美国房产篇|有关CC&Rs的契约基础知识(下)

Ella
华人地产网2019年1月11日语言:简体

在美国,契约是由业主或社区协会制定的,业主同意订立严格的契约及条件,限制他们使用自己的物业,主要有两个原因。首先,也是最重要的一点,房主希望保持或提升房产的价值。其次,房主希望在使用和享受自己的房产时不受邻居的打扰、干扰或受到无礼的使用,但这些行为却因为不构成对现有法律的实际违反不能用法律加以约束或处罚。本文将为你详细介绍CC&Rs的契约基础知识。

CC&Rs契约可以规定什么?

在美国,CC&Rs契约规定了某一特定地区的业主可以或不能用其财产做什么。

  • 当受到邻里契约的约束时,单个房主就能更好地减小受租客变动而导致的房屋外观发生变化、进而导致周围房产贬值的可能性。
  • 契约能在表面上保证住宅区仍是理想的居住场所;其中所含的财产将保持其价值。虽然业主们会有一些小小的权利牺牲,但这也保证他们能够更好地享受他们自己的房产。

契约的类型有哪些?

在美国,契约的主要内容可以是禁止前院设置旗杆,也可以是特定时间内禁止播放室外音乐。他们可能会限制房主粉刷房屋的颜色,也可能对用于周围景观的灌木和树木的类型加以限制。契约甚至可以详细到对宠物、停车场、安全灯和警报器、邮箱或遥控玩具都提出限制。

虽然很多人在租房或租房的时候已经习惯了这种限制,但是他们并没有意识到这种限制对他们所拥有的房产也适用。

什么是自愿契约?

在美国,为了使契约具有约束力,业主所签订的契约必须是合法的。业主协会内部签订的资源契约,都要经过买房资源处同意再签订,不违反法律规定。

  • 所谓的“共同利益”社区的业主可能会受到契约、条件和对如何使用他们的财产和社区共同享有的便利设施的限制。这些规则是由建筑开发商在单个单元开始出售之前制定的(尽管还有待业主协会(HOA, board)的修订)。购房者通常很认可这些规定,因为它们会阻止那些可能会降低房屋价值的行为。但有时出于类似的原因,房主会决定建立自己的自愿社区契约。
  • 比如,拥有的个人住宅不属于任何有组织的协会——和/或不受任何CC&Rs约束——的业主会自愿成立一个协会,以促进其物业价值的维护或提高。为了形成一个由其他房主能一同分担责任而联合起来的团体,房主将起草契约,该契约对一个地理区域内的所有房主具有约束力。
  • 因为自愿契约的效力是在购买事实之后形成的,它们不是真正的“契约限制”,也不会随着土地一起运行。且由于是现时业主的自愿承诺,将一项物业出售给其后的买家,可终止所有现有的物业的契约。
  • 其他试图限制其他法律权利的契约总是会受到挑战。但是,买方要注意,业主协会是一个私人协会,内部契约都是经过买方自愿同意签订的。

CC&Rs契约与法律的局限性有哪些?

在美国,分区条例所能控制的范围有限;他们无法控制什么样的人搬进一个社区,以及/或他将如何维护自己的财产。

虽然大多数县和地方政府确实有法律来保护居民不受不安全或不健康的周边环境影响,但他们在防止杂乱、难看或“品味差”方面却无能为力。同时,在这些方面房主受到的财产侵犯,不能被分区条例所保护或裁决,但可能会让邻近的房产损失估值数千美元,还可能让业主开始考虑是否应该试图搬离。

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