华人买美国房,父母和子女共有房产可能会带来哪些麻烦

在华人世界,父母帮助子女买房在正常不过了,很多家庭的父母都用“在房产证上加子女的名字”,来表达对下一代的爱和心意,一方面可以帮助子女积累财富,另一方面,海外房产还能避开遗产税,减少一笔开销。

然而,美国是个完全不同于国内的环境,有不同的法律和规则,让“在房产证上加子女的名字”这件事,变成一件有风险的事情。

在了解风险之前,我们先来了解“在房产证上加子女的名字”意味着什么。

联名产权在美国,“在房产证上加子女的名字”属于“联名产权”,联名产权有两种形式,一种是 Joint Tenancy,另外一种是 Tenancy in Common。
Joint Tenancy通常是夫妻或家人共有房产,一方去世之后,产权会自动转移给另外一方。
Tenancy in Common 通常无亲缘关系的人共有房产,若一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。
在这种情况下,华人家庭若选择联名产权,通常会选择Joint Tenancy的形式。

那么,父母和子女联名购买房产,有怎样的风险呢?

1.控制权:你将不再对房产拥有完全控制权

联名房产,就意味着父母和子女同时拥有房屋的产权,父母和子女都没有权利单独对房屋产权做决定。

如果有一天你想要卖掉这套房产,但是子女们不同意并拒绝在合同上签字,那你就无法按照自己的意愿处理掉这套房产。如果子女不满18周岁,您还必须经由法院指定的第三方同意才可以出售。

如果房产以投资为目的,未来会涉及到出售环节,联名产权会带来较多的麻烦。

2. 债权:父母和子女互相影响

在美国,无论是你的银行及其他金融账户还是你的房产证,只要加上子女的名字,资产共有,就意味着这些资产会受到更多的影响。

如果万一不幸子女惹上官司、离婚或宣告破产,债权人可以追索你子女名下财产用于抵债,因为你的子女是资产共同持有人。反之,如果自身遇到类似的问题,也会为子女的财务带来影响。

3. 若子女早逝

万一不幸子女早走一步,联名的房产将变成你和你子女的合法继承人(他的另一半或子女)共同持有。

如果大家对房产处理想法意见不一致或有重大分歧,面对利益可能会生出很多可以预见到的麻烦。

4. 税务:遗产税以外的税

最重要的一点,在房契上加上子女的名字将会给他们带来其他的税务问题。

下面我们来看看具体有哪些税务问题。

增值税

前文提到,父母“在房产证上加子女的名字”,是希望可以省去日后的遗产税和遗嘱认证费。但这样做,会面临另一个费用——增值税。

联邦增值税率在各州县有差异,通常在15~20%。

具体如何计算,下面举例说明。

举个例子张先生当年花了$100万买了一套投资用房。如果房契上仅张先生一个人的名字。张先生过世时,房子的价值为$200万。因为他的子女将以遗产继承的方式获得房子,税务局将房屋的税基(Tax Basic)定为张先生过世那天的价格(也就是$200万)。这个时候子女按照$200万的价格卖掉房子,利润为零($200万售价-$200万税基=0),子女不需要交一分增值税。

但如果张先生将子女的名字加在房契上,那么在买的那一刻,子女的税基就定在了当时的$50万(两人共同持有房产,因此税基是$100万的50%)。一旦张先生过世房子卖掉,如卖得$200万(子女持有$100万),子女就必须为自己升值的$50万纳增值税,数字是:($100万-$50万)*20%=$10万。

赠与税

通常涉及到赠与税,是因为父母会在自己年老时,忽然想把孩子的名字加进来,用以避免缴纳遗产税。

然而这样操作就不仅涉及到增值税,还会碰到赠与税的问题。

截至目前,联邦赠与税的免税额度为赠予人可赠予任何人$14,000,夫妻两人合并共可赠予任何人$28,000。一旦超过这个额度就会缴纳赠与税。

截至目前,赠与税为40%。

遗产税

最后我们来看看最想避免的遗产税,到底需要缴纳多少。

如果父母是美国公民/有绿卡,那么每个人将有$545万的免税额度,夫妻合并共有$1000万免税额度。但如果父母是外国人,那么免税额度仅$6万,超过部分会被国税局征收40%的遗产税,并且遗产税必须在9个月内交齐,不然房产会被拍卖用以缴纳税金。

结论

“在房产证上加子女的名字”这件事,没有绝对的好与不好,加有加的风险,不加有不加的风险。还是要根据自家的现实状况来决定,尽量降低风险,且保证财富的传承。

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