美国贷款购房步骤

很多中国买家对于美国买房的关注点之一就是美国当地的贷款条件和流程。绝大部分选择贷款支付方式的买家并不是因为拿不出这笔资金,而是被美国超低的贷款利率所吸引,希望能借助资本优势,最大化发挥投资优势,保持个人资金操作的灵活性。一般来讲,美国房贷利率会根据申请人的综合情况和市场进行浮动,外国人在美国申请房贷利率会有所上浮,但比较国内的利率仍然低出不少。   

中国买家选择用贷款方式来购买美国房产,首先需要了解在美申请房贷的流程,该过程与国内的房贷申请流程有相似之处,大致分为选择贷款机构,获取贷款机构预先资格,贷款机构审核申请人资质,房产评估和贷款机构放贷。具体步骤可以分为以下7步:   

(1)选择能为买家提供贷款的放贷机构   

(2)比较利率和期限后确定能为买家提供最适于买家承受力的放贷机构   

(3)获得接受买家的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格   

(4)按放贷机构指示提供所有有关收入、身份等信息进行审核   

(5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值   

(6)与抵押贷款职员成交贷款   

(7)结算贷款成交总计费用   

美国房贷注意事项   

在美国,按揭贷款发放的核心原则是贷款抵押品的价值足够,申请人有良好的信誉和持续稳定的收入来源,而与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前,在美国绝大多数州,外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产。但是有所不同的是对首付的要求通常在40%到50%,并且因为其没有美国信用记录和收入来源证明,贷款机构会要求贷款人额外支付高于市场水平的1%到2%的利息。   

美国房贷种类   

符合贷款购房条件,需要考虑贷款类型。美国常见的贷款期限是30年,您也可以根据自身偿还能力,选择5年、7年、10年、15年、20年、40年不同的贷款年限。   

目前美国的平均贷款利率在4%-5%左右,贷款主要有两种类型,浮动利率贷款和固定利率贷款。   

(1)浮动利率贷款(ARM)通常分为:3/1,5/1,7/1 ARM,表示前3年、5年、7年利率固定,之后利率按Libor等指标进行浮动。举例来说,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,如果申请5/1ARM贷款,前五年贷款利率为4.132%,从第六年起浮动。   

(2)固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的,年利率是固定的。举例来说,2011年11月16日,在加州洛杉矶购买30万美元的房屋,首付40%,申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。   

短期(3-5年内)来看,浮动利率贷款的贷款利率较固定利率低0.5-1%左右,但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此,对于中短期投资者来说,浮动利率贷款是比较值得考虑的选择;而对于追求稳妥,长期风险承受能力较低的买家来说,固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势,买家应该根据自己的资金状况和偿还能力进行选择。   

外国人在美国申请房贷的条件   

不同贷款机构的放贷政策和条件不一样。但只要符合要求,贷款机构可以操作放贷给综合资质较高的海外申请者。通常,中国人在美国申请房贷需要满足以下基本条件(具体要求视贷款机构和产品而定):   

1、有效的美国签证,例如B1/B2签证;   

2、工作收入证明;   

3、美国当地银行开设有账户,并存入首付金额的存款;   

4、中国的信用记录报告   

外国人接洽美国贷款机构的途径   

(1)贷款经纪人   

美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的,贷款经纪人是帮助借方找到放贷机构的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用,帮助买家实现最低贷款利率和最少费用的花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人,借助贷款经纪人可以有效帮助整个流程的进展。不过相应的专业化服务也会收取一定的费用,贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。   

(2)商业银行   

商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性,如果您在这些商业银行拥有支票账户或存款账户,还可以享受到贷款优惠。   

获取银行批贷预先资格   

一旦找到了最合适的放贷机构,下步就是需要获得申请贷款的预先资格。这个步骤要求完成在贷款程序开始前,经纪人会要求提供买家的个人信息,包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(每家贷款机构有所不同)决定所能承受的贷款额度。   

预先资格审核有助于帮助买家了解是否有资格贷款,以及贷款额度。这个步骤同时也帮买家了解放贷机构是否愿意提供贷款。   

关于抵押贷款的要求,首先要做到一定要对放贷机构诚实,包括如何使用房产的计划。如果被发觉有不诚实的言行,即使贷款申请通过,放贷机构可能会坚持当时就付全款,或者他们通过法拍屋收走房产。   

一般来说,银行会考虑以下七个主要因素,综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格:   

(1)是否有稳定的收入来源(比如有份工作);   

(2)过去两三年是否有份稳定的工作;   

(3)目前的收入是否可靠;   

(4)付款记录是否良好;   

(5)长期借债是否不多,比如贷款买车,学生贷款,信用卡余额等等;   

(6)是否有一笔资金(存款或者赠予)用于首期款的支付;   

(7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本;   

协助美国房贷银行完成贷款资格审核   

一旦抵押贷款职员认可贷款资格,下一步是审核。放贷机构需要审核:   

(1)收入证明:雇主信或者公司营业执照   

(2)存款证明:最近两个月银行月结单,需要看到头款部份   

(3)身份证明:有效的入境签证与护照   

(4)房屋购买合同   

(5)房贷申请书   

(6)资产证明:您的资产总额   

(7)信用记录:您的信誉记录(或您本国的等同物)   

只要他们通过这个程序,认为买家有资格申请贷款,接下来贷款机构便会评估买家想要购买的房产价值和审查房产产权状况 。   

如果一切顺利便可以完成批贷手续。从接洽放贷机构到银行预审,再到资格审核直至最后放贷,每一个环节都需要非常仔细认真,但真正操作起来其实未必十分复杂,只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料,在美国贷款买房也并不是一件非常难的事情。   

值得一提的是,现在大约有一半的银行可以接受网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论身处在世界任何一个地方,都可以完成申请贷款买房的过程,理论上不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,买主如果能亲自选择是最好的。最后买家在过户签字时需前往美国驻中国大使馆进行公证,然后通过快递的方式寄往美国以完成交易。

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来源:华人地产网
分类:地产
发布日期:2017年4月25日
语言:简体
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