拿了美国绿卡,出售中国房产要交税吗?

现在越来越多的中国人已经获得美国绿卡,或者在美国工作、学习,或者正在申请美国永久居民身份。同时,美国全球征税的概念,也在不断的出现在大家的日常信息中。

现在越来越多的中国人已经获得美国绿卡,或者在美国工作、学习,或者正在申请美国永久居民身份。同时,美国全球征税的概念,也在不断的出现在大家的日常信息中。
下面将研究和大多数中国“有产阶级”密切相关的美国税务问题:

下面将研究和大多数中国“有产阶级”密切相关的美国税务问题:美国居民出售在中国国内的房产,需要向IRS缴纳所得税吗?


谁需要向美国全球纳税?

美国的“税务居民”概念,是独立于移民身份的,主要通过绿卡测试和居住时间测试来认定。

虽然全球纳税听起来很吓人,但实际上,其中还有以下几条重要的原则,考虑了纳税人的利益:

1. 避免双重征税

一方面,纳税人如果就某项海外收入在海外国家缴纳了税款,那么这部分的税款可以抵扣美国的应纳税额。也就是说,在海外交的税,在美国也可以抵。另一方面,世界上大多数国家和美国也签订了双边税务协定,其中通过各种细节的征税细则来避免就同一税收的两国双重征税。这些税务协定的优惠,在两个国家也是优先被税务局考虑的。也就是说,美国纳税人可以拿着税务协定跟海外国家要求少交税。

2. 设定海外收入免征额

美国对纳税人的海外收入设定免征额,2015年是10.08万美元。也就是在符合条件的情况下,低于10.08万美元部分是不需要再向美国政府缴纳任何税款的。但是,还是需要就海外收入进行申报。

3. 自住房税务优惠

IRS的税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要在过去的5年,这个房子作为你的主要住所,住满2年,卖房的资本所得可以享受夫妻双方50万美元的免税额。在海外的房产一样适用。也就是说新移民在登陆后的前3年内,卖掉之前在国内的自住房,买卖差价的350万人民币是可以免税的。

卖房的收益要如何缴税首先在IRS的税条里,是这样规定:

房产的资本利得税 =(卖出价 – 卖房费用- 调整后的成本价)* 资本所得税率

如果持有的时间小于一年,算短期资本所得税,税率是报个税的最高税率,也就是收入越高,税率越高,最高是39.6%。

如果超过一年,算长期资本所得税。税率最高是20%。

如果年收入超过20万,还有3.8%的净投资收入税,但Trump明确表示会取消这个税。

很多人对调整后的成本价有疑问。特别是在国内的房产,升值了好几倍,如果按当年的成本价算,可能房价的90%都要被算税。很多新移民在登陆前也都会把国内的房子找评估公司估价,对评估报告公证,希望未来以评估价作为成本价来计算。

但在IRS的明文规定中并没有明确是否接受/拒绝这样的做法。目前也缺乏公开的案例证明这种做法的可行性。那么如果IRS未来明确说不接受,是不是移民美国的人就都得为国内卖房所得给IRS补交税呢?

其实不然。很多人忽略了我们在中国卖房也是要交个人所得税的。在中国卖房的现行政策,免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外,中国卖房可能还有营业税、契税、印花税等。中国的税也不少。只是因为国内是卖方市场,这个税实际上都是买方在替卖方出。按照中美税务协定,在中国交的税可以直接抵消美国的税负。所以只要卖房时的税票上写的是自己的名字,就可以用来抵税。

看完了这些,大家是不是放心多了。美国的税并没有你想象的那么可怕。但关键是要多钻研,多学习,多和专业人士交流。而不是人云亦云,看到或听说别人是这么做的,我也这么做,在美国可没有法不责众这种事情,更不存在不知者不为罪。

移民前的税务筹划

最重要的是,明确自身什么时候成为美国纳税居民,在此之前的收入都不需要申报。

其次,预计在中国卖房的时间安排,如果可以,可以在成为美国纳税居民之前把房子先卖了。如果房子还想持有,那么可以再买回来,这样等下次卖房的时候,历史价格就变高了,收益就减少了。

最后,处置中国很多资产都可以采用类似卖房的这种处理。

在中国卖房怎么处理?

首先,卖房的相关收入数据都需要如实填报在年度报税表格中。如果卖房的收益不超过海外收入免征额(2015年是10.08万美元),则可以填Form2555-EZ(简易版);否则,就必须填Form 2555。这个表格和Form 1040一起递交即可。如果卖房还没收到钱,或处于其他考虑,可以先交Form2350申请推迟申报。

其次,收集在海外国家已经缴纳的税收凭证。

最后,确定在美国按照Tax Credit还是Itemized Dedutible来申报。简单地将TaxCredit可以在税额中直接扣减,Itemized Dedutible则是在税前收入中扣减,然后再乘以税率得出税额。一般而言TaxCredit更好,这是因为Tax Credit直接在税额中抵扣,也即是在国外交一分税,在美国就可以少交一分税;而ItemizedDedutible则还要乘以税率,可能在国外交一分税,在美国只能少交0.5分税。

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