美国买房前,房屋检查包括哪些程序?

Ella
华人地产网2017年12月27日语言:简体

房屋交易前的房屋检查有怎么样的程序?

房屋检查涉及哪些方面? 

在美国,买卖方在进行房产交易前,必须进行房屋检查。这是房屋买卖的必然程序,这就像孕妇要去做产前检查一样,这是卖家对买家负责的一种具体表现。那在美国,房屋检查的程序是怎么样的?房屋检查又会涉及哪些方面? 

一、房屋交易前,房屋检查要经过哪些程序?

1.  寻找一个靠谱的房屋检查员

一个房屋检查的好坏情况往往仅由房屋检查员决定。一个优秀的房屋检查员不仅会给你分析房屋的问题和缺陷,更能给你一个合理的价格。一般情况下,为检查员支付300美金可以获得两个小时左右的检查,并附上超长超详细的报告。而一些黑心的检查员检查二十分钟就会要价500美金,如果需要一份检查报告,或许还能再多加1000美金的费用。当然房屋检查的价格还是会与你的房屋面积有关。但为了避免被坑的风险,我们还是可以通过熟人或者Agent介绍,找到一个有执照、靠谱的检查员。

2.  实地检查

房屋检查通常需要两到三个小时,通常情况下,屋主会跟随检查员一起进行检查。检查员会在检查的同时,向屋主解释房屋出现的问题并提供解决的措施;如果屋主对房屋检查存在疑问,也可以立即提出。检查员会从房屋的基本结构,地基,屋顶,地板,墙壁,地下室,供电系统,冷暖系统等多个方面进行检查,一般公司都会有印有检查内容的表格,检查员只需要逐条进行检查。检查结束后,房屋检查员会填写一份详细的检查报告。检查报告中,除了详细的检查结果,他还会附上彩色照片,列举出很多的问题与维修建议等,让人一目了然。如果买家要求,检查员还可以帮忙估价。

3.  签订房屋检查附加条款

房屋检查附加条款的有效期限为七日,在此期间内,买家Agent会根据实际情况为买家制定一份房屋检查附件交给卖方。

房地产交易时间性很强,如果买主在有效期内向卖主发送通知,卖主要在要在三天之内作出回复;如果买家收到卖家回复,也要在三天之内予以回应。如果任意一方没有在三天内做出回复,就等同于接受最后的条款。协商结束后,双方在最后的附件签名则达成协议。

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由于美国房屋的主要建材都是木材,白蚁检查就显得尤为重要,如要贷款买房,银行对白蚁检查会做出硬性的要求。其中要求检查日期必须在过户的30天以内。如果检查发现有白蚁危害,买方经济人会拟定一份白蚁检查附件,要求卖家进行处理,并且承担费用。卖家在接到白蚁检查附件三天之内要做出回应。双方达成协议后,白蚁检查的附加条款就取消了。除了白蚁检查,还有许多附加维修条款可以在经过协商后取消。

二、房屋检查将涉及哪些方面?

1. 配电系统:

  • 损坏的照明设备;
  • 损坏的插座;
  • 卧室中失灵的由开关控制的电插座;
  • 不正确的布线方式;
  • 配电盘线路和开关不匹配;
  • 配电盘开关超负荷或过热;
  • 配电盘过于隐蔽;
  • 接地线需要保证接地,有良好的保护;
  • 室外外皮受损的电线或不安全布置。

2. 供排水系统:

  • 除了安装在地下室以外地方的设备,如:热水器,洗衣机, 空调机都应该有仿漏水的接水盘;
  • 浴缸若长时间不用,有时喷水管道会堵塞;
  • 老房子的排水管通常是金属的,时间久容易生锈;
  • 马桶因为经常使用,逐渐松动导致漏水。加之内部塑料或橡胶部件易老化,尤其是马桶水箱中橡胶制的阻水阀,长期使用导致老化,从而出现漏水现象;
  • 从室外进来的进水管有很大的压力,应采用铜管,不能偷工减料,使用塑料管道;
  • 有些人直接把洗衣机的洗衣水排到室外,应将废水排到下水管中;
  • 淋浴处底盘有可能裂缝或在连接处开胶,造成漏水;
  • 热水器减压阀的压管,应通向地面,管口离地高度不超过6英尺;
  • 水管系统漏水。水管漏水的问题在任何地方都不应该出现,包括人们不常使用的地方。如:地下室应每年一次进行检查:连续放水二十分钟,观察是否漏水。淋浴房和澡盆等处也容易漏水,若长时间漏水会损坏地板以及房屋结构;
  • 热水器安装位置不当;
  • 水龙头冷热水开关接错或开关用错;
  • 从房子到马路水表之间的主进水管也可能会漏水。
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3. 制冷制暖设备 :

  • 空调机室外的散热器散热器应水平放置,四周留有一定的散热空间。
  • 空调设备出现故障应切断整机电源。其制冷效果应达到12°F以上的温差,否则需要补充冷却液。
  • 使用天然气的热水器,暖器及壁炉所接的管道有可能漏气,而控制气连接处漏气的可能性最大,应用专门的煤气探测器来测量。
  • 冷热器的通风管道应保持良好的通风效果,否则会使设备使用费用增加。
  • 房子的保温材料随时间会逐渐失去作用,应适当更新。地下室墙壁所用的保温材料还有可能会脱离。

4. 地基 :

  • 如果房子四周外墙上装有的排水管破损,则不能及时排走雨水,可能导致地基受损。
  • 水泥地基往往会出现裂缝,若裂缝不超过八分之一英寸,仍属于正常范围,但如果裂缝过大,且有错位,则可能有严重的问题,应请结构工程师来检查。
  • 地基下陷会造成门窗等不易开关,应请结构工程师进一步检查。
  • 有些房子在地下室有Crawl Space(一种低矮的地下室结构),因为过于低矮,人们不常进去,有时里面进水也不易察觉,则造成地下室潮湿。
  • 地下室进水会对房子的结构造成严重的损坏。

5. 其他

此外,房屋检查员还会检查房屋内部与外部一些零碎的东西。例如屋顶排水管道,屋顶使用寿命,外墙材料是否剥落,玻璃窗的密封性,烤箱温度控制器使用情况,洗碗机是否漏水等等。因此,一个负责的检查员会把一切可能会出问题的地方统统检查一遍。

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