

计算一段时间内任何维修的成本

你可以询问业主其商业财产的所有电气、管道或其他机械方面的年龄和状况。然后,将这些项目的当前使用年限与估计的使用年限进行比较,全面了解房产中需要短期和长期维修的项目。

询问当前所有者的收入和支出书面工作

  当你对一处房产表示出强烈的兴趣后,可以向业主或其代表寻求过去一年书面工作。他们可能会给你税务文件、电费单,甚至是税收文件。

阅读年度房地产运营数据(APOD)报告

此报告包含有关特定物业的租金收入、运营支出、贷款明细和现金流动的信息。它的目的是展示过去一年房地产的整体财务状况并且可用于确定未来的潜力。

如何确定财产的可能用途?

依靠专家房地产团队的建议

不管你有没有购买商业地产的经验,寻求金融专家的建议仍然会对你有帮助。会计可以帮助你在预算内购买,律师可以协助谈判过程,代理可以与你一起搜索属性。

√  如果你已经在与房产经纪人合作,他们可能会建议一个特定的律师或会计师加入你的团队。

了解物业的分区法律和建筑规范

分区法将决定哪些类型的企业可以占用该物业,并可能限制其用途。建筑代码可能会列出你可以对空间进行哪些更改。如果物业位于历史地段,这一点尤为重要。

确定物业是否适合三重净租赁

物业所有人要承担的唯一费用是物业的整体抵押,而有资格获得三重净租赁的空间,可能会减少财务风险。

计算公寓空间的住宅数量

如果商业地产要用于多户住宅,那么它产生的收入将直接与居住在该地区的居民数量挂钩。查看布局可以确定如何将其分解为可居住空间和商业空间。

大多数多户型商业建筑都为不同数量的居民提供了空间。例如,公寓楼可能有一个、两个和三个卧室的租赁选择。 

如何通过无形因素来评估商业地产?

评估卖方的激励水平:

评估商业地产不是一门精确的科学,有时无形因素的影响也会有作用。例如卖方的欲望等,如果一个卖家不顾一切地想卖出房产,那么房产价格可能会低于市场价值。如果一个卖家有时间出售,那么他们可以在最初设定更高的价格。

了解地产周围的情况:

你可以花一个下午的时间在社区里走走,与居民讨论该地区的发展、犯罪问题和其他潜在问题。如果商业地产周围的区域犯罪猖獗或充满了空缺,那么该空间可能不太理想。

影响店面宣传价值的因素:

如果你打算用这个空间做你自己的生意,或者把它租给其他生意,那就考虑一下房子的外观、交通量和其他因素。

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