美国房屋类型中,什么是康斗Condominiums?

Shiela
华人地产网2017年12月15日语言:简体

什么是康斗Condominiums

Condominiums,简称Condo,在中文中一般被称为“康斗”。Apartment,中文意思为“公寓”。首先要纠正一个概念。在美国,很多中国买家认为“康斗”和“公寓”是建筑类型。这种观点是错误的。“康斗”和“公寓”的建筑类型并不重要,他们既可以是芝加哥的高层公寓楼,也可以是旧金山的维多利亚式建筑。“康斗”和“公寓”都不是指建筑类型,而是指房产的所有权结构。

在拉丁语中,con的意思是“共同”;dominium意思是“所有权”。把这两个词放在一起,康斗的意思就是共管式财产,也就是说房主与这栋建筑里的其他房主,一起拥有对这栋建筑的所有权。

举个例子,假设一位买家在芝加哥的一栋高楼式建筑中买了其中一间康斗,该买家需要自己支付房屋贷款、房产税,拥有对这间房子,比如603单元,的所有权。但是,这栋大楼中有100间这样的房子在出售,并已被全部售出,那么,该603室的买家与其他99位业主又一起拥有对这栋大楼以及该项目所在的土地的土地所有权。在这栋大楼的公共区域,比如外墙、地基、车库、电梯、大堂、走廊、游泳池、网球场、健身房等,都是100位业主共同拥有也需要共同管理的地方。

当买家买了一间康斗时,就会自动成为这间康斗所在的项目的业主协会(Homeowners-association,HOA)的成员。业主不必去参加会议,但你必须支付业主协会会费。会费涵盖了从大楼工作人员(清洁人员、门卫、保安等)工资、游泳池、照明和垃圾收集,到建筑的火灾保险等各个方面的日常运营和维护费用。同时,业主的一部分会费进入储备基金,用来支付日常必须的维修和设施替换,比如偶尔粉刷房屋,更换门窗玻璃等。

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在购买一间康斗之前,买家应该确认作为业主,自己在整个项目中拥有的共同所有权比例到底有多少。这一数据建立在自己每月需要缴纳的业主协会会费数额,自己在项目所有权中所占的百分比,以及有意外支出时,自己会被征集的费用百分比。这些费用可能会被强加给业主,以支付不可预见的公共区域费用。它还决定了业主在大型的需要投票表决的事件中能够拥有多少张选票,比如是否要对建筑物进行重新粉刷,是否要为健身房购买新的健身设备等等。

康斗的业主协会使用几种不同的方法来建立每位业主所有权的百分比:

✓最简单的方法是,给予每位业主同等份额的项目所有权。因此,每位业主都有一票投票权,并支付同等数额的月会费和意外支出。

✓如果所有权比例的大小是基于每间康斗的市场价值,拥有更大的或者更贵的单元的人拥有更多的所有权。那么相应地,拥有更多所有权的人也会增加每月的业主协会会费,并在意外支出中要承担更大的比例。

为什么选择购买康斗?

考虑到康斗的共有所有权的复杂性,为什么人们还会购买康斗呢?因为康斗有着自己的优势:

✓康斗式房产增加购买力。比较在同一街区的相同面积的两室康斗和两室独立屋的价格,通常康斗的售价至少比独立屋低20%到30%。因为独立屋业主拥有自己的屋顶、地基和土地,而康斗业主要与其他业主共同分享这些区域,这使得康斗的成本比独立屋要低得多。

对于一些想要买房却没有充足预算的人来说,他们要么买一套满足他们生活空间需求的康斗,要么继续租房。经济上的必要性解释了为什么在美国接近五分之一的买家在第一买房时都选择买康斗。

✓康斗的维护费用往往低于独立屋。不同于一栋独立住宅的业主,必须支付这所房子所有的维修费用,康斗的业主可以和这栋建筑里其他所有的业主共同分摊维修费用。例如,尽管高层建筑更换屋顶比独栋住宅更换屋顶要贵得多,但分摊到每个业主后,人均成本就会更少。

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✓住在康斗可以享用到自己无法负担的设施。住在独立住宅里,又有自己的网球场、游泳池和健身俱乐部的人非常少,大多数人都买不起这样昂贵的设施。但当所有的康斗业主在一个大型共管项目里分担成本时,不可能的梦想就可以变成现实。

✓对于一些空巢老人来说,住在独立屋里可能会有生活上的不便。但住在康斗,往往都会有保安、清洁员、门卫可以提供一些帮助。

康斗的缺点

康斗并不适合所有人。业主在购买康斗前需要判断以下的几处缺点会对自己造成多大的影响:

✓康斗隔音效果不好。共用的墙壁意味着住户可以更容易地听到别人的声音。噪音污染是康斗最大的问题之一,也是潜在买家买房前经常意识不到的一部分。

为了避免出现买房后才发现噪音污染严重的现象,业主应在买房前,在一天的不同时间和一周的不同时间参观这栋建筑,听一下隔音效果如何。与其他已经入住的业主交谈,看看他们是否被噪音污染所困扰。如果可能的话,花几个小时或一个晚上呆在要购买的房子里。

一般来说,与邻居共用的墙壁越少,这间住房就越隐私。这也是为什么大楼拐角的房子要比其他房子更贵一些的原因。而顶楼的房间因为不会听到楼上人们的脚步声,往往也要贵一些。一栋建筑里最贵的单元就是顶楼拐角的房子。

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✓康斗在法律上是复杂的。在购买康斗之前,买家会收到三份非常重要的文件的副本:一份契主的条件与限制(CC&Rs);业主协会(HOA)的规章制度;和业主协会的会费预算。买家应该从头到尾阅读这些文件。

如果对这些条约有任何疑问,请咨询一位房地产律师。要明白,在美国与康斗有关的官司一般是非常复杂而且昂贵的。

✓康斗经济运营复杂。作为一个潜在的所有者,买家买房前,应该检查当前的运营预算。确保预算实际涵盖了构建维护成本、大楼工作人员工资、公共用品、垃圾收集、保险费用和其他正常运营费用。如果预算太低,那就做好业主协会会费迟早要大涨的心理准备。同样,确保预算包括足够的储备资金,以提供可预测的大型开支,如:建筑物外墙重新涂刷、更换新屋顶等。储备资金多少预算才是足够的?在业主协会共管的总预算中,3%到5%通常被认为是最低可接受的储备资金数额。如果储备基金太低,发生金融危机时,大楼可能面临很大的困难。

同时建议买家回顾过去几年业主协会经营的财务报表,检查财政管理指标。如果出现以下几种情况,那么说明该业主协会存在一定程度的财务问题:

  • 频繁且大幅度的会费增加。会费不应该以比目前的通货膨胀率更快的速度增长。

  • 预算充足,但没有足够的储备基金。在讨论预算和储备基金时,储备基金需要用来弥补运营赤字,或支付未来大型项目的费用。
  • 太多的业主拖欠会费。

业主协会运营费用持续有增无减,太多人不缴纳会费。

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