美国买房篇|如何计算出租房产的收益率?

Ella
华人地产网2018年11月17日语言:简体

在美国出租房产,收益率是衡量投资损益的指标,一般用初始现金支出的百分比表示。租赁物业的收益率的计算方式是该物业的年净收入除以其购买价格。虽然你可以自行计算较小时间段的收益率,但一年是收益率计算有意义的最小单位。由于维修或法律费用不属于正常的租赁物业费用,因此房东所需缴纳的费用每年往往会飙升几次。本文将为你详细阐述关于出租房产的收益率的计算。

计算房产收益率之前,要做些什么?

首先,拥有美国房产的投资人需要通过居住测试来区分自己算是非居民外籍人士还是美国居民。

居民测试

  • 本年在美国境内居住31天及以上;
  • 本年加上去年在美居住的天数除以三再加上前年在美居住的天数除以六总天数在183天及以上;

符合以上两个条件者,则算作美国居民。

即使通过了测试,如果按照目前日历年度,个人待在美国的天数少于183天,在外国有一个纳税的住所,且和另一国家的关系比美国更加亲密,仍然有可能被确认为非居民外籍人士。

非居民外籍人士房屋租赁税务

  • 税金交纳申请:

通常情况下,房东每年应申报两份税表,分别给联邦和房产所在州,用以申报联邦个人所得税和州个人所得税。在每年4月15日之前都可以申报前一年的个人所得税,如果因为种种原因房产没有顺利出租,甚至出现入不敷出的情况,也仍然要做出申请。

  • 个人所得税:

在申请个人所得税的过程中,租赁房产产生的收入,将和“与美国有关联的贸易收入所得”作为同一类收入,房产相关开销可以相应抵扣,如房屋年度折旧率可以作为花费在报税时从所得税申报表中扣除,只有净收入才需要被征收税。

如何计算该出租物业的年度总收入?

出租房屋的年度总收入通常是租金总额,但也可能包括申请费,维修或改进费用以及你从保证金中扣除的任何部分金额。

  • 假设一年中的4个月,你的房产租户每月支付1400美元,之后它空置了2个月,然后你的租金在今年剩余时间按每月1500美元收取,这种模式下你的总租金收入为14600美元。在此基础上,你保留第一个租房者的全部1000美元保证金,并从第二个租房者处收取120美元的申请费。

那么,你出租物业的年度总收入为14,600 + 1000 + 120 =$ 15720。

如何进行贷款的计算?

通常,在美国买房,租赁房产的抵押、保险和纳税总额都属于你贷款的一部分。

房屋出租税率的判定与抵税优惠

  • 地产税: 

美国与国内税金差别最多在于地产税,比较高的德州、纽约州与纽泽西州大约为房屋总价的2%,加州大约为房屋总值的1.25%相较于台湾的0.1%~0.3%,美国大概高出五到十倍。

  • 美国物业租金收入:

1) 美国房产租金收入可以扣除费用与折旧后以个人所得税申报,通常税率在10%~15%左右;

2) 贷款的利息支出、房产税、维修支出、保险与清洁等和房地产投资相关的支出可以用来抵税。如抵押贷款利率;修理整个房屋,例如安装壁炉,整个房屋喷漆等;业主保险;公用设施如电力、天然气、燃料油;园艺服务或整个房屋的清扫;清理垃圾;除雪成本;安全系统成本;物业费。此外,一些折旧的费用也可以抵扣相关税费。

▲ 假设你每月支付的抵押贷款,保险和税款为每月1,000美元,每年总计为12,000美元。

其他与房产相关的费用有哪些?

这些通常包括维修改进材料的购买和服务成本,但也可能包括法律费用,房产空置时间的公用事业费以及与寻找新租户所需的广告或处理费用。而这些费用都将和贷款加在一起组成年度总费用。

  • 当第一批租户搬出时,你需要花费1,100美元对房屋进行整修,再加上250美元的新租户广告和背景调查费用。
  • 你租赁房产的年度总费用为12,000 + 1,100 + 250 =13,350美元。

如何计算出租房产的收益率?

将你的出租物业的年净利润除以最初成本花费,将差值乘以100,结果是你的出租物业的年收益率。

  • 你在出租物业的净利润为15,720 - 13,350 =2,370美元。
  • 如果该物业最初花费你180,000美元,你的年收益率为2,370 / 180,000 = 0.013 * 100 =1.3%。

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