美国人口迁移指南:气候更温暖,生活更舒适,就业更方便

影响房产市场长期发展的因素有很多,最重要的一个因素是人口。比起人口自然增长的缓慢,迁移才是一个城市人口增长的主要动力。往往通过人口迁移城市的倾向性,我们能够发现那些真正吸引人口前来定居的城市。新人口带来的住房需求,为城市未来的房产市场发展奠定了夯实的基础,这是许多投资者需要重点关注的方向。

根据CoreLogic的数据,2018年美国大约4/5的买家选择在同一个都市圈中置换房屋,而由1/5的买家则选择迁移到其他都市圈,其中对于迁移到其他都市圈的买家,最主要的选择因素是生活成本、气候以及就业机会。

2013年以来,受到经济复苏和房产泡沫破灭的红利影响,美国房价飙升。由于经济环境改善和就业增长,在过去的一年里,美国的失业率达到了近年以来的最低点。在经济发达的城市中,美国的房产市场迎来了非同凡响的火爆场面。2018年的上半年,在西雅图、旧金山、圣何塞这些人们耳熟能详的科技城市中,上市房源出现了明显的断层,一个房价合适的新房源上市立刻就有复数offer竞争的现象十分常见,房价也是蹭蹭蹭的往上涨。

供需失衡,房价攀升,购房门槛不断提高,导致许多潜在买家难以负担当地的房价,只有选择持币观望或者退而求其次,选择位置相邻,价格合适的城市圈。在上图中,2018年美国人口净流出最大的10个都市圈几乎都是东西海岸的经济中心,包括旧金山、圣何塞、纽约、迈阿密这些房价中位数非常高的大型城市。

洛杉矶去年的人口净流出数量最高,相邻的内陆帝国(河滨)则成为了人口净流入数量最高的城市。由于内陆帝国(河滨)的房价中位数仅是洛杉矶的一半,居民的生活成本低,因此是许多洛杉矶移民的首选地之一。

纽约的人口净流出排在第二,紧随其后的是旧金山,圣何塞和华盛顿。与之相比,达拉斯、凤凰城,来克兰以及拉斯维加斯等美国中西部以及南部的城市人口流入均排在前列。

十大人口流出城市和十大人口流入城市除了地域的明显区别以外,房价也有明显区分。美国十大人口流出城市的房价中位数为54.2万美元,而十大人口流入城市的房价中位数为24.8万美元,两者房价相差巨大,也难怪人们为了更好的生活品质选择迁移。

上图是2018年城市之间潜在购房者的迁移的和弦图。我们可以看到洛杉矶,旧金山,纽约这几座城市的人口几乎全是流出。在人口流动之间,比较显着的特点是大多数潜在买家选择新的地区时主要是偏向于距离相隔不远、生活成本低的城市,例如旧金山的人口主要流向于相邻的萨克拉门托,洛杉矶的人口主要流向于河滨,也有一部分走向拉斯维加斯,纽约的人口则主要流向费城。

也有一部分人选择气候更加温暖的地区,比如从纽约迁移到迈阿密、亚特兰大的人们。当然相邻的城市那么多,偏偏能够选到拉斯维加斯、选到萨克拉门托,,和这些城市近几年来经济发展迅速,就业机会多也是密不可分,毕竟经济基础才能决定上层建筑。

从房产投资者的角度来看,千人千面,每个人的资产情况都不一样。不是所有房产投资者一头扎进纽约、旧金山都能够获得最好的投资收益。一味追逐热门的购房城市,不如依据科学的数据,寻找更合适自己的城市来投资,不仅置业资金投入较少,投资回报也更具保障。

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