房屋贷款基本知识之银行术语(上)

Ella
华人地产网2018年8月4日语言:简体

在美国买房,房屋贷款几乎必不可少,这其中有不少学问,很多专有名词平时是不接触的,因为不知道,很有可能会错过一些贷款的好机遇。今天,带领大家一起来了解一下房屋贷款基本知识之银行术语

“First Mortgage"和“Second Mortgage"

什么是First Mortgage和Second Mortgage:

所谓First Mortgage,即你买了一栋房子,把这栋房子抵押给A银行做贷款,那么对A银行而言,你的贷款便是First Mortgage,如果你在A银行贷完款后,同时又把你的这栋房子抵押给B银行,希望借出更多的钱来,那么相对B银行而言,你的贷款便是Second Mortagage了。

第一抵押贷款和第二抵押贷款有一个共同的主要因素:都是由房屋作为抵押资金的贷款。“第一抵押”是指用来购买房屋的原始贷款。“第二抵押”是用于描述银行和贷方,通常称之为房屋净值贷款的一般概念。

First Mortgage和Second Mortgage相互关系:

之所以有Second Mortgage的情形发生,往往是因为当你需要借出更多的钱时,原本贷款的那家银行(如A银行)拒绝再贷款给你,而另一家银行如B银行(但通常是一些小型的财务公司)则不介意借这笔钱给你,条件是你必须把房子也同时抵押给它。当你还不起贷款,房子被银行拍卖时,A银行的利益将会是先得到保证,在A银行扣除你所欠的本息及与拍卖有关的费用后,剩下的钱才会再去还欠B银行的债务,B银行所承担的风险要高过A银行,当然Second Mortgage的贷款利率要高于First Mortgage。

第一抵押目的:

获得第一笔抵押贷款的主要目的是购买房屋。如果没有银行贷款,美国人中绝大多数都没有能力全额购房。传统的贷款计划适用于那些可以支付20%购买费用的人,而像FHA(联邦住房管理局)这样的政府支持的计划为那些负担不起大笔首付款的人提供了选择。

第一抵押优点和缺点

优点:

√  将成为一个房主,有一个属于自己的地方。

√   有经济优势,拥有房产是一项投资,房屋贷款的利率低于无抵押贷款。

√   抵押贷款利息可以抵税,这对于逐项纳税的纳税人来说是一个很大的好处。

缺点:

√   所有权与偿还债务的能力有关,银行对房产保留留置权,如果不付款,可以对房产进行收回或取消抵押。

第二抵押目的:

第二抵押贷款是用来进入其房屋净值方面的金融策略。你不需要获得个人贷款,而是将分期贷款与房产捆绑在一起,进一步利用房屋与另一个留置权。第二笔贷款可以用于各种目的,包括资助房地产翻新,大学费用,创业和其他大额购买。

第二抵押优点和缺点

优点:

  • 利率较低
  • 第二抵押贷款的利息通常也可以抵税。

缺点:

  • 无法偿还债务的风险,可能会丧失抵押品赎回权。
  • 已支付第一笔抵押贷款的人员添加额外的每月分期付款可能会限制您的预算。

“Bridging Finance" 

什么是过渡性贷款?

当人们已经拥有欠银行贷款的房子,而希望换房时,往往是希望先卖掉现有的房子,然后才买新房。但在现实生活中,你可能一下子就看到了想买的新房,但不幸的是,旧房子卖掉才能买新房。在这种情形下,当然是可以签约买房——条件是必须卖掉旧房,新房卖买合约才生效。

但是这样的条约,卖方不太喜欢接受,而且讲价的空间也不会大,卖方往往会同时也加签一个条件——即当有比你条件更好的买家时,他可以把这栋房子卖给他人。种种情形对你而言都是不太有利的。为了避免这种情形发生,确保可以以较好的条件买到新房,不妨从银行按排一个过渡时期贷款。即把两栋房子同时抵押给银行,实行百分之百贷款。通过贷款先把新的房子买下来,再慢慢出售旧房子。等有一天卖出旧房后,再还掉所欠银行相应的贷款。在这种情形下,你则不需要非要等到旧房子卖出去,才买新房了。

有哪些过渡性贷款?

封闭的过渡性贷款:

这是基于房产将被出售的预先约定日期的贷款,这意味着可以支付过渡性贷款的剩余原则。适用于已经就其财产的销售条款达成一致的消费者。由于销售已被锁定,这些贷款通常会降低贷款人的风险。

开放过渡性贷款:

这是一项该房产的出售尚未最终确定的贷款。它通常被购房者使用,他们找到了理想的房产并希望提出有有利的购房条件,但还没有出售现有的房产。这些贷款给贷方带来了更大的风险,消费者可能会被问到更多问题,包括证明他们的房子还在市场上。

过渡性贷款如何运作?

当购买过渡性贷款时,贷款人通常会为购买新房产提供资金,并接管现有房产的抵押贷款。

借入的融资总额被称为“峰值债务”,通常通过将新房屋的价值与现有房屋的未偿还抵押贷款相加来计算。然后减去现有房屋的可能销售价格,您将获得“持续余额”,这将是新贷款的总体余额。

在过渡期间,每月将以标准浮动利率对您的持续余额进行复利。

过渡性贷款的利弊

优点:

√  方便:过渡贷款确保可以立即购买房产,不必等待当前的房屋出售。

√   还款:在过渡期间,只需偿还当前的抵押贷款。

√   避免租房:您可以避免在出售现有房屋和新房屋结算之间租房的费用和麻烦。

缺点:

√   估值成本:过渡融资可能需要两项房产估值(现有的房产及新房产),即两项估值费用

√   利息:利息通常按月收取,因此出售房产所需的时间越长,新贷款的利息就越多。

√  利率:如果您在过渡期内没有出售现有房屋,通常会收取更高的利率。

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