在美国,买新房还是买二手房:新房的优劣势

Shiela
华人地产网2017年12月12日语言:简体

什么是独立屋?

在美国买新房和买二手房有哪些区别?

在美国买新房还是买二手房更划算?

买新房与买二手房对比,哪一种投资回报率更高?

独立式住宅 Detached residences

对于大部分在中国城市长大的中国买家来说,“家”的形象可能是一栋多层钢筋混凝土建筑的公寓、或联排别墅中的一间。然而在美国,当有人说“家”时,人们联想到的往往是一幢砖或木结构的独栋房子,周围有白色的尖桩篱笆、花园和院子里的秋千。

为了区别于公寓类型的房产,人们将这种带院子的独栋房产称为Detached Single-family Dwelling--独立单户住宅,也就是常说的独立屋。这样的房子不依附于周围任何其他房产。在美国,这种房屋同样也被称为“House”。

独立屋有两种基本类型:新房和二手房。

很多中国买家到美国后,追求买新房。

因为新房有一些非常吸引人的优点:

✓一栋妥善建造的新房可以满足现任买家对住房的全部要求。买家可以自主选择有信誉的高品质建筑公司来建造这所新房子,安心地知道自己的新房不含石棉、铅涂料、甲醛或其他有害物质。此外,也可以放心,新房符合当前的(更严格)联邦、州和地方建筑、火灾、安全和环境法规。

✓在房屋翻新和维修方面,新房的维护成本要远远低于二手房。同时,新房的维修费用是最低的,因为一个新建的住宅应该在节能加热和冷却系统、现代管道和电气服务、节能电器和绝缘水平上安装使用了最新的技术。而且,二手房入住前还需要经过维修,而新房就不需要。因为一切都是新的——屋顶、器具、室内和外部油漆、地毯等等。

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✓房主可以在设计得当的新房里保持自己的生活方式,居住舒适度更高。二手房的结构、装修和设施等可能与房主的预期有所不同。然而,新房可以按照房主的生活方式来决定建筑结构和装修。比如,二手房建筑年代较久,当初可能没有预留足够的充电插口。而在新房里,房主可以有足够的墙壁和地板插座来匹配自己的高科技产品——微波炉、咖啡机、卫星电视……还有家用办公设备,如电脑、显示器、打印机、宽带互联网连接、传真机等等。

新房建造的质量取决于建筑公司的水平。在拜托一家建筑公司及建筑师开始建筑自己的房子之前,买家可以先去参观一下该公司之前的一些建筑作品。可以询问他们以前建造的房子的房主,是否会使用同一家建筑公司建造一座新房子、这些年来房子都遇到过什么样的问题等。也可以询问建筑公司是否按时完成了项目,并遵守了所有的合同承诺,包括按时完成任何未完成的建筑工程等。这样可以帮助房主早发现隐性的问题,从而决定是否需要采取法律行动来解决问题。买家也应该问问房地产经纪人,自己房子周围的房价随着时间的推移有多少升值空间,以及与该区域的其他房屋相比自己的房屋有哪些优势和不足。

选择新房也有一些缺点。即:

✓通常买家所看到的样品房与最终所得到的房子有所差异。买房前,通过开放商的精装样板房展示,买家会看到一个装修精美、风景如画的家。然而,买家真正买到的,是一个空房子,几乎所有的东西——电器、地毯、窗帘、油漆、壁炉、土地——等等——都是不包括在报价底价里的——它们都需要买家支付额外费用。开发商经常花费数万美元装修样板住宅。有些新购房者想要买房后复制样板房的装修,可能就需要付出很大一笔装修费用。当买家在参观样板房时,需要请售货员解释清楚到底哪些部分是包括在房屋报价中,而哪些又是不包括的。

✓相比二手房,新房的房价可以讲价的空间较小。开发商维持价格的完整性,以保护未售出房屋的价值,并维持评估贷款的价值。事实上,如果开发商在新房报价的基础上,又降了很多钱,那么买家就要小心了,因为这可能意味着该项目遇到了开发困难,面临烂尾的风险。一般来说,开发商都不会在新房房价上大幅度降价,但买家可以要求他们给予耕读附加利益 (例如,提供更昂贵的地毯,更好的电器,或花岗岩厨房台面等等)。

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一些开发商通过非常接近实际成本的价格来吸引买家,然后再在额外的费用和服务上赚取可观的利润。如果在进行价格比较时,发现有些材料或家具价格过高,不要从开发商那里购买。在这种情况下,买家可以买一栋空房,再从外部供应商那里购买额外的东西。

✓新房的平均房价比二手房更贵。如今的土地、劳动力和材料成本比几年前更高。这就注定了在几年前建造的二手房成本低于现在新建的房子。再加上没有任何损坏的新房也会比有所损耗的二手房报价更高一些。

✓新房地理位置通常没有二手房好。新房的建筑地点,往往是在之前被认为“不适合建房”的地方,因为最好的地点已经被人建满房屋了。这是“先到先得”的原则。早期的地产开发商拿到了更好的开发地点。到现在,开发商只能采取任何可用的土地——陡峭的山坡,泛滥的平原,以及远离中心商业区的土地。不过从现在开始10年或20年后,在如今看来不适合建房子的地方,也会逐渐变成那时新建筑的主要地区——在这种情况下,一个地区是否适合建造房屋,都是相对的。

✓新房可能存在隐性的房屋协管费用。拥有大量设施的开发项目,通常会向房主收取费用,以支付公共区域的运营和维护,如游泳池、网球场、运动设施、会所等。一些业主协会(HOA)向每个业主收取相同的年费。另一些人则根据房子的大小或购买价格来收取费用——房子越贵,物业费就越高。如果开发商有一个业主协会(HOA),那么买房前,买家就要先弄清楚这里的收费标准是怎样的,以及自己的房子每年具体交多少费用。也要弄清楚业主协会的管理契约,比如有些条款限制了房主粉刷房子时可以使用的颜色、房主对房子的使用权、是否可以出租房子等等。这些规则如果不提前了解清楚,很容易造成开发商和房主的后期矛盾。

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有时,房屋协会会费被人为设定的比较低,但随之赋予房主的生活质量也会下降。买家买房前,需要确保自己所在的业主协会的费用,准确地反映了实际的运营和维护成本。也可以通过向自己的贷方来了解,该业主协会每年的会费增加率是否合理,是否与总体的通货膨胀率保持一致。

✓买新房时,买家可能无法自由选择房地产经纪人,必须使用开放商的经纪人。开发商有自己的销售人员和购买合同。有些开发商会让买家雇佣一个外部的房地产代理,叫做代理合作。而还有很多开发商则坚持要买家使用他们的经纪人,而且这一条件不可改变。如果买家不喜欢对方的经纪人,唯一的选择就是不买这座房子。

如果买家看中了一栋新房子,但开发商不与外部地产代理合作,那么久建议买家花钱对该房产进行独立评估,以获得对房屋价值的公正评价。买家也需要一位房地产律师,来帮助审查合同。

✓此外,开发商为了赚更多利润,可能会在建造新房时偷工减料。因此,即使是一个全新的、从未住过的房子,也应该由专业的物业督察从地基开始进行彻底的房屋检查,以便在购买前发现问题并进行弥补。

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