美国房产篇|美国房产交易有陷阱!美国购房避坑指南(二)

Ella
华人地产网2019年4月14日语言:简体

不管是现在还是未来,无论是投资还是自住,赴美购房已经成为越来越多华人的选择了,但是在随大流的过程中,我们仍要擦亮眼睛,切不可掉入别人的骗局之中。在上篇文章中我们提到了房产交易中中介和开发商可能会忽悠我们的行为,那么当我们已经确定好了心仪的房屋准备交易了,在繁琐复杂的交易过程中也有可能会遇到一些骗局,本文将为你详细阐释在房产交易过程中的可能遇到的“坑”以及“避坑”技巧。

在美国买房关于定金有哪些坑?

在美国买房,定金是买家在购房过程中缴纳的第一笔费用,也是对卖家的保障和承诺,这笔钱不会直接进入卖家账户而是存入第三方监管账户中。因此在美国交定金还是很安全的,也不需要担心对方“携款而逃”,但还是有许多的买家由于不清楚流程而不慎吃亏。地产君就来为你盘点在美国买房关于定金有哪些陷阱:

明确可以退回定金的情况

①  如果房屋交易成功,定金就自动成为房款的一部分;

②  如果房屋交易没有通过,你也没有合法的理由终止交易,定金仍归卖家所有;

③  如果房屋交易没有通过,你有合法的理由终止交易则可退还定金。合法理由如下:

  • 当出现房产估价低于售价且双方协商无果的情况,可退还定金。
  • 当你贷款失败,房屋交易自然关闭,可退还定金。
  • 房产评估报告出现问题且协商无果,可退还定金。
  • 卖方自动选择终止交易,可退还定金。

特殊的贷款购房定金

在美国,如果你是贷款购房,那么需要遵循贷款应急条款。

  • 一般来说,30天以内你就可以获得贷款批准,但是一旦获得批准定金将不能退还。
  • 若是未被批准并且不准备再购房的话则需要在45天到期之前通知卖家,否则定金将不能退还。
  • 若是一直没有收到银行通知,需要在45天到期之前要求卖方延期,否则将不能获得定金退还。

举一位华人夫妇真实的例子:王先生夫妇在美国购买家庭房产,合同价是100万,贷款80%即80万。结果银行估价低于买卖价格,为96万,按80%计算的话就是76.8万,就差了三万二。王先生没有这多余的三万八,要求卖房减价,但是卖方不肯。银行口头及email通知王先生该贷款会被拒绝。于是王先生要求取消房屋交易,第一次的时候是按照拒批的情况来告知的。结果卖方要求买方提供银行拒批信,但是银行需要时间给出这个拒批信,但是这样一来,就超过了45天了。

当时我们的做法就是按照第二种延期来操作。因为当时即使在45天前知道没有获批,还是没办法按照第一种告知,因为银行不能提供拒批信。所以这个案例就告诉消费者要注意严格履行合同义务,以及问清楚律师合同条款的细微差别,银行申请表格,银行估价报告都需要提前做功课。这一案例中卖家想尽办法刁难不退定金,买方坚持合同条款,最后卖方终于退还定金。

因此,买方一定要注意,如果既没有收到批准信,又没有收到拒信,那么一定要提前要求对方延期,如果不延期那么一定要在45天之后的5个工作日内通知对方。

看房押金

这里要提一下押金诈骗,押金不属于定金,但是却很容易被混淆从而给骗子可乘之机。在美国会有一些骗子在网络上发布租房或是卖房的广告,吸引人们前往看房,并提前收取押金但是却不提供房产的真正交易,他们往往是一些没有房产的人打着假旗号来向您卖房。

因此,一定要小心任何向你索要看房押金的人,同时提高警惕确保你在和房子的真正房主交谈,在产权交易时也要确定好房子的产权,签订具有法律效力的合同。

在美国买房关于交房有哪些坑?

产权检查

在交房之前,你需要对房屋进行产权检查,对产权问题进行最后确认。最重要的一点是确认你的卖家已经为你购买了产权保险,这样能够确保产权的合法性和真实性。

若是新房,产权检查会比较简单,只要附带开发商出具的产权报告和一年完全保修证明;若是二手房,产权检查就会变得复杂一些,需要对该土地上以往所有的产权记录进行查验,而且要雇佣专门的验屋员对房屋进行彻查。

房屋检查

地产君在此提醒,如果在买房的房屋检查环节没有检测出潜在的问题,当你日后发现再提出来,或者是过了保修期,就需要你自己出钱维修了。因此,房屋检查是一定要慎重的,很难保证一些卖家为了卖得高价是否刻意隐瞒一些问题。按理来说卖家需要将房屋状况如遭遇自然灾害情况、维修历史等信息如实告知买家并且写在合同上,否则则视为欺诈行为。

在验屋员进行检查之前,最好自己先对房屋检查一遍。主要可以关注地下室有没有潮湿发霉的迹象,地基有没有裂痕等。验屋员的主要工作就是检查房屋的基本结构、房顶、地板、门窗、供水供电供暖系统等的正常运行与否。如果发现问题一定要当场和卖家沟通,问题轻可以协商降低房价或是提供修理,若是问题严重还可以选择终止交易退还定金。

▲若是在房屋检查过程中,出现白蚁虫害的状况,都必须在房屋交易前就完成查杀,并且附以相应的报告文件。

合同中的“附加条件”有哪些?

在购房合同中,双方有特殊的要求时,往往会在附加条件中注明。例如“移除贷款条件需要买家书面回复”之类,但有不少的卖家为了防止买家拖延交易时间,会再加上一条“在贷款规定时间内,不论买家同意与否都必须及时提供书面通知,否则视为同意,且不得退出交易,违约没收定金”。

因此,在购买过程中你若是有特殊的条件,也需要落实到合同中,口头协商是不具备法律效力的。这些附加条件必须明明白白地列出在哪些情况下合同有效,对待这些附加条件一定要慎重,因为他决定了一些额外的费用由谁来承担,同时也能避免很多纠纷的产生,减少很多的矛盾。

常见的附加条款

① 贷款承诺:合同上一般需要写明购房者需要在规定时间内获得贷款承诺和贷款条件。如果无法获得,房主可以终止交易。

② 符合建筑法规:如果购房者打算购买的房屋最近有改建的情况,房主一定要有专业的建筑许可证明,也就是能够通过建筑法规的审查。

③ 如果购房者对房屋有自己生活和习惯上的要求也可以提出来,若是易过敏体质可以要求房屋做霉菌检查,有意未来翻新可以和房主协商确定未来可以自由翻新不受限制等条件。

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