美国房产篇|如何预防抵押贷款诈骗(上)

Ella
华人地产网2018年12月24日语言:简体

在美国,抵押贷款诈骗或欺诈是越来越普遍的房地产融资的犯罪。抵押贷款诈骗会采取多种形式,其中有可能涉及多方,其中包括买方、卖方、投资者、债权人和房地产经纪人。潜在抵押贷款欺诈的迹象可能包括财产翻转、股权削减以及信贷或收入失实。在避免抵押贷款诈骗之前,我们有许多的基本信息需要了解,包括如何寻找一个合适的抵押贷款人,在贷款中要考虑的各项成本是什么,以及贷款诈骗的基本手段有哪些。针对这些本文将为你做详细介绍。

抵押贷款人有哪些类型?

在美国买房寻找抵押贷款人时,你会有好几种选择,因此你需要在申请之前尽可能多地了解每种类型。三种主要类型的贷款人分别是抵押贷款经纪人(有时称为“抵押贷款银行家”),直接贷款人(通常是银行和信用合作社),以及二级市场贷款人(包括Fannie Mae和Freddie Mac)。想要了解更多的咨询,请参阅FindLaw的抵押贷款和贷款基础,以及抵押贷款资格。 

  • 抵押贷款经纪人

在美国,抵押贷款经纪人可以向不同的贷方提交贷款,并且通常可以提供几种不同类型的贷款计划。抵押贷款经纪人可以获得最优惠、最具竞争力的抵押贷款利率和条款,以满足借款人的需求。一些抵押银行家是贷款人,其规模足以发放贷款并创造贷款圈。有些公司不直接向这些主要投资者出售贷款,而是向抵押贷款银行家出售贷款。所以这些经纪人也经常将自己称为抵押贷款银行家。

  • 直接贷款人

在美国,直接贷款人将资金直接贷给借款人。在这里银行和信用合作社通常是直接贷方。贷款经纪人通常只被许可在几个州中运营,但大多数直接贷方可以在所有州运营。此外,要注意直接贷款人和抵押贷款经纪人会提供大致相同的利率,但是由于经纪人在交易过程中所起到作用,你可能需要向他们的服务支付更多的费用。

  • 二级市场贷方

在美国,联邦国民抵押贷款协会(FNMA或Fannie Mae),政府国家抵押贷款协会(GNMA或Ginnie Mae)和联邦住房贷款抵押公司(FHLMC或Freddie Mac)都是二级市场贷方。许多零售贷方实际上从二级市场贷款人那里获得资金。这些二级贷款人通过允许资金从州与州之间轻松转移来协助国家抵押贷款市场。贷款资金的流动有助于避免仅在某些地区或州提供抵押贷款的情况。此外,二级贷方已制定了有助于公众的法规和指南。

什么是结算成本和持续成本?

在美国,你在购买房屋净值贷款时,需要考虑的不仅仅是贷款的利率。你还可能会发现大多数贷款都有大笔一次性预付费用,其他贷款有结算成本,有些还有持续成本,例如年费。

  • 结算成本

当你取出房屋净值信贷额度时,你需要支付许多与你为原始抵押贷款融资时相同的费用。这些项目包括申请费、产权调查费、评估费、律师费和积分(你借的金额的百分比)。这些费用可能会大大增加你的贷款成本,特别是如果你最终从信贷额度中借很少的钱,那会很不划算。你可以试图与贷方协商,看看他们是否会支付部分费用。

  • 持续成本

在美国,除了前期结算成本之外,一些贷方还要求你在贷款期限内连续支付费用。这些费用可能包括年度会员费或参与费,它们是你使用该帐户而产生的交易费。这些费用在你每次借钱时收取,也会增加贷款的总成本。

什么是房屋净值贷款诈骗?

在美国,当你需要资金的时候,贷款人会根据你家中的资产为你提供高额贷款,但是如果你从贷款人那里无限制地借钱,你就有可能失去你的房屋和资金。一般来说,会有贷方针对老年人或者是低收入人群或者是信用存在问题的房主进行目标锁定,然后尝试进行抵押贷款诈骗。美国消费者保护机构联邦贸易委员会警告所有的房主,一些常见的诈骗手段如下:

  • 贷款翻转:贷方会鼓励你多次为贷款再融资,并借更多的钱。每次再融资时,你需要支付额外的费用和利息,这会大大增加你的债务。
  • 保险包装:贷方将信用保险或其他保险产品添加到你可能并不需要的贷款中。
  • 诱饵推销法:贷方会在你申请时提供一些贷款条约,然后在你签署协议交易完成后,迫使你接受更高的费用。
  • 产权剥离:贷款人会根据你房屋的净值向你提供贷款,而不是根据你偿还贷款的能力。如果你无法付款,最终可能会失去你的房屋。
  • 非传统产品:许多贷方提供贷款,他们的最低付款不包括到期本金和利息,这会导致你每月的额外付款增加。此外,其中许多贷款具有可变的利率,这会导致你每月的偿还金额在利率上升时将进一步增加。
  • 欺骗性贷款服务:贷方没有向你提供准确或完整的账户报表和支付数据,这使得你几乎不能确定你支付了多少钱或欠多少钱,因此你可能会支付超过你应偿还的欠款。

这些诈骗手段其中一些做法违反了联邦信用法,涉及贷款条款的披露, 包括年龄、性别、婚姻状况、种族或民族血统的歧视和收债方面。根据州法律,如果遇到相关事宜,你还可以享有额外的权利,你可以提起诉讼。如果你正在考虑使用房屋作为贷款的抵押品,请小心。除非你可以用当前收入支付贷款,否则你可能会失去你的房屋以及你已经建立的资产。以下是一些额外的提示要点:

  • 从长远来看,额外资金的诱惑或减少每月信贷支付的机会代价可能非常昂贵,高利率和其他信贷成本可能让你未来很难掌握。
  • 保险产品可能不是适合抵押贷款人的交易,如果你想增加购买保险的安全性,请到专业的保险公司咨询。
  • 申请时最好要求书面估算费用,如果条款与你申请时的条款不符,则不要签署贷款协议。
  • 向经纪人询问你不理解的任何金额、期限或条件。联邦法律认定在你申请贷款和签署任何协议之前贷方必须以书面形式提供相关信用和贷款条款信息。

此外,要慎重选择最好的贷款条款和利率。在做出任何贷款决定之前,请联系贷款机构,如银行和信用合作社,并咨询法律或财务顾问或是你可信任的人,或者联系你当地的房产管理办公室、律师或法律援助组织,以获取信息和帮助。 

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