在美国买房,出价时应注意啥事?

对于买房而言,无论是在中国,还是在美国,最重要的永远都是地段,而买房的过程其实就是心中紧扣着你的预算还有购房目的,一步一步缩小区域,而最终锁定一套的过程。

确定城市/都市圈/经济圈(相对较大的范围)

城市或者经济圈的决定还是要回到买房目的。为子女准备学区房,为全家住家置换新房,或者纯粹是为了投资养老等,不同的目的会在更大程度上确定大区域的选择。记住!一定要时刻牢记你的第一目的,以及预算。

为子女准备学区房   

你的重点可能是看看该城市小学/高中/大学分布和排名,以及该城市及区域生活环境等。

全家住房     

该区域整体经济水平,比如大公司多不多,GDP和就业率这些指数如何。

投资养老     

更重点可能是关注该城市房价升值潜力,房屋空置率,房价中位数涨幅等等这些与投资更相关的数据。如果是投资的话,可能还需要关注租金指数,因为可能有较长一段时间你的房屋将是会要出租的。

通过预算来缩小范围

无论是出于什么购房原因,你一定要对你的预算非常清楚和明确。你可以不用将你心里的底价和最高承受价告诉经纪人,但是你自己心里一定要明确一个价格区间,并且告诉你的经纪人。同时,你也可以自己通过网络等方式搜索一个城市中不同区域的房价中位指,下载某个区域近几年的房产中位值以及涨幅。

经过资金筹备、咨询经纪,漫长的买房看房后,当你看中了一套自己满意的房子,却不知道如何出价才好,这时候应该怎么办?其实在美国买房,出价议价都是很有讲究的!在这里就和各位谈谈出价议价那些事儿~

出价在英文中叫Offer,买家给Offer有三种情况:给出的价格和卖家的叫价一样;给出一个低于叫价的价格;你为了打败其他的竞争者,出一个高于叫价的价格。下一步便是等待卖家的回应当买家给出自己的报价后,卖家或是接受报价,或是不接受,但愿意和你商量,于是卖家再给出一个新的价格counter-offer,这样一直到双方都同意的价格。

如何出一个合理的价格。既不会太低又不会出太高,究竟要如何定价呢?要正确出价,首先你要对这个市场、这个房产有充分了解:判断这个房子值多少;参考周围相同类型的房产近期成交价和最近上市的房價;到底有多喜欢这个房子,自己的承受能力有多大?

出价需要注意事项:

目前美国房市这么热门的情况下,尽可能在房屋一上市就出价是最好的。出价前要做好准备,比如资金、预批信。建议买家事先要做好功课和事先准备,了解自己对于各项状况的承受能力。

出价的技巧和房市的走向很有关系。如果房市处于低迷的状态,市场上房源众多,买家少,也就是常说的买方市场,可以考虑这样的策略:先压低价格,慢慢讨价还价。但如果是卖方市场,许多好的房产一上市,都是用抢的,这时候选择这样的策略就不合时宜了。然而买家也不能随便就出个高价,这时候更要讲究出价的技巧。

专家建议:查询相同状况下,该区其他房子过去1到3个月内成交的房产价格,以此为参数,看看多少房子的最终成交价是加价的,加了多少百分比?哪些因素导致这些房产加价出售。又有多少房子是降价出售的,又降了多少个百分比?为什么降价出售。通过比对让自己心里有数。

具体看想出手的房子户型、新旧程度、院子大小、绿化程度、保养程度等,参考其他房屋售价。

上市天数在出价时也是一个很重要的因素:很多情况下,房产销售很快,基本上一栋房子不出一个月就能脱手。如果出现一个房子上市很久都没有人要,一定要搞清楚原因。如果自己能够承受,就是一个杀价的好机会。

可以询问卖家为何要出售房屋:比如旁敲侧击地看看这房子有没有降价的余地。就比如说卖家急需资金短缺或者去外地工作啊,又或者造了新房需要搬家,这种卖家比较急于脱手的情况下,一般来说会比较容易接受低一些的出价。但如果卖家并不着急,那么他就比较会慢慢耗,一定会等着能让自己满意的价格。

出价的“黄道吉日”:其实出价也确实有一个所谓的黄金时间。专家建议,推荐买家可以找一些周一刚上市的房子。只要对房子满意,立马报个合理的价格,但是限卖家在 24-48 小时内回应,这样在周末大批人马看房前,已经和卖家达成了协议。不用和别人去挤,也顺利拿下了好房子。

打听卖家总共收到多少offer:

如果只收到一两家,那么可以适当地压一下价格。但如果卖家收到了二三十封offer,买家又对这个房子非常喜欢,志在必得的话,那么要想能够顺利拿下,就需要全价接受甚至是加价了。毕竟好房子难得,如果实在喜欢,那么为了省一两万而失去了好机会,也是得不偿失。

Conter-offer 是什么?

当买家最终给出一个offer时,有时候卖家接受了你的报价,那就可以顺利进入下一步,签订合约。但是经常的情况是,卖家不满意你的出价,在你的价格加上了一些,之后发回给你,问你同意不同意,这就叫 conter-offer 。也意味着真正进入了讨价还价的阶段。

出价后,怎么和卖家讨价还价?

是否卖方市场:如果是卖方市场,那么还价的余地很小。如果对房子很满意,卖家加上的价格也没有很离谱,建议果断答应这个价格。

买方市场:本身报价可能就较低,稍微适当的还价也可以。签了合同以后,也有机会讨价还价签合同之后呢,其实还有两个可以讨价还价的机会。做完房屋检查报告后,如果报告显示房屋有问题,修理的金额比较大,可以因此为由要求对方修理或者降价。美国法律规定,一旦有房屋检查报告,卖方一定要公布于众。

这样,如果卖方不同意降价或修理,你退出,这份报告也会影响以后的买家。所以一般来说,卖家会选择让步。但是要注意的是,这个房屋检查报告一定要找专门人员来检查,这样才比较完善和专业。

做完房子价值评估。如果评估价值低于合同价,而且合同里也没有写明即使评估价值低于合同价,合同也有效的话,那你可以和卖方沟通,要求他们降价,这样你才能将贷款做下来。如果卖方不想麻烦,一般也是会同意的。

俗话说得好,该出手时就出手。省钱固然重要,但各方面都完美的好房子可遇不可求。当遇到中意的房子之后,如果真心喜欢,那么就尽量别去计较那一两千或者是一两万的还价,当断则断,才不会为了错过好房而后悔懊恼。

在美国买房子是可以砍价的,但一些中国买家开大口压价,反而让对方觉得没有诚意,从而失去机会。专家表示,相对来说,美国房地产市场成熟,信息公开,欲出售的房屋不会随便乱开价,因此,在讨价还价时,无需大幅压价。 

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