美国买房篇|基本租赁物业

Ella
华人地产网2019年3月31日语言:简体

随着人们生活水平的不断提高,很多华人就打算投资海外房产。其中美国的房产就深受中国投资者的喜爱。本文将为你详细介绍基本租赁物业的相关事宜。

什么是基本租赁物业?

在美国,基本租赁物业(Basic Rental Properties)是指投资人买下房产,然后出租出去,靠租金盈利。投资人(房东)得负责房贷,税金和房产的维护等。那么这种投资方式有什么利弊呢?地产君来为大家一一介绍。

基本租赁物业的优点

  • 在最理想的状态下,租金除能支付房贷,税金和房产维护的开支外还有盈余,但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可。当房贷付完后,租金的大部分就成了纯利润。
  • 另外,房产增值也会给投资者带来额外的利益。

基本租赁物业的缺点

  • 前期准备

这种投资方法需要耐心,且投资者必须要对目标市场非常了解,并作充分研究。

  • 租客风险

租赁物业最大的风险是租客不足或干脆没有租客,其次是碰上了坏租客。美国的法律会使你对那些不付房租的房客束手无策,如果他们有什么你不可以赶走他们的正当理由,如失业,生病等的话,碰到这些情况,你就会面临负资金流的问题。

  • 出租物业的管理

厕所堵了,屋顶漏了……诸如此类事总是层出不穷,可能你会为此付出很大的精力和时间。

如何寻找出租物业?

寻找理想的租赁市场

寻找一个拥有优秀的和高需求的出租房屋租赁市场相当的关键。理想情况下,你应该在离家近的地方投资房屋,因为你已经对这片区域很熟悉了。否则,还需要对全新的租赁市场做大量深入的研究。

循序渐进投资

购物中心或共管公寓等大型物业可能有更复杂的要求或需要更多的首付款。即使拥有钱,你也不应草率投资于拥有更大或复杂财产的房地产投资。相反,你应该从一个完全在你预算之内的独栋住宅开始。这将使你慢慢习惯于成为房东和进行记账工作。当你变得更有经验的时候,你可以再考虑购买大型物业进行租赁。

投资商业地产

在美国,商业地产能比住宅地产提供更大的潜在回报。然而,要找到并投资这些项目要困难得多,而且只能由经验丰富的房地产投资者完成。要购买商业地产,你需要根据成本和租户的潜在回报来评估房产。通常还需要至少30%的首付才能获得贷款。

▲ 想要以低于市场价购买房产的话,可以去寻找那些由于各种原因需要快速销售的卖家,运气好的话能成功买到很划算的房产。

评估潜在的回报

在美国买房,你的潜在回报=租金-费用。潜在回报将取决于该地区的现行租金以及房屋的具体质量,这可能会让你收取的租金有多少的差别。你可以询问当地财产的所有者,了解有关财产的财务信息,特别是他们是否将财产租赁出去。 

  • 评估维度如下

√ 需要支付的抵押贷款。

√ 这一地区的相似房产现在的房租,以及任何历史租金的上涨。

√ 财产的平均费用。

√ 现任业主过去几年的利润或亏损。

▲维修费可以估计为租金总收入的5%。停机时间和较大的维修费用占5%。评估房产的位置

  • 对于租房者来说,地理位置可能是出租房屋最重要的特征。一个好的地段也可以让你更容易出租房子,并可以证明更高的租金是合理的。更好的租户会找到这些房产,为你提供更可靠的租金支付和更少的困难。
  • 由于主要的利润来源是租金,因此房产的位置和市场租金就成为考虑投资的最重要因素。

(比如,北美的大学生除了第一年外,大都需要在学校周围租房居住。因此学校周围的物业就能给你带来源源不断的租客。除了学校,临近大的商业中心,大公司等也是很好的选择。)

具体来说,你应该寻找以下属性

√ 离好学校很近。

√ 都在低犯罪率的地区。

√ 方便购物和便利设施。

达成协议

许多出租房产专家都信奉1%法则。规则是,该房产的月租金至少应等于该房产价值的1%。从长远来看,你应该根据你的租金收入,在10到15年内,寻找你可以全额支付的房产。

做一个报价

当你找到一处不错的房产时,和你的房地产经纪人或销售代理一起出价。确保不要让情绪影响你的判断,只有在价格合适的时候才买房子。如果你和卖方不能达成有利的协议,你可以随时离开。

尽职调查

当你的出价被接受后,你可以在截止日期前确认房子没有任何问题,同时把你的融资安排妥当。可以安排一个本地检查员查找该房产的任何问题。如果有严重的问题,你可以重新协商售价。

如何委托经纪人或物业公司?

在美国,自己寻找租客的方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。但因为租赁物业最大的风险是租客不足或干脆没有租客,或者是碰上了坏租客;此外出租物业的管理也会耗费很大的心力。如果不想自己处理这些麻烦事,你可以考虑委托经纪人或是委托物业公司来帮忙处理。

委托经纪人

  • 经纪人

由于经纪人的专业性,交给经纪人帮助租赁可以大大节省你的工作和时间,通常他可以帮助投资人选择条件较好的租客,帮投资者找到租客的客源,筛选出符合条件的合适的租客。 但经纪人并不涉及房屋管理,房屋管理多由专业的物业管理公司进行,需要另外收费。

  • 办理流程

√ 首先要和经纪人签订一个委托租赁的协议书。

√ 在那之后经纪人会帮助你找寻合适的房客,通常经过MLS房源共享系统,发布租赁信息,加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客。

√ 最后在房客提出的申请书中,选择最适合的房客,跟他签订好租房合约,完善租赁的细节内容。

  • 收费标准

委托经纪人的佣金一般是全年租金的6%。例如,假设房租1000块/月,一年就是12000,那么投资者需付给房产经纪人的费用计算方式是:12000*6%=720

委托物业管理公司

  • 物业管理公司

物业管理公司提供的是出租+管理的综合服务,帮投资者收房租,还有日常的维护服务。

  • 办理流程

首先要寻找合适的物业管理公司;再与物业管理公司签订合约,接下来就只要由物业管理公司全权负责出租、管理事宜。对于精力有限、想省事的投资者来说,找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。

  • 收费标准:

各物业管理的收费不一,一般收费为每个月租金的6%-8%。业主在全权委托管理公司之前,最好在经费方面做出约定。

关于出租条例有哪些注意事项?

最后还有一些经常用到的出租条例相关的注意事项,地产君在这里列出给大家一些提醒:

  • 在美国,外国人和本地人租房的所有步骤和条款都是一样的。
  • 出租房子算是投资人的一份收入,美国房产投资后的租金收益每年是需要报税的。如果投资者没有报税号,需要先向国税局申请美国个人报税号码(ITIN)。
  • 在美国没有统一的出租合约范本,不同的物业管理公司和经纪人,都有自己的处事风格,以及不同的要求,只要投资者认可其做法,即可签约。