房屋出租“属生意”可省税20%?在投资美国房产这五个错误要避免

华人喜欢在美国投资房地产,当包租公、包租婆靠出租房子赚钱。川普税改发布的新规定“199A合格业务收入”去年生效,凡是具有以下三项加一、具备有“生意”行为,都可合法享有20%的扣抵额省税。新税法实行后,增加了一项适用于过渡实体(pass-through entity)企业主减税的199A合格商业收入扣抵,扣抵额是“合格商业收入”的20%。

但直至今年1月中旬,国税局才针对“出租”行为发布符合199A扣抵额的详细相关规章。根据这项新出炉的出租房产企业(Rental Real-Estate Enterprise,RREE ) 规定,若民众的出租行为符合三个“安全港( safe harbor)”的条件,就可享有20%扣抵额。

新规介绍:

每套出租房都具备独立的银行帐户,三套出租房就应有三个不同的银行帐户;

房东在一年内,需针对每套出租房提供250小时的出租服务,服务项目包括登广告、租客签约、租客申请表查证、收房租、维修与营运、买材料等;

提供250小时出租服务的纪录。

除了以上三项,若在一年内支付园丁、修理等服务费超过600元,也须向国税局提交1099表格。

只要符合以上规定,同等于达到国税局对“做生意”的标准,故可享有199A的20%抵扣额,无论是商业出租还是住家出租都适用。他也以2018年净赚10万元、出租方法符合国税局条件的C先生为例说,假设以最高税率37%计算课税所得,C先生原本的所得税是3万7000元;在新税法的规定下,今年所得可减少2万元,也就是说,C先生的所得税可少缴7400元。

其实南加地区有不少华人投资房产出租房子,新的199A规定非常复杂,这项针对出租的“安全港”详细新规刚出炉,但将随着新税法一起于去年生效,至少可维持至2025年,有出租房的民众可咨询会计师,是否符合相关条例,达到省税目的。

不过,房东若是使用长期租约(triple net lease)的方式出租房子,要求房客付税金与保险费,则享受不了20%扣抵额。“想要获取扣抵额资格,建议可与房客重新签约,向房客收高租金,自付地产税、保险费,将出租成为一门生意”。

房地产一直是产生财富的重要源泉。各收入阶层的投资者都有机会在房地产市场取得成功。然而,成功从来不是轻易的,在入市之前,投资者需要做大量研究,才能避免犯下低级错误。虽说失败是成功之母,但对于一些低级错误,投资者提早知道总要好一些。以下五大错误就是一些入门投资者经常犯下的:

将自己限制在某一特定市场

当选择投资目标是,人们通常会觉得家乡的房地产市场才是最安全的,因为最熟悉。然而,这并不意味着家乡是最好的投资选择。例如,像纽约、洛杉矶这种昂贵的都会区,很难找到价格便宜、能够产生稳定租金收入的合适投资房。投资者应该应用现代科技手段,在全国范围内寻找更好的投资机会。

装修过度或过少

出租房的室内装饰对租房至关重要。房地产投资者装修投资房,应该按照当地市场的平均水平来办。对此,投资者可以咨询当地房地产专业人士,例如房地产中介、地产管理公司经理和合同工等等,他们是市场专家,应该能够帮助您做出值得装修的决定。此外,投资者也可以实地或者在网上考察当地类似房屋的装修情况。

对借债投资不理解

房地产投资者借债主要有两个原因,一是增加购买力,二是提高杠杆回报率。虽然回报可观,但高回报有高风险,入门投资者也需格外小心。例如,没有经验的投资者有可能选择利息甚至高过房地产投资回报的昂贵债务,这会导致投资者的现金流为负,投资房地产得不偿失。

事必躬亲

大多数投资者除了本职工作外,还将其首批房产交易作为兼职机会,并尝试在没有任何外界帮助的情况下管理投资。鉴于缺乏时间和一般缺乏投资经验,投资者在采用这一策略时失败并不奇怪。积极主动地而不是被动性地管理房产投资,可以为房地产投资节省支出。它允许您组织正确的团队帮助实现投资目标。利用您拥有的专家团队为您提供支持。

未留维护储蓄

最后一个投资信任常见错误是错误估算维修和运营成本。 大多数成熟的投资者每年将物业价值的至少2%放在储备金账户中,将对付这些潜在的花费。新手往往不留钱,在需要重大修理或更换关键部件时陷入困境,因为他们没有资金来完成修理。记住,房产中的一切都有一个寿命,最终都需要更换。

美国房产投资注意事项

美国作为世界第一大经济体,无疑是当之无愧的掘金宝地之一,其房产具有收益稳健、省时省力等特点,成为高净值人士买房置业的必选项。但是涉及到投资都是存在一定的风险的,所以我们还是要多加谨慎,多了解投资美国房产需要注意的事项。

投资美国房产需要考虑两方面

投资美国房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。


但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。所以在投资时,并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要从两方面同时考虑。

该如何对美国房产出价

美国房产的信息是很透明,您看好一处房产后,经纪人会帮助您做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高几倍的价格才能行。

因此,并不是每一个房屋都要杀价,而是要看要价的高低。

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