美国房产篇|CC&R的执行和救济

Ella
华人地产网2019年3月26日语言:简体

所有社区契约都涵盖了很多具体的程序措施,例如针对违反CC&Rs或是要求CC&Rs豁免或变更。由于契约是由业主或社区协会制定的,内部通知和听证要求将在契约中进行详细说明。重要的是要记住,业主协会不能驱逐居民,移走居民的个人财产,或侵犯居民的个人权利,以执行契约或控制所谓的违反行为。

CC&R存在条件有哪些?

存在期限

通常在美国,CC&Rs有一个存在期限,在此之后就会过期。存在固定期限的契约的好处是,随后的财产所有者不用再被那些已经变得晦涩、过时或不再可取的限制所制约。例如,在1950年,一个屋主协会想要保持住宅区的魅力,制定了限制出售除独栋住宅以外的任何房产的条款。但随着该地区的发展,商业地产包围了该住宅区,该条款对潜在购房者失去了吸引力。

  • 一份好的合同可能会考虑到这种情况,并限制契约期限为25年或30年。届时,新业主可自愿同意延长契约期限或采用新契约。或者,在合同到期的情况下,他们可以向当地的分区委员会申请将他们的社区重新规划为商业或多户住宅,使他们的投资回报最大化。
  • 此外,一些已届满的契约亦有可能转变为影响该住宅区的新分区法例,从而对其后的业主有约束力。

在建立或终止CC&Rs时寻求法律帮助

  • 也许你自己也在为写CC&Rs头疼不已,不确定自己写的对不对。或者,你可能受到CC&Rs的约束,觉得它们在法律上是不可强制执行的。无论是怎样的情况,你都可以考虑与附近的房地产律师见面,寻求他们的帮助。

什么是请求变更?

请求变更

请求变更是最常见和最简单的CC&Rs的遵从形式。请求变更,是请求允许背离契约的字面要求。在强制执行会对提出要求的个人或居民造成不适当或不公平的困难的情况下,通常会进行差别化处理。

  • 例如,为视力受损的居民提供夜间户外照明,宠物超过契约规定的尺寸、重量、品种或数量限制,或在物业或街道上放置额外车辆。

协会的听证会

几乎所有的差异请求都由协会前的听证会处理。一般会通知所有居民,或至少通知其财产可能受委员会或董事会决定影响的居民。

  • 违反现有盟约的行为,一般会分好几步进行处理。
  • 在口头和书面警告之后,如盟约所述,协会一般会就此事举行听证会。
  • 被指控的违反者将在这个论坛上陈述他们对指控的辩护或反对意见。一些听证会在性质上更为正式,在这些听证会上,居民可以提出证人,或对声称违反规定的人进行“盘问”。
  • 决定和决议通常由投票决定。

法律手段

采取法律行动,以执行一项盟约

若对于所指称的违反情事尚未解决,各协会可决定对居民,对当事人和标的物有管辖权的法院,可以作出有利于或者不利于居民的正式判决。

  • 重要的是,法院不能执行那些不能确定当事人之间具有约束力的合同的契约。
  • 请愿方必须能够表明,居民在同意《盟约》时,得到了某种形式的对价,作为对承诺的回复。
  • 这些从环境证据中可以推断出来。

法院裁定

法院可裁定金钱赔偿、强制执行命令、扣押车辆或强制移走私人财产,例如宠物,以保障民事法律责任。它们可授权协会本身来采取行动,或是通过其他资源,如地方警察,强制救济。

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