从业余到职业地主的管理秘方!吃喝玩乐闲扯蛋怎么管好租房?

初期生手投资出租房会觉得麻烦,主要是千里之行始于足下,一大堆问题可能在很短的时间里同时出现,就像是你站在一个O字路口而无所适从。

正因为有不少的问题和烂事,才被叫做掏粪。

掏粪由三部分组成,买房、修房、管房,就这几个字!以管房难度最大。买房自己下点功夫,甚至不下功夫,踩到狗屎运也能买到满意的。修理房子自己不会就让别人做,做的不好可以换人。管理房子自己有本事最好自己管,没时间,没精力,远程投资就不得不让别人管,管理人员PM如果不给力非常头疼,总不能像走马灯似的换人。

所以,对于黄世仁来说,有一个得力的穆仁智是非常重要的,否则,屁大点小事也让你寝不安席食不甘味。

从业余发展成一个职业地主,买房、修房、管房不大可能一个坎都不过而成为职业,除非大土豪,一两千万买个中大型公寓,直接做寓公。

孟子曰:“劳心者治人,劳力者治于人”, 正常情况下,我们微弱地主不得不九层之台始于垒土,寝苫枕块含辛茹苦,掏粪之目的就是要从劳力者变成劳心者,但是劳心也不能操着卖白粉的心去赚买菜的钱。所以最好能有人帮你去操卖白粉的心,自己躺在沙滩上数钞票或者蹲在马桶上数铜板。

和找一个理想的修理工差不多,经理PM,property mamager最好是口耳相授,有人推荐,得来全不费工夫。事实是好的PM得来非常不容易,多数情况下要靠自己去挖掘。

首先从买房前去看房就开始留意,特别是open house,只需要多一句嘴,问问卖房经纪有没有顺便管理出租,一般每几个经纪里会有一个,然后多了解一下,留下电话,多找几个没坏处,有比较才有鉴别。需要的时候再进一步交谈价钱,服务方式等等。用自己的经纪买房这个范围就小的多,所以从开始找经纪买房时先问问做不做管理。

即使找到一个好的PM,也很难十全十美,称心如意,因为他们只是做好自己的一份工作,而不是你肚子里的蛔虫,那就想办法培养自己肚子里的蛔虫。

也许有人觉得做地主的要到了相当的规模才能雇佣PM,那可不一定,哪怕是十来个房以下的微弱小地主也可以去用,要看做了多少事情,付给多少报酬。

也是从招租开始,前篇说过,房客里有动手能力强的优先考虑,也许以后用得着。如果有人毛遂自荐说手下管着几个人,看你是非土生土长美国人比较怂,然后说以后给你管理房子,这种人不靠谱。你以为你是谁?对于我们外来移民来说你丫的也就那么一口流利英文,六根手指挠痒痒多那么一根而已。

我的房客里有一个是维修工,有自己生意,很能干,在我这里住了近十年,我的大部分活也让他去做。一开始做什么我会一起去,搭把手,主要是让他了解我的要求和习惯。比如白玉房要精耕细作,白菜房动作要快,简单实用。到现在基本不需要去面授机宜,打个电话简单吩咐一下,然后拿钥匙去干活。

几年前慢慢让他学做管理,他是墨裔,英文也可以,我有不少墨裔房客,要采取以夷制夷的方法。最初他不是很愿意,觉得自己就是干活的命,脑子里没有一点管理知识,比干活还难。我就是希望从什么都不会的去培养,脑袋空不要紧,关键是别进水,慢慢往他脑袋里放东西。

多年前有一次赶人,我的动作快,打了房客一个措手不及,墨裔房客也蠢点,法警来锁门时房客一屋子东西来尚不及搬走。过了两天房客约时间来搬家,我把这个维修工叫去看着,你今天一天的活就是在这里紧逼盯人,别让他们破坏,完事后检查一下有什么要修理的做好准备,锁好门回家,第二天来干活。

中午给他送午饭,在门口听到里面争吵,西语夹着英语,大意是被赶房客嫌他总盯着不放,碍事。我的维修工说,我今天的工就是这个,我不在乎你愿不愿意,反正明天走大街上我不认识你,你不认识我。

我需要的人是忠心可靠,能理解我的意图去做事,我以前的老板骂我:“dont be too smart!”,我照着做就是了。现在我出门旅游,电话都转到他那里,小事情自己去处理,大事情再通知我。

有一次在邮轮上收到他的告急,有一户发生slab leak,要撬开水泥,是比较大的活,还要安抚房客。我只给他简单短信,自行处理。他去租了风钻等工具,停水,给房客买了些食品,处理的不错。我给他的工钱一般是两百一天,像这种大活难活,让他三百,五百的随便说,给钱就是了,因为找外面的人,一千,三千的也是任人宰割。

这个人有家庭,青壮年,优点一大堆,缺点对我来说就一条,花钱大手大脚,生活没计划,别说以后买房,就是现在还时常晚交房租,正好这个命脉被我捏住。我给他个房住,不是免费,比市场上低三分之一,所以他跑不掉。

另外每月总有些大大小小的修理让他做,就算在外面没活干也起码饿不死。这个人已经配合的很默契,每月做了什么事情,给我个报告,我写支票给他,基本不去问做了什么,除非是大活。他也不跟我计较,举手之劳的事就不汇报,我也不会亏待他,租的货仓基本上是给他用,逢年过节一定会送礼上门,小财不出,大财不入。

举自己的例子仅供别人参考,很同情坛子上常有人来痛说掏粪的悲催经历,像是PM不给力,修理工人拿钱跑路等等。基本上都是江心补漏,临渴掘井,屎都顶到肛门了才放屁,那就根本来不及,一泡屎再拉到石头缝里,狗也难办。

所以即使再弱小地主阶段就应该未雨绸缪,未焚徒薪。最好在自己的房客里物色一个手脚麻利,而且随和容易相处,不斤斤计较的,先从小事委托他一下。

出去旅行,把电话转到他那里,同时通知其他房客有什么事情找他处理。外出一个星期预付他一百块,两星期两百块,另给HD的卡买料用。有事情帮着照看一下,比如安排修理,如果无事发生最好,白得一两百块钱,自己也图个省心,歪脖子拉小提琴,两全其美。

钱是个好东西,可以做很多事情,所以我要努力去赚钱。但赚钱到了一定程度,再多就没有多大的意义,人不能把钱带进棺材,钱却可以把人带进去。我赚钱是为了更好的活着,绝不会因为活着去拼命赚钱。

所以在努力赚钱的同时,更加追求更好的活着,这就需要把赚钱所付出的代价压缩到最低限度。

年薪二,三十万和四,五十万的在生活上没有本质区别,如果别人朝九晚五加上路上每天十几小时去赚四,五十万年薪,而中小地主平均每天只付出一小时的劳动能赚二,三十万,或者少点十几万,我会努力掏粪做个肖遥地主,而不会去玩命做忙碌码工。再说了,赚多少钱基本上都是手停口停的工作,地主收房租可以生生不已,用如哥的话来说是长治久安。

码工年薪几十万,

如今已觉不新鲜。

最是牛逼不上班,

吃喝玩乐闲扯蛋!

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