20年内将空出2100万套房子,婴儿潮或在美国房市掀起一场“银色海啸”。

地产君
华人地产网2019年12月11日语言:简体

据悉,20年内,美国婴儿潮一代或因死亡和搬迁,将空置或出售2100万套房子,这将会给房地产市场带来一场“银色海啸”。

婴儿潮一代20年内或将出售房子

据美国房产买卖网站Zillow数据,随着婴儿潮一代步入他们的黄金时代,美国各地越来越多的房主将离世,数以百万计的婴儿潮一代将选择出售他们的房子。

在2007年至2017年的十年间,每年约有73万套以前由老年人拥有的房屋进入市场。但这个数字预计在未来几十年将呈指数增长。房地产公司Zillow ZG的最新分析显示,从2017年到2027年,60岁以上的老年人每年将向市场投放92万套住房。到2027年至2037年的十年间,这一数字预计将达到每年117万户。

Zillow估计,到2037年,由于婴儿潮一代的死亡或选择搬到更小的房子或养老机构,美国目前27%以上的自住住房(约2000万套房产)将挂牌出售。

红极一时的退休社区“太阳城”

面临空置危险

1960年1月1日,美国亚利桑那州凤凰城郊区的退休社区“太阳城”开放。

图源AZCentral

这是一个专门为50岁以上的老人修建的退休社区。并且设施的齐全程度是你完全不能想象的,高尔夫球场、可容纳两百多人的大礼堂、游泳池、保龄球场,还有超大的购物中心、零售店。只有你想不到,没有它做不到。

“最好的度假村也比不过这里。”太阳城在当时的促销广告中这样说道。很快,太阳城就成了当年最受欢迎的社区,第一年就售罄。

在近60年后的今天,太阳城已经是3.8万美国老年人的家。而当年使之兴起的那批人,如今却成了它最大的挑战。

据Zillow数据,随着婴儿潮一代(美国1946年至1964年出生的人)的老去,因年纪太大而搬去跟儿女同住,或搬到有辅助生活设施的地方,乃至去世……到2027年,太阳城超过三分之一的房子将面临转手;到2037年,三分之二的房子都将转手。

“银色海啸”带来的影响

而此次“银色海啸”对美国房市的影响可谓是一场真正的“海啸”。

Zillow的报告指出:“尽管几乎所有地区都将在一定程度上受到影响,从每一次分析来看,目前有五分之一到三分之一的业主自住住房存量受到影响,这波浪潮并不会一次冲击所有地区,也不会对所有市场一视同仁。”

据悉,预计佛罗里达州的彼得斯堡-克利尔沃特都会区受到的影响最大,到2037年,该地区将有33.2%的房屋被房主出售。亚利桑那州图森市以及大都会区(metropolitan area), 32.6%的业主自住房屋预计将出售给老年人,其次是迈阿密,劳德代尔港圣露西和奥兰多市区在佛罗里达州各31.9%。

受“银色海啸”影响最小的地方可能是犹他州的盐湖城。预计盐湖城只有不到20%的房屋会挂牌出售,其他有望相对无损地摆脱这一影响的城市有德克萨斯州的奥斯汀、休斯顿和达拉斯。

银发海啸可能会为某些市场的潜在购房者提供帮助。

婴儿潮一代被认为是造成当前住房市场负担能力危机的罪魁祸首,因为与前几代人相比,他们中有更多的人选择在适当的时候变老。这实际上减少了市场上数以百万计的房屋,而这些房屋本来可以提供给那些希望成为首次购房者的年轻家庭。

然而,紧随婴儿潮一代之后的买家是X世代(美国1965年到1980年间出生的人)。X世代比婴儿潮的人口数量少、经济能力弱,这就给房产市场带来了问题。

其结果是,这一趋势将给这些市场带来大量的住房,这将有助于保持价格更可承受,并使拥有住房的前景更可行。

然而,不幸的是,这些房子所在的社区都是千禧一代和x世代不太喜欢居住的地方。

这意味着数以百万计的房屋可能会进入市场,而很少有人有兴趣购买它们。

其次,婴儿潮之后的买家,可能根本就没那个经济实力去消化如此多的房产。

哈佛大学住房研究联合中心的一份新研究发现,美国自2000年以来的收入增长疲软,包括学生贷款在内的债务负担加重,让婴儿潮之后的人到了退休年纪,能拥有自己房屋的人将少于上一代人。

“银色海啸”还将带来财务危机

房子供过于求的后果,影响的不只是房地产市场。在佛罗里达州、亚利桑那州和内华达州等供需严重不匹配的地区,当地还将面临财务困境。

随着人口的减少,空置房屋的增多,税收也将相应减少。当地的道路交通、甚至警员配置这些关键性服务所依赖的资金又会随之减少。而建筑业也会由此衰退,进一步影响当地经济。

根据Zillow数据,在俄亥俄州扬斯敦和圣路易斯这样的地方,房价已经停滞不前。老人们去世了,却没有年轻人来填补空缺。

不过也有一些人认为,不用担心会出现2008年金融危机时期那种大规模的“房地产泡沫破裂”。因为婴儿潮一代去世带来的这一波空房,其投入市场的速度会慢一点,也就给市场留下了消化的时间。

更有可能出现的情况是,围绕老年人设计建造的退休社区将自行转化。那些原本价格较高的退休社区,会开始做出一些改变,使之更适合X世代或千禧一代,比如说增加学校、娱乐场等设施。

房地产开发商们现在也注意到了人口变迁问题,并开始调整策略。

开发商鲍勃·弗莱厄蒂称,他重新配置了自己在凤凰城的社区建造计划,以适应如今的人口变迁。他原计划只建造独栋小平房,现在改成了售价30万美元到100万美元之间,有多种价位、多种户型可选的房子,以满足不同人群需求。