美国房产篇|房屋财产的边界问题(下)

Ella
华人地产网2018年12月30日语言:简体

通过上篇,关于美国房产边界的问题已经介绍的差不多了,那么接下来就来谈谈如何规避这些边界问题,以及遇到边界问题该如何解决。本文将主要为你讲述边界认证要做的准备,以及边界常见问题的解答,最后是遇到边界侵犯时你该如何应对。

边界认证的检查目的有哪些?

在美国,在边界认证之前,你需要知道所有关于你财产的法律描述。你可以通过查阅资料来准确计算你的房产的具体归属位置。而且你也需要确切知道谁有权进入你的房产以及理由。

大多数人在遇到问题之前,都会寻求专业的测量员的专业意见来解决共同的财产描述问题。除了专业调查之外,许多人还寻求其他特定认证,例如环境认证,分区意见书或美国住房和城市发展部的风险区域分类等。以下是业主聘请检测员的一些常见原因。

边界线

在美国,土地所有者寻求检测员协助的最常见原因之一,是在建造围栏之前确定边界线和其他允许占用的位置,这也是增加阳光房或铺设车道之前需要取得的重要信息。调查显示,通常情况下你和你的邻居因为理解错了边界线的定义而导致建立了错误的围栏。在你建立围栏之前,你要确保它将建在你的房产上,而不是你的邻居的房产上。边界线认证也会告诉你有关你的财产的法律描述是否准确。

相连财产

作为边界线证明的一部分,大多数调查都包括一项声明,即除非调查另有说明,你的财产的边界线与相邻财产之间没有任何差异。如果你的房产与小巷,道路,高速公路或街道相连,这一点尤为重要。

通行权,地役权和废弃道路

在美国,调查将会使得法律所规定的所有条件都反映在你的财产的产权报告和其他协议中。例如,如果你的房产阻止了你的邻居的正常通行,可能会有一个旧的协议(称为“地役权”),允许你的邻居有权进行正常的通行。

池塘、河流、溪流、溪流、井和湖泊

典型的调查仅报告可见水或地表水。地下水和湿地的检查将会被涵盖在其他的专业检查中。

联合车道

这一点可能你和邻居都不了解,依据法律,你有义务通过调整自己的车道来为邻居的车道提供方便。

现有改进

测量人员通常会证明,在本次调查时的建筑物和其他改进、变更和修理不违反法律或其他限制,如高度、体积、尺寸、正面、建筑物线、回接和停放等。当然,检测员还会告诉你,你的最新改进是否违反当地法令或其他法律,这可以确保你的改进是正确无误的。

水、电、气、电话、排水管、电线、电缆、金库、人孔盖、水槽、线路和电线杆

电线杆和地上电线很明显,但如果你的公用事业公司和市政府提供信息,检测员通常也可以报告地下电缆和排水管的存在情况,这些信息很重要。

例如,公用事业公司可能有权使用你的房产的一部分来维护公用设施线路,并且会对你的树木的高度有所规定。此外,在任何挖掘或施工开始之前,了解地下公用设施的确切位置至关重要。

墓地

如果存在墓地,调查将显示你房产位置上任何旧墓地的确切位置。

入口和出口

你的调查应至少说明是否有供车辆通行的公共出入口。它还需要规定特定用途的通行是否能得到保障,例如运货卡车,消防车等紧急车辆的正常通行以及供租户使用的车道。

分区分类

你也许知道你的房产是否被划为住宅或轻工业用途,但你可能会发现你的分区对你使用房产的方式有特定的限制。这部分调查仅报告你的分区管辖权和分类。完成认证的调查后,你可能需要咨询律师,了解你是否有按照分区条例使用你的房产,或咨询有关房产调查的其他建议。

  • 为什么你应该对你的财产进行调查? 

在美国,有时邻居之间的纠纷只是误解的结果,比如是对房产界限的不明确划分产生歧义,这就是你的房产需要得到调查的原因。如果你对接受调查的房产有疑问,或者你与邻居存在争议需要帮助解决,那么与你附近经验丰富的房地产律师交谈是个好主意。

关于财产边界线会出现的问题有哪些?

  • 我在哪里可以找到确切的房产界限的信息?

如果你有足够的能力去理解土地调查的具体内容,你可以直接向城市职员办公室索取土地调查或细分图的副本,这些文件会有关于你的财产边界的详细信息。但是,这些文件也非常复杂,是只有专业测量员才能够阅读和理解的。

经验告诉我们,如果不聘请专业人士进行土地调查,就很难准确地知道自己的房产的确切位置。如果你决定聘请专业的土地测量师,他将为你的房产标记确切的位置。你只需查阅当地的电话簿或相关网站,即可找到你所在地区的土地测量师名单。通常最好联系几个这样的公司,告诉他们你想要他们做什么,然后雇用你认为最适合这份工作的公司。

在大多数情况下,这种土地调查的成本取决于要调查的土地面积,以及是否存在准确的细分图,地理位置以及上次调查土地的时间。此类调查的成本通常在500美元到数千美元之间。如果你的土地长时间未被调查,或者现有多个调查地图相互冲突,你可能需要支付更多费用。

  • 我的邻居和我可以简单地商定边界应该在哪里吗?

是。如果你和你的邻居已经同意你们商定的房产边界,那么你们两个都可以签订“地段协议”,也称为“地段线调整协议”。这些协议通过制定和签署详细商定财产关系的契约而成为正式和具有约束力的条款。但是,在签订此协议之前,务必确定你们的契约符合你的法律。

但是,如果你和你的邻居的房产仍在偿还抵押贷款阶段,那么你可能需要在签订协议之前咨询律师。因为在抵押贷款期间,你的银行可能会阻止你签署协议,或者是要求你在签署之前聘请专业的检测师来进行土地调查。

签署契约后,你需要向县土地档案办公室提交申请。该办公室有时又叫做县记录办公室或土地注册处,他们将根据契约的要求进行公开查看。这一点是未来打算商定新的地产边界的人都需要知道的。

  • 如果我的邻居开始使用我的财产,我应该有什么补救措施?

如果你认为你的邻居开始使用你的土地,即使只是在错误的位置建造围栏这样的小事,你也需要立即采取行动。在土地使用方面,房产边界非常重要,即使你的邻居小幅侵占你的土地,也可能导致你无法预见的后果。

例如,如果你的邻居建造了一个围栏或一条新车道进入你的房产几英寸,这可能足以让一家产权公司在出售你的房子时拒绝发放保险。此外,许多州都制定了法律,允许使用他人土地足够长时间的人实际获得继续使用土地的合法权利,在某些情况下甚至可以获得该土地的所有权。

与大多数情况一样,最好的选择是在你发现侵犯后立即开始与邻居交谈。在许多情况下,邻居在他的房产建造过程中可能会犯一个简单的错误,并会愿意及时改正自己的错误。但是,如果你的邻居并不接受你的沟通,你最好的选择是拿出有房产边界明确信息的契约,或者甚至雇用一名检测师来确定房产界线标记。如果邻居没有选择移除,就要立即聘请律师,迫使你的邻居停止在你的土地上建造,直到最终提起非法侵入的诉讼

  • 关于财产边界和邻居有更多问题该怎么办? 

财产纠纷可能会迅速升温,你需要做的就是清楚地了解你的权利和义务。可以联系你附近的房地产律师,讨论你的情况,并寻求解决方法。

遇到边界侵犯应该怎么做?

幸运的是,在美国有很多方法可以解决边界侵犯问题。但是,在你做任何事情之前,请确保你知道你的房产边界在哪里。这样,当你开始与邻居讨论时,便不会在错误的界限理解上引起争吵。

首先,你应该与你的邻居谈谈侵占的建筑。或许他会同意移除侵占,又或者你们可以商定采取其他安排。在庭外解决争议可以为你节省法律费用和降低上法庭的压力。如果你和你的邻居决定撤销侵权,你们可以考虑以书面协议的方式允许他们使用你的财产,这样就可以保障未来的产权问题。

如果你的邻居不能或不愿意解除侵占,你可以考虑将侵占的财产出售给他。这样,你可以获得一些财产损失,你的邻居可以毫无顾虑地使用土地。当然,在出售之前你需要联系你的抵押贷方以确保所有土地记录都是准确和最新的。如果遇到困难,你可以寻求当地的房地产律师,来帮助你获得所有这些文件。

如果以上方法都失败了,那只能诉诸法律手段了。首先,你需要证明两件事:

1) 你实际拥有该物业; 

2) 邻居正在不正当地使用土地,应予以移除。

这第一个目标是进行产权归属的判决,而第二个目标是通过诉讼。这是一个漫长的过程,通常不鼓励这样做。而且,你可能会失败。因为如果你的邻居在一段时间内不正当地使用你的土地,他可能会因此而获得所有权,这有可能让法院授予他有限使用该财产的权利(称为“规定地役权”)。

官方微信订阅号
官方微信小程序
联系我们
语言: