美国买房流程篇|美国加州如何缴纳地税?

Ella
华人地产网2018年8月24日语言:简体

美国加州地税缴纳时间?

加州地税分两次缴纳时间:

  • 第一次缴纳时间是11月1日之前,如果12月10日还没有缴纳,就要开始付滞纳金,逾期不交的惩罚金是10%。 
  • 第二次缴纳时间是2月1日之前,如果4月10日还没有缴纳,就要开始付滞纳金。逾期不交的惩罚金是10%。

如果终止期是节假日,就顺延到下一个工作日。地税的钱是交给房屋所在的政府机构(一般是县政府), 政府用于修道路,公园,学校和其他基础建设。晚交会有罚款,而长期不交会导致房屋被政府强行收回产权(通过法拍的途径)。

如果您购买房屋是通过第三方公司进行交易,第三方负责人会按照天数的比例把买方和卖方的地税算好,买卖双方各自负担应该负责的地税。新的房主买到房子以后,就要开始关注地税局寄来的税单。如果没有收到的话,一定要打电话或是自己上网查询您所要交的地税。绝对不能因为没有收到税单就不付税。

如果您是今年买的房子,由于系统更新没有那么快,税单寄到时可能还是前任屋主的名字,但地税是跟着所有权的,所以现任房主一定要及时缴纳!

地税从何而来?

地税按照你房子的价值,是两部分组成的:

  • 地面
  • 盖在地面上的建筑

每年缴纳地税的比例大致是房价的1.0-1.5%。每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动。特别要注意房子的价值分两部分,下面一部分是地面,上面是建筑面积。如果家里有出租屋或者家庭办公室,可以把这个税单交给你的会计师,这两部分对于抵税会非常有用。因为土地不能折旧,但是你房子的建筑物是可以折旧。比如说你的房子是住宅的,那么27.5年使用寿命,商用的39.5年,你可以用你的房屋除以这个年限就是你可以折旧的部分。假如你出租房子两万块,利息一万块,地税五千块,你还要自己交五千块的税。如果要是有折旧率,就可以不交税,或是少交税。 

▲ 如何查阅这个折旧率呢?

在每年地税单下边,即税表右下角,就看到这两个数字。还有一个区域号,知道你的区域号就可以知道你的房子购买时的价格,什么时候成交的,现在值多少钱?都可以看得清清楚楚。美国这方面绝对是很公开的,因为在美国购买任何房地产都要注册,任何时候,不管你什么身份都可以查别人的记录,就像法院的记录一样公开。

如何缴纳房屋税?

政府每年会给房地产业者两次机会分开缴税。解读好税表很重要,必须了解每个数字都代表什么不同的意义。加州的地税计算年度是从当年7月1号到次年的6月30号。要注意地产税与所得税无关。

地税缴纳方式:

买房时如果是贷款而且设了扣押帐户,那么贷款银行/机构会预先扣掉地税,按期替你缴纳,就不用担心迟交了。如果是贷款买房但选择自己交地税,或者现金买房的屋主,可以采用以下方式的任何一种缴纳地税。

  • 网上付款

首先要确定自己房子所属的地区,然后去政府的网站使用信用卡(可能会有一些收费)或支票支付。

  • 邮寄

邮寄地税付款最好使用挂号信,从而可以追踪,确认信件是否送达。请注意,严格的按照美国邮政法律讲,寄出去的信件应该是按邮戳为准。所以邮戳显示是12月10号和4月10号以后就算晚交了。另外寄出后要注意查看自己的银行账户里何时被收走这笔款项。如果资金不是那么紧张的话,建议提前一些时间,确定付款可以收到。

  • 电话付款

也可以打电话使用信用卡缴纳地税,不过这种方式一般会有一些收费。

  • 亲自付款

当然也可以亲自去政府负责地税的部门缴纳地税。

购买房屋之后,地税的计算大约是按照房屋成交价的 1 - 2% 来收取的(取决于不同的地区),但是金额不是固定不变的,会随着房屋价值的变化而变动。加州在1978年通过了一项法案 (Proposition 13) 限制了房屋的报税基准(评估价值)年递增不能超过2%,这样就有效地限制了地税的大幅上涨。而在房地产跌价的时候,屋主是可以通过上诉来调整地税的。您可以去县政府网站上或找县政府评估员要一份相关表格,填写表格。同时比较几栋周围和你的房屋面积差不多的房屋销售价格,证明你的房屋价格评估过高,连同表格一起送交给评估员。如果能说服他,就会调整你的房屋报税估价,从而可以降低地税。另外,如果房地产一直跌,既使屋主不去上诉,政府也会自动地调减一些地税。

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