美国房产篇|美国房屋抵押贷款利息扣除常见问题的解答(上)

Ella
华人地产网2019年2月2日语言:简体

地产君在之前的文章中有简单提到:美国贷款买房时按揭利息可以冲抵个人收入,最终达到减少个人所得税的目的。有不少朋友给地产君留言,想要更详细地了解按揭利息抵扣政策的细节,以及税改后按揭利息抵扣政策对买房者的影响。本文将为你详细解答有关房屋抵押贷款利息扣除的一些常见问题。

什么是抵押贷款利息?

在美国,可抵扣抵押贷款利息是指你用于购买、建造或大幅改善主房屋或第二套住房,而需要为所担保的贷款支付的利息。规则是:在2018年之前,符合扣除条件的最高债务金额为100万美元,2017年后最高债务额限制在75万美元,截至2017年12月14日之前存在的抵押贷款将继续享受与旧规则相同的税收待遇。

此外,对于2018年之前的纳税年度,高达100万美元的房屋净值债务的利息也可以扣除。这些能被扣除利息的贷款包括:

抵押贷款买房

抵押贷款买房是指抵押贷款来购买房产时,你能享受抵押贷款利息的减免。抵押贷款买房是指借款方提供一定的抵押品作为贷款的担保以保证贷款的到期偿还,贷款人向借款方提供资金购买房屋。

第二抵押贷款

第二抵押贷款又叫做二次抵押贷款,是指将已做抵押的抵押物再次抵押,从特定放款人处获得贷款。第二抵押贷款落后于第一抵押贷款,这意味着第二抵押贷款对贷款人来说风险将会更大,因此一般来说第二贷款的利率会比第一贷款更高,因此第二贷款能够享受政府提供的利率优惠政策。值得注意的是,当贷款违约时,第一抵押贷款将在第二抵押贷款之前得到偿还。

申请第二抵押贷款时,你不需要还钱以前的贷款,你可以直接再次抵押再次获得贷款,这样减少的中间环节可以节省不少的时间和金钱成本。

信用额度贷款

信用额度贷款是指金融机构与客户可以借入的最大贷款额的客户之间的安排。借款人可以随时从信用额度中获取资金,只要不超过协议中规定的最高金额即信用额度并且及时按条款支付还款与利息。大多数的信用额度贷款是无抵押的贷款,借款人不需要向贷款人承诺任何抵押物的抵押。

值得注意的是房屋净值信贷额度,这是最常见的安全信用额度贷款类型。房屋净值信贷额度由房屋的市场价值减去所欠的金额担保,这成为确定信贷额度的基础。通常,信贷限额等于房屋市场价值的75%或80%减去抵押贷款所欠的金额。房屋净值信贷额度通常会有一个抽奖期,为期十年,在此期间借款人可以获得可用资金,偿还并再次借款。在提取期结束后,余额到期,或延长贷款以支付余额。房屋净值信贷额度通常具有期末成本,支付的利息在满足条件的情况下能够扣除。 

房屋净值贷款

房屋净值贷款是指借款人以自己的家作为抵押来获取资金的方式。贷款的金额由财产的价值决定,财产的价值将由贷款机构的估价师来确定。房屋净值贷款通常用于支付房屋维修,医疗费用或者大学教育等等的主要费用。

注意,如果贷款不是你家的担保债务,则被视为个人贷款,你支付的利息通常不可扣除。

▲ 你的住房抵押贷款必须由你的主要住宅或第二套房屋抵押。你不能扣除第三个房屋、第四个房屋等的抵押贷款利息。

房屋抵押贷款利息扣除的对象有哪些?

能得到贷款利息扣除的对象

①  在美国,如果你是主要的借款人你将有法律义务支付债务,但当你支付款项后你将获得房屋抵押贷款利息的扣除。

②  如果你已婚,并且你和你的配偶都签了贷款合同,那么你们两个都是主要的借款人,当你们偿还款项后就可以得到房屋抵押贷款利息的扣除。

不能得到贷款利息扣除的对象

如果你进行抵押贷款是为了帮助你的孩子来支付资金,那么只有当你和孩子共同签署贷款合同时,你才能获得房屋抵押贷款的利息的扣除。

我可以扣除的金额是否有限制?

答案当然是有限制的。如果所有抵押贷款是在2018年之前的税收年度用于购买、建造或改善你的第一套住房(以及第二套住房,如果适用)的且总额超过100万美元(如果你使用已婚申请单独身份,则为50万美元),则你的扣除通常是有限的。 2017年之后,此限额已经降至75万美元。值得注意的是,截至2017年12月14日前存在的抵押贷款将继续享受与旧规则相同的税收待遇。

对于2018年之前的纳税年度的抵押贷款,无论你如何使用贷款收益,你通常还可以扣除最高100万美元的房屋净值债务利息(如果你已婚并单独提交,则为50万美元)。