美国投资房、自住房如何享受房产税减免优惠?

Ella
华人地产网2017年11月27日语言:简体

如何合理利用美国房产税免征额?

美国自住房的房产税减免政策是什么样的?

美国投资房的房产税如何减免?

“缴纳房产税的时间快到了,又是一笔开销。”

“美国买房比养房还简单点。”

在缴纳房产税的时间点上,我们总能听到屋主这样的抱怨。华人对于在美国买房的热情只增不减,但面对高额的房产税,不少人还是心存顾虑。美国房产税怎么缴纳?如何合理利用美国房产税免征额,减少房产税开销?本文为大家一一解读。

分析美国房产税如何减额,首先要定位房屋性质,自住房与投资房可以利用的政策大不相同。

自住房屋怎么减免房产税?

据统计,美国家庭一年开支中约41%用于住房,这成为了美国家庭的最大开支项目。除去房屋维修与日常开支等,剩下绝大部分都来自于住房房产税。

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  • 低估房产价值

因为美国房屋的房产值决定了房产税的税基,所以在减免房产税中,房屋的估值就起着重要的作用。首先我们需要了解房产估值的主要影响因素。

房产估值主要考虑两个部分:一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值),二是土地的价值。

预估主要考虑因素:周边房价、占地面积、房屋面积、房型、房龄、配套设施等。

从以上主要因素我们可以发现,很多东西我们是无法改变的,例如:周边房价、配套设施等。

但是我们可以从房屋本身价值入手,选择一套在我们的能力范围之内的面积合适的老房子。或许我们在购房时便可以多多考虑拥有一定房龄的二手房。美国的二手房开发时间长,通常位于交通便利的地区,所拥有的配套资源不会亚于一些新房。

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地段的差异对于房产的估价也有极大的影响,地段就属于土地价值。我们经济能力有限,对于热门地段没有那么执着的向往,我们或许也可以选择一些较为冷门的地区,偏远地区的土地价值往往会比中心热门地区相差很多。

  • 不同地区,税率大不同

房产税征收额度不仅和房产的价值有关,与房产税税率也脱不了干系。不同地区,税率差距也很悬殊。

举例:美国各州中房产税税率最高的新泽西,税率已达2.35%,而税率最低的夏威夷,只有0.27%。同样一套价值100万美金的房产,你在新泽西就需要定期缴纳2万多美金的,而在夏威夷就只需要缴纳两千多美金。

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  • 逃离学区,避开高额税费

美国的房产税也被很多人称为“福利税”,从字面意思上理解,我们便可以一二。在美国,房产税主要用来建设学区,公共设施建设等。例如:支付学生餐费、校车费、教师工资,更换教学设施等。所以,一般房产税最高的地方,也是学区最好的地方。

针对无子女教育问题,并且不着重考虑房屋后续投资回报的家庭。不妨考虑在购房时避开那些热门学区,少让自己花些无用的冤枉钱。

  • 房产税缴纳到一定值,获得补偿

这是美国地方政府针对自住房屋制定的减免政策,当需缴纳的房产税超过某一数值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。

举例:在加州,纳税人的主要自住房屋,就可以免除7000美元的房产税。

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  • 社会特殊群体,减免税费

美国的房产税也不是铁血法案,对于社会特殊人群,政府也提供相应的福利。

美国的退伍军人有一定的免税额。美国目前有30个州,政府在对退伍军人自住住宅财产进行估值时提供一定金额的免税额。不仅如此,若屋主属于65岁及以上老年人,残障人士,致残的犯罪受害者,致残的见义勇为者,神职人员中的一类,都可以享受到一定的减免税福利。

举例:在佛罗伦萨洲,若属于只拥有一套自住住宅,且年收入在5.2万美元以下的年满65岁以上的老人或残障人士,则可以享受房产税全免的福利;若收入在5.2万美元到6.2万美元之间的年满65岁以上的老人或残障人士,则可享受减免50%的房产税。

如果有即将年满65周岁的朋友想去美国养老的,也可以尽早规划,利用这一政策节税。

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  • 自住两年,增值减免

美国税法规定,屋主在购房的五年内,自住超过两年,卖房后,房屋的升值部分税费减免(夫妻可以减免50万美金,个人可以减免25万美金)。当然,将美国房产作为一种投资的朋友,更要擦亮眼睛,若是五年内,房屋没有升值,这个方法就无法奏效了!

  • 房屋杂费,可来抵税

自住房屋在居住过程中一定会产生各类杂费,了解这一项,能为你节省不少开支。

问:那有哪些费用可以用于抵税呢?

答:房产税,贷款的利息;房子的折旧费,装修费,装修折旧费;房子的维修费;房地产公司的管理费;房地产经纪的中介费;房产的广告费;自己未成年孩子的抚养费......

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对高收入者来说,省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你给了一半的开支。

提醒:抵税时需要提供相关证明,维修、装修等尽量避免现金交易。

美国投资房的房产税如何减免?

  • 更换美国房产,考虑“1031”延税 

“1031”交换是指根据美国联邦政府税法规定第1031条款购买房地产,来实现延迟缴纳增值税的目的。

由于“1031”,若投资人把旧房卖掉,用旧房升值所赚的钱,重新在美购房。则所赚的钱可以暂时不交美国房产税 。当然“1031”延税方法所要满足的要求远远不止这些,并且“1031”的操作要求的专业性也很高。 

提示:“1031”是缓税,不是免税,假如想利用“1031”延税政策,那么美国房产投资者必须提早准备,并在专人指导下严格按照要求进行交换,以避免不必要的损失。

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  • 投资出租房,折旧问题慎重考虑

不少朋友在出租房屋报税的时候,都会面临一个要不要计提房屋折旧费用的问题。这一问题比较复杂,要因人而异。

举例:

房屋购置成本:80万美金。

租金收入:2,000美金/每月,那么整年的租金收入: 24,000美金。

其他费用:假设地税是$4,000一年,然后管理费、水电费等,按照5,000美金/一年计算。

租房利润:15,000 美金(24000-4000-5000)一年。

不计提折旧纳税额度:假设按15%的税率,就意味着要交$2,250的税。而且很多房东还有自身工作收入,这样税率可能突破15%,这样要交的税就更多了。

计提折旧后纳税额度:房屋按照标准27.5年期计提折旧,折旧费用为$29,090($800,000/27.5)。那么租金利润就会亏损14,090美金($24,000-$4,000-$5,000-$29,090)。意味着,租房的租金部分不用交税。而且还可以用这笔亏损抵减你当年的其他收入,降低家庭的税负。

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但是,计提折旧只是把这部分折旧延迟到卖房时再来交税,假设如果十年后:

卖房价格:95万美金。

房屋成本:51万美金($800,000-$800,000/27.5*10)。

卖房利润:44万美金($950,000-$510,000)。

计提折旧后的纳税额:如果是$44万的卖房利得,税率可以高达15%(长期资本投资利得最高是20%),那就是要交66,000美金的税。

不计提折旧纳税额:房子的成本还是80万美金,那卖房的利润就是$150,000,缴纳税金为22,500美金。

卖房时,计提过折旧的房屋比没有折旧的房屋多交了43,500美金的税。但十年来,房主通过折旧为自己省下来的税也是$40,000,但是不折旧房屋十年来交的税是$45,000($2,250*10+$22,500),这样看来房屋折旧更省钱。

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不过,以上只是提供了一个计算方式,不同家庭情况不同。折旧房屋在卖房时,计提的折旧会按照家庭当年收入的税率来交税,所以一般卖房之前要仔细考虑清楚,对卖房当年的收入提前做一个规划。

  • 投资房产用于出租,贷款利息可抵免

美国国税局对于身在海外,但仍积极参与房屋管理的屋主有很多的减免房产税和优惠的政策,即应税收入=租金收入-费用(贷款利息,房产税,维修费,折旧费等等)。因此,由于贷款利息较低,出租类住宅的屋主考虑贷款购房,并保留好出租过程中的各类费用证明,用来抵免房产税。

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