美国房产篇|如何利用买点抵税购房?

Ella
华人地产网2019年2月28日语言:简体

在美国房屋市场中,几乎很少有以全额现金支付的现象,大部分的买家会选择贷款买房来获取心仪的房屋。而相比于现金支付,贷款买房相对来说显得繁琐,也会有许多特有的费用需要支付。但是很多人不了解,在美国贷款,还可以提前支付一笔钱,来降低还款时的利率,被称为“买点”。买点时支付的费用还可以用来抵税。

什么是点数?

点数/贴现点数

在美国买房,点数费用指由贷方或抵押经纪人收取的一次性费用以降低利率,继而降低每月按揭还款额。预付的点数越多,利率越低。贷款贴现也称为“点数”或“贴现点数”。

Points和利率

Points 「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息,一个点通常等于贷款额度的百分之一。

  • 但是要注意的是,利率并不是按每一点降低百分之一来计算。
  • 1个点数其实就是房屋的贷款额的1%。比如向银行贷款20万美元,那么1个点数(1 Point)就是20万美元的1%,也就是2000美元; 2个点数(2 Points)就是4000美元”。

什么是买点?

在美国,你可以把买点想象成购买折扣券,买了这个折扣券之后的还款利率会打折。

  • 一般来说,购买一个“点数”会降低大概0.25%的利息,两个“点数”会降低大概0.50%的利息,但具体利率降低的幅度要根据具体市场来定。 
  • 美国贷款机构通常会随着贷款利率公布可以购买的点数。根据房地美(Freddie Mac)的数据,上周全美贷款中平均可购买0.4点。如果向银行贷款20万美元,正常的贷款利率是4.5%的话,购买一个“点数”(花费2000美元)可以使得贷款利率降低到4.25%,0.5个“点数”(花费1000美元)可以使贷款利率降低到4.375%。

点数可以扣税吗?

在美国,如果贷款是用于购买自住房或用于自住房改扩建,那么点数可在支付的当年全额抵税,其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。

比如,再融资抵押贷款(Refinance)时买点花费了2000美元,年限为10年,那么在这10年中,每年可以将200(2000/10)美元用于抵税。

买点会更划算吗?

买点购房变数

买点购房也有很多变数,其中几个很大的变数就是:你是否会购买点数?购买几个点数?这会极大地增加或减少你手头的现金。

买点的情况

买点虽然听起来像是打折,但毕竟是羊毛出在羊身上,那什么样的情况下买点比较划算?我们还是来看一个具体的例子。

  • 假设贷款20万美元

注:此处不考虑税务和保险费用,具体结果可根据市场情况变化。

  • 我们可以看到,如果花费2000美元买一个点,还款利率从4.5%降低至4.25%,每月可以节省29美元。如果不考虑时间成本,买点时候花费的2000美元在68个月之后就可以收回。

不买点的情况

那如果不选择买点,而是直接把买点的钱去付首付呢?

  • 还是假设贷款20万美元,如果买点的2000美元支付首付,贷款变成了19.8万美元,虽然还款利率不变,但是因为贷款数量减少,每个月也节省了10美元,但与花费同样的钱买点节省29美元相比较,买点还是比多支付首付来的划算。
  • 所以说,如果打算长期持有房产或者在近期内不会选择重新贷款的情况下,买点还是划算的。

综合建议

总而言之,哪种方式更合适,取决于很多因素。

▲ 最重要的两个是:

(1)你现在手上缺首付或者现金吗?

(2)你打算还多长时间房贷,是否打算住几年就卖掉?

你可以考虑并综合对比多个选择方案,将自己的情况和持平时间进行对比;不足持平时间就打算卖掉,则不买 points 划算;超过持平时间、住的时间越长,则买 points 越划算。

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