湾区房地产投资:投资哪个区最好? | 湾区买房攻略

塞冬妮娅
华人地产网2018年2月25日语言:简体

判断房产是否值得投资,主要看第一,这个房屋是否被低估了; 第二,这个房屋是否有可见的升值空间。依据这个逻辑,以及结合影响房价的因素,我们一起来看看湾区哪些区域值得投资。 

第一,湾区有没有哪些郡的房屋被低估了?

从2017年房价增长的走势来看, SAN FRANCISCO, SAN MATEO, SANTA CLARA 远远高于5年以及10年的增长幅度。虽然预测18年这几个地区的涨幅相对也是最高的,但是由于年底涨的这一波已经将房价的中位数升的很高,投资赚取差额的空间就小一些,而且由于这几个郡的中位数也高,投资成本更高。 

而Contra Costa, Marin这两个郡17年的涨幅处于垫底,但是基于10年和5年的增长率来看,都属于比较稳定的,而且18年的预测增长率也是处于中等。在大经济环境比较稳定的情况下,这两个地区是可以考虑作为长期投资的。 

第二,湾区那些郡的房屋有比较明显的升值空间? 

17年年底北加州地区发生的山火影响到了NAPA, SOLANO,以及SONOMA郡。 同年早期也有一场洪水洗礼了湾区南部湾也就是硅谷附近(Santa Clara),造成了730万美元的经济损失。 可想而知,这几个郡在2018年需要一些时间恢复,在住房需求不改变但现有房屋较少的情况下,房价上升空间较大,但是相应的保险以及房屋维修的费用也比较高,作为投资并不是一个非常好的选择。 

除了自然灾害外,像经济发展、重点企业发展&就业情况、供需关系等都能影响房价,从而决定投资的偏向。  

先看看库存

就湾区现有的7个郡来看,Marin和 San Mateo的库存压力相对是比较小的,大概在100之间,在2018如果新建房屋和销售保持不变的情况下,这两个区域相对房价上升的压力较小。 

而Contra Costa、Santa Clara、 以及Alameda相对而言库存压力很大。 2017年11的销售额大大超过12月的库存,市面上能够出售的房屋越来越少,随之给房价上升提供了原动力。 

依据2018供需关系预测判断Contra Costa, Santa Clara这个两个地区升值空间比较大,比较适合投资。

再来看看人均收入等这些宏观数据。

GDP&重点企业发展

湾区的经济发展主要依靠金融、保险、房地产、高新科技公司等。 特别是在硅谷区域,只要平常数得出来的品牌,要么总部就在这,要么研发中心就在这。 而且这几年,越来越多中国创业公司选择在此扎营,以便于招贤纳士。 特朗普上台之后,也将一些制造业迁回了美国。 2017已经看到房地产市场迅速的飞涨,增长的势头将继续保持,但速度可能会有所降低。

亚马逊在去年也宣布要成立第二总部,计划将提供50,000工作机会,投入50亿美元的选址。 然而和旧金山湾区没有啥关系, 最靠近湾区的都在奥斯汀和西雅图了。

但是硅谷地区仍然是房市中的香饽饽,特别是随着近几年很多中国创业公司都选择在硅谷开设研发中心或者办公室,对周边的房价提升贡献也不小。

失业率&人均收入

失业率越低,人均收入越高,当地的房地产的需求就会上升,在供给不变的情况下房价自然就会上升。

截止到2016年2月,湾区九个郡里面失业率最低的前三位为San Mateo, Marin, San Francisco。 而看人均收入的话,南部湾区以及半岛的收入高于北部的, San Mateo 以及 Santa Clara都属于高收入的范围。 

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