美国贷款买房流程篇|美国房地产评估流程全解,买卖不吃亏

Ella
华人地产网2018年8月12日语言:简体

你在美国贷款买房是一次很重要的交易,房屋评估在一定程度上保障你在这场交易中获得合理价格。房屋评估发生在你的要约被卖方接受,并且你已经开始与贷方合作为你的新房提供资金之后。接下来我们先大致了解一下房屋评估。

什么是房屋评估?

房屋评估是对房屋真实价值的无偏估计。通常在抵押贷款流程中由贷方下令进行,由专业的房屋评估师执行,确保购房者、房屋销售商和抵押贷款人获得房地产的准确和真实价值。

如何测评房屋评估师?

你在美国贷款买房,申请抵押贷款,你的贷方通常要求由他们安排的评估师进行房屋评估。虽然房屋评估师由贷款方提供,但费用可能由你来支付,因此你可以询问评估师以下问题来保障评估师的水平,免去未来一些麻烦:

你有资格做评估吗?

你需要确保评估师获得许可,满足评估资格委员会(AQB)的所有要求,包括学历、经验、许可或认证等。

你在评估我这类房产方面有多少经验?

仅进行投资房地产评估的评估师可能没有资格评估你的住宅房产。

这次评估需要多少钱?

如果你要为评估付费,你有权在开始工作之前知道评估师将收取多少费用,而且答案应该是固定金额或小时费率,而不是最终评估价值的百分比。要知道收取评估价值的百分比作为酬劳是不道德的,最好不要允许这样的评估师来工作。

房屋评估内容有哪些?

在美国贷款买房,房屋评估师进行房屋评估主要从一下四个部分展开,每个部分都在确定房产价值方面发挥重要作用:

财产描述

这是客观描述房产的属性,例如评估师将通过河流,街道等地标以及测量房产的面积来界定财产边界;检查房屋中卧室和浴室的数量,并将调查结果与当地县记录提供的住房数据进行比较,以确保准确性。

市场信息

评估师通过市场信息分析房屋在评估时或在将来的市场,例如房屋位置,如靠近当地学校;周边地区的人口。

最高和最佳使用

房屋价值很多时候取决于房主打算如何使用它。通常,用作住宅具有最高价值。在某些情况下,评估师会将要重新开发的土地分配更高的价值。

房产估值

房产估值是房屋评估中最重要的部分,即评估师根据他的分析为房产赋予价值。

这里有一个常见的误解,认为房产估值仅评估房屋本身。事实上,房产估值评估了房产内房屋和任何其他永久性建筑的总价值,如建造房屋的土地。

评估师普遍的估值方法主要有两种:

第一种通俗地称为“可比较的方法”,评估师将该房屋与其他类似房屋进行比较,进而分析调整房产估值。通常将类似房屋称为可比对象或comps。Comps至少满足三个要求:

  • 特征:与评估房产具有相似特征,例如房屋的面积、样式和年龄形似。
  • 位置:位于同一地区,甚至是特定街区。
  • 时间:在过去三到六个月内上市和出售。

第二种称为“成本替代方法”,评估师假设房屋被毁坏,估计重建房产的费用,并查看土地价值和折旧等,最终确定房产价值。成本法多用于新房产,可以复制成本为基础。

房屋评估报告中有哪些信息?

在美国贷款买房,从房屋评估内容中,我们了解到评估师采取一些行动确定房屋价值,评估师在此过程中收集的信息将在最终的评估报告中一并呈现出来。在美国,抵押贷款估价改善住宅物业通常以统一住宅评估报告等标准化形式报告,例如Fannie Mae提供的统一住宅评估报告。

通过房屋评估内容我们笼统地了解了评估内容,评估报告要求评估师描述房产的内部、外部、周边以及附近的可比销售房产,我们能获取更多细节。具体如:

解释评估师如何确定房产价值陈述严重结构问题,例如潮湿的地下室和破裂的地基;说明周边地区,例如新建或已建成的开发,农村种植面积等;描述房屋和其他永久固定装置的大小和状况,房屋已经进行过的改造及其使用材料;评估可能影响价值的该地区近期市场趋势,如市场销售数据,公共土地记录和公共税务记录;地图,照片和草图,如评估财产和可比销售房产的街道地图,房屋正面,背面和街道场景的照片,所使用的每个可比较财产的外部照片等。

了解报告中包含的更多信息,请具体查看房产评估表,如果你对评估有任何方面的疑问,务必询问评估师解惑。

说明了房屋评估的基本内容之后,很多打算在美贷款买房的人还是对房屋评估有很多困惑,比如,既然房屋评估由贷款方要求进行,对于我买方有何好处?房屋评估的费用由贷款方出吗?房屋评估和房屋检查很相似,彼此有什么区别?房屋评估事关我买房的钱,它能否公正地保护我的利益?接下来将为你具体了解一下房屋评估。

房屋评估原因有哪些?

在美国贷款买房,房屋评估是抵押贷款的重要组成部分,虽然房屋评估一般由贷款方提出,但你作为买方,了解房屋评估的工作原理也可以保护你的利益。具体的原因有以下方面:

1.  贷款机构在批准你的抵押贷款之前,几乎在每种情况下都要求进行房屋评估来降低他们的贷款风险。因此,你在美国贷款买房,为了获得抵押贷款,需要进行房屋评估

2.  你在美国贷款买房,作为买方你不想支付更多或未来不想以低于实际价值的价格出售房屋。

3.   房屋的评估价值将决定房地产税金额,如果没有房屋评估,你可能需要支付的税金超出你的预期。

4.   你在美国贷款买房,作为买家有一种特殊的原因促使你了解房屋评估。如果你了解房屋评估的内容,即明白哪些因素会影响房屋估值结果,你可以对房屋进行一些改进,提升房屋价值,那么就可以获得更高的房屋净值贷款和信贷额度。

说到这,我们顺便提一下如何提高房屋评估价值?

房屋内部

修补房屋并做其他修饰工作,使最佳面朝前。不整齐的床或一些脏盘子不会影响房屋价值,但石膏裂缝,水渍墙壁,脏地毯,害虫或持久的气味会。若条件允许,进行超过500美元的维修,因为评估师经常以500美元为增量对房屋进行评估。

房屋外部

检查遏制房屋外部吸引力的部分并加以改善。杂草丛生的外部环境和破碎的车库门将对房屋评估产生影响,若房屋附近的市场价值下降更是雪上加霜,将心比心花点时间让你的房屋外部像你想要购买地方一样。

房屋周边

这不是你能决定的,但是是你能注意的,向评估师展示周边值得纳入考虑的积极变化。

其他

√ 记下你多年来关于房屋所做的维修和更新以及改进的成本,以便能提醒评估师他可能不会注意的项目,例如隔热材料。

√  掩饰房屋年龄。无论房屋实际年龄如何,房屋看起来越新越好。

贷款方要求的房屋评估成本由谁支付?

虽然由贷款方安排房屋评估,但是最终费用由买方或卖方承担。具体由谁支付并没有硬性规定,在某些地区,买方倾向于支付,而在另一些地区,卖方则会花费成本。并且,决定谁支付也是可以谈判的,虽然在某一地区通常由买方支付,但有时候可以说服渴望出售的业主来支付评估费用。

房屋评估成本具体费用是多少?

你在美国贷款买房,若你所在地区通常由买方承担房屋评估费用,你可提前了解一下行情。房屋评估是相对快速、便宜的。根据调查,全国专业评估的平均成本约为331美元,大多数人支付的费用在288美元到374美元之间,若评估师需要大量工作,费用会增加甚至超过1000美元。

值得注意的是,评估师给出一个固定费用或小时费率是合理的,若评估师要求费用是最终房屋估值的百分比,那是不道德的。

房屋评估(home appraisal)与房屋检查(home inspection/survey)是否相同?

虽然房屋评估看起来与房屋检查相似,但其实截然不同。

服务对象不同

  • 房屋评估保护金融机构免于提供比房屋价值更多的钱。
  • 房屋检查通过调查房屋的任何结构缺陷来保护买方。

也因此,评估师通常由贷款机构雇佣,而房屋检查员通常由买方雇佣。

工作内容不同:

评估师通常会检查肉眼可以观察到的东西,例如增加房屋价值的房间数量。检查员深入挖掘,评估和测试无法轻易观察到的东西,如机械系统(如管道,电气,加热和冷却系统),主要设备,以及任何健康或安全问题。

最终目标不同:

  • 房屋评估最终为确定房屋的价值。
  • 房屋检查最终为确定房产所需的任何维修及其潜在成本。

如何确保房屋评估的公正性? 

准确的评估有利于保护房屋销售商,购房者和抵押贷款人。

你在美国贷款买房,房屋评估师由你的贷方选择,保证独立于买方和卖方。评估独立性要求(AIR)禁止贷款人的贷款生产人员直接接触或影响评估师。屋估价行为准则(HVCC)禁止Fannie Mae和Freddie Mac贷款人与评估师直接联系。评估师和评估管理公司由各州许可,并在州和联邦层面受到监管。例如,“多德 - 弗兰克华尔街改革和消费者保护法”确保房地产估价师根据自己的知识和判断做出决策,而不会受到贷方或其他个人的压力。

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