超低利率未能拯救成屋销量,房价普遍上涨,房市萎靡的情况下,还有哪些值得投资的项目?

地产君
华人地产网2019年10月28日语言:简体

根据全美房地产经纪人协会National Association of Realtors的数据,在经历了连续两个月的增长后,美国成屋销售在9月份出现疲态。

成屋销售总量9月份经季节性因素调整后折合年率为538万户,较8月份下降2.2%,其中包括独栋住宅、联排别墅、共管公寓和合作公寓。尽管销量下滑,但整体销量仍然同比增长3.9%(2018年9月为518万)。


房市变化的主要原因

目前房贷利率持续走低,根据房地美(Freddie Mac)的数据,30年期固定利率抵押贷款的平均承诺率从8月份的3.62%下降至9月份的3.61%。2018年全年的平均承诺率为4.54%

再加上美联储连续两次降息,这些都给房市带来了一些利好消息,但是并没有给房市带来预期的涨幅。

根据专家分析,造成房屋销售9月份下降的原因可能在于以下几点:


1、9月份住房库存不断下降,房价上升。

截至9月底,美国住房库存总量为183万套,大致相当于8月份可供出售的成屋数量,但较上年同期的188万套下降了2.7%未售库存按当前销售速度为4.1个月,高于8月的4.0个月,低于2018年9月的4.4个月。

库存下降,直接导致了房价攀升。9月份所有类型住宅的成屋价格中位数为27.21万美元,较2018年9月的25.69万美元上涨5.9%,原因是所有地区的房价都在上涨。9月份的价格上涨标志着连续91个月同比上涨。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,尽管抵押贷款利率处于历史低位,但房屋销售并没有相应增长,部分原因是新屋选择较少。“我们必须继续争取更多的库存,”Yun说,他呼吁增加房屋建设已经一年多了。“由于住房短缺,房价上涨过快,而这种库存不足正在阻碍房屋销售的增长潜力。”

2、不确定性加剧

过去一年,受贸易战等因素影响,中美贸易谈判的扑朔迷离,全球经济形势面临不确定性加剧。

着眼于美国,债券收益率曲线倒挂,制造业开始疲软,市场对经济衰退担忧进一步增强,美国房产投资者对购房的态度也由之前的积极转为更加谨慎的观望状态。


首次购房者比例增多

然而在这样的情况下,出现了一个值得大家关注的现象。

9月首次购房者占总销售额的33%,高于8月的31%和9月的32%

根据房地美(Freddie Mac)的数据,首次购房者似乎对较低的抵押贷款利率的反应比其他人更强烈。房地美在2019年购买的贷款中,有46%是面向首次购房者的,这惊人的比例是最近20年来的最高水平。

基础性住宅大受欢迎,

建商也开始转移方向

这些首次购房者在买房时,还是会更倾向于价格较低的基础性住宅。

房地产公司CoStar的研究指出,在线搜索数据显示,租客在搜索公寓时越来越多地选择低成本公寓。另一方面,随着工资提升逐渐落后于租金上涨,对可负担租金的需求也随之而来。

2017年,全美工资增长2.7%,而平均租金价格增长3.9%。根据CoStar的分析,自2012年以来,每年的租金价格增长速度都比工资增长速度快。

许多开发商也将其策略重新聚焦于低成本“蓝领”公寓的建设。在过去的六年中,开发商削减了公寓设施,在过去两年中减少的情况更为普遍。根据CoStar对全美大楼舒适度排名的分析,自去年以来,低舒适度(设施极简)楼盘的开发从原来的12.2%升至目前的16.1%

CoStar的高级顾问安德鲁·里布琴斯基(Andrew Rybczynski)说:“舒适度和装修水平下降了,似乎回应了房客对低租金的市场需求。”

开发商不仅准备简化公寓的设施,而且还打算转移建造新楼盘的地理位置。现在他们更愿意把地址选在郊区,而不是密集的都市一带建楼盘,希望以此来抑制房价的过快增长。


经济衰退风险下,是否还应该进行房产投资?

目前虽然全球经济面临衰退的风险,美国经济增长有所放缓,但是美国的宏观经济基本面依然良好,就业率仍有上升空间,失业率也维持在历史最低水平。

利率倒挂是对经济衰退可能发生的一种预警,但并不意味着马上就会发生经济衰退,没有人能够预测经济,万一经济没有衰退,那么资产就会受通货膨胀和汇率风险影响,直接面临缩水。

从美国目前的经济状况来看,长期的风险依然值得关注,风险一直都在,但我们不能因为有风险存在就一直持币观望。市场的波动并非意味着完全不能投资赚钱,关键还是要有好的项目和独到的眼光。

比如地产君在前文提到的基础性公寓其面对的受众面广,且这部分人群始终有着最基本的住房刚需,投资的风险相对较小,也就没那么容易受房产市场波动影响。