美国房产篇|南加州尔湾房屋维护成本需要多少?在美国买房划算还是租房划算?

Ella
华人地产网2019年7月7日语言:简体

对于很多需要在美国工作留学投资的华人来说,住房问题也成了一个难题。到底是买房划算还是租房划算呢?相信大多数人都会有这样的疑问,也都会面临这样的选择。本文主要分析了南加州尔湾地区的房屋持有成本,为您详细解答买房和租房要付的费用,以便您进一步了解美国的房地产市场并且根据自身的实际状况做出更好的抉择,实现自身的利益最大化。  

持有一栋房子,到底需要哪些维护成本呢?

一般来说,在美国持有一栋房子需要五种维护成本:

地税

这里的地税就是普通的地税,包括基准地税和附加税。地税是完全公开透明的,任何人都可以在交地税的网站上看到应缴税额和地税明细。

  • 基准地税

南加州尔湾的地税基准是在1%左右。但对于基准地税这个概念来说,没有一个数字是可以准确的套用在所有房子上面的,这个基准地税的计价是按照房子的成交价格变化的。也就是说,每一次房子交易的时候,基准地税就会改变。比如,一栋房子初始建成的时候就是50万美金,那就要以50万美金来计价。随着时间的推移,房子增值了,基准地税不能根据房子的实际增幅而增长,每年的涨幅不能超过2%。也就是说,持有房子的时间更久,在缴纳地税方面是占便宜的。

  • 附加税

相对于基准地税来说,附加税更加复杂一点。附加税中间有很多项,收费比较多的是mello roos和1915 bond,这两项附加税本质都是去偿还政府发行的债券,mello Roos 是1982年时政府发行了一亿三百万美金的债券去开发那些需要发展的区域。政府没钱来偿还这些本金和利息,就会把这笔钱均推到开发的那些区域的每一个房子上,谁买了这个房子,谁就要付这笔钱。1915 bond则是用来开发当地的一些公共设施的债券。

房屋保险

房屋保险准确来说不是必须要买的,这里主要有全款买房和贷款买房的区分:

  • 全款买房

拥有选择是否购买房屋保险的权力

  • 贷款买房

大部分人都会选择贷款买房的,贷款买房相当于你把房子抵押给了银行,银行希望房子作为它的资产有一份保全,会强制贷款人购买基本的房屋保险,大概就是保火险等,房子因火灾烧毁,银行会得到一笔赔偿。有一些保险公司会在基本的保险里面加一些福利条款。漏水发生的损失、入室抢劫发生的损失都能够得到赔偿。这些福利条款根据各家保险公司的不同有所区别,费用一般是根据房子建筑的主体价值而来的。买房子花费100万美金不代表房子的价值是100万美金,因为一部分包含了土地的价值,保险公司只会根据房子这个建筑的主体价值去进行评估,地价是排除在外的。

要注意的是基本的保险不涵盖地震险。地震险需要另外购买,大概的费用会根据房子的价值和地区有所不同。尔湾3000尺左右的房子每年的地震险从八百到一千多美金不等,但地震险的起赔额会比较高,加州政府规定不低于5%。所以当地震发生的时候,除非你的房子发生重大的损害,一般的损失保险公司是不会赔偿的,因为很难达到起赔额度。

物业费

在美国物业费也并不一定会存在,这主要就是独立屋和联排别墅的区别。

  • 独立屋:如果所在的社区没有物业的服务,没有门禁,没有保安,没有任何小区的设施就没有物业费。没有物业费的同时就意味着你要花更多的时间和精力去维护自己的房子和周边的环境。独立屋需要自己剪草、料理前后花园、维护庭院。
  • 联排别墅:联排别墅一般不独立占有土地,屋前屋后都是小区在帮忙打理。小区需要请园丁公司并且付给他们钱,物业费相对于独立屋来说就会比较高一点。公寓楼的物业费会变得更加昂贵。

维护的杂费

在房屋的持有成本中,维护的杂费是容易浮动的不确定的,这需要根据您自身的实际情况来计算。

举个例子:5000尺左右的独立屋,有前院有后院,每个月两次剪草,大概100美金。如果有泳池,泳池工大概每个月来一到两次,大概100美金。

家庭保险

首先我们必须要强调一下家庭保险和房屋保险的区别,房屋保险就是保障整个房子的主体,家庭保险是保证房子的内部设施设备的,比如厨房的冰箱、微波炉、烤箱等设备,保险范围可选,选的越多,保费越高。一般来说,一栋独立屋选一个覆盖率比较多的家庭保险,每个月需要花费100多美金。购买家庭保险之后,每当这些设施发生故障的时候,联系家庭保险公司,他们会找专业的维修公司来帮你维修,你只需要根据保险条款,付60-75美金的上门费用。

▲ 如果你本身对于房子的持有成本不是特别清楚的话,你可以找专门的房地产经纪人,他们可以帮助你查到各种数据,再进行专业的分析,给你一个适合的预算。

关于税收,您需要注意什么?

在美国,持有房子的同时,有些交税小常识您也必须了解:

你可以把自己持有的自住的这套房子的开支抵到个人的收入税里面去,不用按照你的实际收入去交税。

如果你把持有的房子出租,有租金收益的话要报税要算的还是你的个人收入,但你可以把房子的种种开销全部抵到租金的收入税收里面去。比如你今年收到了10万块钱的租金,产生了8万块钱的开销,可以只按照两万块钱去报税。

到底是租房划算还是买房划算呢?

买房

持有房子不需要缴纳房租,只需要缴纳以上罗列的费用就可以。贷款买房的话你会多一项利息的开支。

租房

租房子的话只要缴纳租金和水电煤气日常消耗的费用。

▲ 租房或者买房最好的评判标准:打算持有房子多长时间。

  • 短期持有:租房划算,由于持有时间短,房屋的增值部分不是特别多。因为美国的房价呈稳定增长的趋势,不会再短期有大幅度的增值。而且当你想要出售房子的时候,你会承担一部分卖房的成本,在美国买房买方不需要支付佣金,佣金由卖方承担。
  • 长期持有:买房划算,长期持有不仅不用交房租,还可以把房屋出租给别人,也就是说,每个月的租金收入其实是别人变相的在替你还房贷。

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